佛罗里达房地产市场的新现象
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
佛罗里达房地产市场的新现象
在前面的关于洛杉矶火灾的文章中，我们谈到整个美国都面临住房成本结构的重大转变。传统上，利率一直是影响房地产市场的主要因素，但现在，保险费用和地税正逐渐超越房贷成为影响房地产市场的关键因素。房屋保险费用和地产税的大幅上涨使得在某些地区，这些费用甚至已经超过了房贷还款额，给房主带来了巨大压力。在地区分布上，除了加州和纽约州之外，佛罗里达州的很多城市，尤其是迈阿密情况非常严峻。在这些城市，至少1/4的房主的税负超过了房贷的一半。美国南方的大州德州保险费用也上升很快，但因为房价比较低，问题相对不严重。但在佛罗里达州，由于房价本来就比较高，保险费再急剧上升，问题就非常严重了。
展望2025年及以后，对佛罗里达州而言，保险成本而非利率正成为影响住房负担能力的首要问题。而且气候变化所带来的保险风险甚至在促使很多人搬离佛罗里达。
房主保险成本的上涨：在佛罗里达州，平均年度房主保险费已飙升至4,231美元，部分县的费率甚至更高。这与全国30万美元保险覆盖的2,300美元平均保费形成鲜明对比。情况如此严峻，以至于20%的佛罗里达州房主每年至少支付4,000美元的房屋保险费，这是所有州中占比最高的。
佛罗里达州的保险危机：阳光州正面临着只能被描述为保险危机的局面。超过30家房屋保险公司已撤出佛罗里达，造成了”保险沙漠”。这种撤离使许多房主选择有限，常常被迫转向州支持的Citizens Property Insurance Corp。那里的保费将在2025年上涨14%，使平均年度成本超过4,000美元。
比较保险成本与利率影响：为了说明这一点，让我们考虑一个假设情景：
假设一套30万美元的房屋，30年固定抵押贷款：
4%利率时：月付款≈1,432美元
6%利率时：月付款≈1,799美元
由2%利率增加导致的月付款差额为367美元。
现在，让我们看看保险成本：
佛罗里达州平均保险成本：4,231美元/年或353美元/月
部分县（如Citrus县）：4,500美元/年或375美元/月
仅保险成本就几乎相当于2%利率上涨带来的抵押贷款付款增加。在某些情况下，甚至超过了这一增加。保险危机不仅影响现有房主，也正成为潜在买家的重大障碍。最近的调查显示，许多佛罗里达州的潜在购房者将保险视为购买房屋的主要障碍。这种转变正从根本上改变房地产格局。
展望未来，随着2025年的临近，佛罗里达州房地产市场正准备迎接重大变化。预计不断上涨的保险成本将继续塑造市场。虽然利率仍是住房负担能力的重要因素，但保险成本的急剧上升，特别是在佛罗里达州等地，正迅速成为当前和潜在房主的主要关切。随着气候风险持续加剧，保险费快速上升的趋势可能会持续。对气候灾害频繁发生的沿海地区，保险公司甚至会完全撤离当地的市场，让屋主们没有保险可买。一旦发生在洛杉矶这样的火灾或者水灾，后果是非常严重的，甚至可以“一夜回到解放前“。
也许正是因为这方面的因素的影响，在过去的一年中，我们律所观察到一个反常的现象：在美国国内，过去是很多人从乔治亚州搬到佛罗里达，尤其是退休的人群；而现在是有越来越多人从佛罗里达搬到乔治亚州。这一趋势也得到了官方数据的支持。根据美国人口统计局一月份发布的最新报告，佛罗里达州的总人口从2023年到2024年增加了467,347人，但主要是由于411,322名国际移民的涌入；而从其他美国州迁移到佛罗里达的净迁移人数从2022年的317,923人急剧下降到2024年12月的63,346人。而且在这些搬迁的人群中，美国北方各州的退休人员还在大量的涌入佛罗里达；但佛罗里达的居民在大量的搬迁到包括乔治亚州在内的其它南方各州。
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刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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