太爷爷的土地：一块1.5英亩地产背后的百年传承
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
｜案例｜
最近经历了一宗小型土地（约1.5英亩）的买卖过户，该土地位于关键路口，但其产权历史跨越近百年，涉及复杂的家族继承关系。处理此类案例需要深厚的专业知识、非凡的耐心和坚持不懈的努力，其价值在于彻底解决问题，为未来扫清障碍，最终实现多方共赢。
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太爷爷的土地
今天想和大家分享一个特别的过户案例，主题是“太爷爷的土地”。
这两天我刚刚完成了一个历时近三个月的一块很小土地的买卖案件。这块地位置很关键，处在一条大马路和另一条大马路交界的边缘。因为它正好在两个路口的交界处，真有点“一夫当关，万夫莫开”的意味。买家花了很多心思跟卖家沟通，终于拿下这块地，心里非常高兴。
然而，拿下地只是开始。当我们启动产权调查，第一份报告出来时，我们全都懵掉了。报告上显示的土地主人名字，和合同上签名的人完全对不上号！一时间，我们甚至怀疑是不是有人冒充了产权人来卖地，或者我们的调查出了错？
错综复杂的产权溯源
我立刻打电话给卖家询问。她稍稍提了一下，说这块地是他们家的祖传家业，在家里流传了很多年，所以很可能现在房产证上的名字还不是在买卖合同上签字的人，她母亲的名字。我当即请她提供这块地的历史和相关文件。
不久，几十页洋洋洒洒的文件就发过来了。收到时我脑袋“嗡”的一下就大了——文件上密密麻麻全是签名，涉及的土地所有权份额微小到只有0.005%这类级别！没办法，我只好把这些文件一股脑儿发给产权调查公司，请他们去法院重新深入调查，务必弄清楚产权的真实历史，以及这位卖家到底有没有权利出售。
我自己也只能等到每天下午五点以后，没有客人打扰的情况下，才伏案一页一页地仔细研究这些文件。功夫不负有心人，终于把这块土地的传承历史理了个清清楚楚。这才明白，原来这就是典型的“老钱家族”土地交易的复杂情况。
这块地最初是太爷爷买下的，很早就过世了。太爷爷过世后，留下了五个孩子和太太。土地就由这五人和太太共同继承。太太过世后，她的一半份额又分给了五个孩子。
这五个孩子中，又有人陆续离世，有的没有留下孙辈。经过多年辗转，最终只有一个孩子留下了孙辈。而这个孙辈的后代中，有的也没有留下继承人，最终只有一支血脉延续下来——就是我现在的卖家。因为她还在世，所以他理论上成了整个房产的所有人。
但是，其他家族旁支依然有幸存者，当初为了整合这块地的资源，避免让所有沾亲带故的曾孙辈都有权干涉出售，家族成员们达成了协议：所有对这块地拥有潜在利益的人，都放弃产权所有权，同意由我的卖家一人全权代表出售，卖完后再按约定分钱。因此，我陆陆续续收到了来自不同孙辈签署的放弃产权文件。理顺了这些，才确认签合同的人确实有权出售。
模糊不清的土地边界
好不容易把跨越几十年的产权历史弄明白，回头再看土地本身。这块地其实不大，不到两英亩。但问题又来了：在太爷爷那个年代，土地边界是依据当时左邻右舍的地界来描述的。几十年过去，邻居早已换了几茬，沧海桑田，再用过去那种依据邻居位置描述边界的方式，根本不现实、不准确了！
我立刻意识到必须告诉买家：得重新做地界勘测（Survey），才能明确土地的真实范围！但这时，时间已经非常紧张了。没有清晰的土地边界描述，过户手续根本无法进行——我们连卖的是哪块具体的地都不确定！
只能硬着头皮去和卖家协商延期。卖家虽然迫不及待想过户，但她也清楚没有土地描述寸步难行，只好同意。这一等，地界勘测又做了一个多月。最终，我们凭借新的勘测报告明确了土地范围，才得以推进过户。
历史遗留的法律问题
产权调查中还接连爆出其他问题：首先，发现太爷爷名下曾有过借贷纠纷被告上法庭。我们不得不去调查太爷爷的个人信息，联系当年的债权人，确认欠款是否属实以及需要偿还多少。
其次，发现这块地在过去三年竟然漏缴了“市税”（City Tax）。因为有些土地不仅归属郡县（County），还同时归属所在的城市（City）管辖，需要缴纳市一级的税费。这块地偏偏就是这种“双重归属”土地，而这位曾孙辈的卖家显然忘了这茬。过户时，必须把这些欠税一并缴清才行。
终于到了过户的日子，挑战还没结束：这位曾孙卖家，已经七十多岁快八十了，住在养老院里，无法亲自来签字。必须由她的女儿代签，这就需要事先准备好有效的授权书（Power of Attorney）。更麻烦的是，她女儿也不在本地，住在离这儿两个多小时车程的海伦小镇！我们只好安排专人开车两个多小时去让她签字。
历经波折顺利过户
就在我们派人去签字的当天，卖家亲自打来电话感谢我。她感慨地说，是我帮她促成了这场历时三年的艰难卖地过程。过去三年，她一直在尝试出售这块地，但总因各种原因失败：要么买家在复杂的产权调查面前退缩放弃，要么买家根本认识不到这块地的真正价值。
而我的买家不仅慧眼识珠，更重要的是，通过我们极其艰难的产权调查工作，把这块祖传家业的来龙去脉彻底厘清，才最终促成了交易。代替母亲签字的曾孙女也专门来电，激动地说我帮她完成了这三年来的心愿。
签完字后的下午，我把款项汇入卖家账户，也发了邮件祝贺她。她很快回复邮件再次致谢。我的买家同样特别高兴。整个产权调查过程中发现的各种问题、解决的每一步，他都看在眼里。他告诉我，最初他只把这块地看作一小块不起眼的拼图，目的是为了把它整合到旁边一块更大的土地上，整合资源后再整体卖给社区开发商，这样他才能通过开发更多房屋赚取更大收益。
他非常认可我的工作，说：“谢谢你！只有你有这个耐心去追踪调查这么多年的历史，一个一个环节弄清楚整个产权状况。这让我以后转卖时也能顺利出手。如果这次没弄清楚，将来我卖的时候又得回去找原房主的家人，那麻烦可就大了。”
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结语
对我而言，处理这个案子就像研读了一本厚重的家族历史书。过程固然艰苦繁琐，充满挑战，但看到买卖双方最终都能顺利成交，实现各自的目标，心里真的充满了快乐。
这种快乐，源于一种深切的成就感——能用我的专业知识和不懈努力，真正帮助到我的客户，解决他们的问题，达成他们的心愿。
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刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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