洛杉矶史无前例的火灾-美国房地产重大结构变化
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
洛杉矶史无前例的火灾–美国房地产重大结构变化
洛杉矶正经历着史无前例的灾难性火灾。截至目前，已有至少5人丧生，超过2,000栋建筑被毁，约130,000人被迫疏散。除了直接的人员伤亡和财产损失，这场灾难还暴露了加州房地产市场面临的特殊的严峻挑战。据报道，许多保险公司已经退出了加州的房屋保险市场。这次重灾区的许多住宅，包括很多豪宅，都没有传统的私人保险，损失尤为惨重。这些房主不仅失去了家园，还可能缺乏保险资金来支持灾后重建。传统上，利率一直是影响房地产市场的主要因素，但现在，保险费用和地税正逐渐超越房贷成为影响房地产市场的关键因素。
据报道，保险公司退出加州房屋保险市场的主要原因:
- 气候变化和自然灾害风险
野火风险增加：近年来加州频繁发生大规模野火，造成巨额损失。
极端天气事件：气候变化导致的极端天气增加了保险公司的风险。
- 经济因素
高通胀和建筑成本上涨：这些因素增加了保险公司的赔付成本。
盈利困难：多家保险公司在加州市场遭受重大损失，难以实现盈利。
- 监管环境
费率调整受限：保险公司难以获得监管部门批准提高保费，无法覆盖增加的风险和成本。
- 再保险成本无法转嫁：现有规定不允许将再保险成本直接转嫁给消费者。
- 风险管理：保险公司为了控制风险敞口，选择退出高风险地区。
这些因素综合作用，导致越来越多的保险公司选择退出加州房屋保险市场或限制新业务，使得加州房主面临保险覆盖困难的局面。
值得注意的是，并不仅仅是加州面临严重的保险问题。在整个美国都面临住房成本结构的重大转变。房屋保险费用和地产税的大幅上涨使得在某些地区，这些费用甚至已经超过了房贷还款额，给房主带来了巨大压力。根据《华尔街日报》的报道，2024年9月，独栋房屋的物业税和房屋保险费用已经相当于房贷还款的32%，创下2014年以来的新高。更令人担忧的是，9%的独栋房屋的税负甚至相当于房贷的一半，这一比例是2014年的两倍多。在地区分布上，加州、纽约州以及佛罗里达州的很多城市，尤其是迈阿密情况非常严峻。在这些城市，至少1/4的房主的税负超过了房贷的一半。这些地区要么物业税率极高，要么保险费用昂贵，有些地方则两者兼具。近年来，频繁的自然灾害导致维修成本飙升，迫使保险公司大幅提高保费。同时，房价上涨也推高了地产税。
最后值得指出的是，由于气候变化导致的飓风和其他极端天气事件频发，保险公司正在大规模撤离加州、德克萨斯州和佛罗里达等市场。这种趋势表明，美国房地产市场正面临重大的结构性变化。气候风险、保险可得性和成本将成为影响房地产市场的关键因素，可能会改变人们的居住选择和投资决策。这次洛杉矶发生的火灾就是最直接的提醒。
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刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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