Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
借名贷款买房的风险 ｜案例｜ “借名贷款买房”看似是解决贷款难题的捷径，实则埋藏着巨大的产权纠纷和利益争夺的隐患。在行动前，务必充分评估风险，寻求专业法律意见，优先探索合法合规的融资渠道。切莫因一时便利，陷入被动局面。 1 授权书背后的困局 两周前，我接到了一个紧急电话，一位老客户焦急地告诉我，她的女儿即将离开美国前往瑞士，急需办理一份授权书（Power of Attorney）。 这本是个常规程序，我的助手足以处理。但客户语气异常急迫，强调她的女儿坚决要求必须直接与我见面才肯做这个授权书。 于是第二天一早，我便在办公室等候。没想到，客户带着女儿，甚至她已离婚的第二任丈夫（即女儿的继父）都来了。基于严格的律师-客户保密关系原则，我不能同时与所有潜在利益方会面。我立刻询问：“谁需要做授权书？”女儿回答：“是我。”于是，我单独与她进行了面谈。 女儿向我道出了令人意外的隐情：几年前她和母亲想购买一处房产，可是母亲因信用不佳无法贷款，但又迫切想购置这套房产。情急之下，她们想出了一个办法：用母亲当时的丈夫（即继父）的名字贷款，因为他有良好的信用记录，可以顺利获得贷款。而继父作为贷款人，名字也必然要写在产权上。 如今，房产价值已经翻倍，她们决定出售房产。但问题来了：当初的首付款以及之后每个月的月供，全部是由她和母亲承担的，如今继父也与母亲离婚，但卖房需要继父同意签字，他却提出条件：“卖房后，必须分给我3万美元。” 母女俩觉得这要求极不合理，问我：“房子的首付和月供都是我们出的，难道不能拒绝这个已离婚的继父的无理要求吗？” 我告诉她们，很遗憾，不太可能。 我解释道，“整个卖房过程必须得到继父（作为共同产权所有人）的同意。如果你们不满足他的要求，他拒绝签字，这房子就无法出售。” 她们权衡再三，最终无奈决定接受继父的条件。此时，即将离境的女儿又抛出一个关键问题：“继父还要求我在授权书中将卖房事宜的权限授予他，这样他就能全权办理卖房手续。这合适吗？” 我立刻警觉，指出了潜在风险：“如果授权书完全交给继父掌控，届时他提出任何额外要求，你们都将处于被动，恐怕非常不合适。” 我建议，“更稳妥的办法是：你们应先与继父协商确定他应得的金额，达成书面协议。 然后，你的授权书可以授予母亲，由母亲在需要时代你签字处理卖房事宜。这样，至少你们（母女）还能保留一部分控制权。” 她们采纳了我的建议。随后，我也非常坦诚地与那位离异的继父沟通，表达了母女的诉求。最终，继父同意：只要拿到他要求的钱款，他就配合签字过户。这笔交易才得以推进。 至此，我才恍然大悟：他们真正需要的，远不止一份简单的授权书，而是如何妥善拆解因“借名贷款买房”埋下的产权和利益分配这颗“雷”！ 借名贷款买房的致命风险 这让我想起一些客户常问的问题：“如果我信用不好贷不到款，是不是可以用亲戚或朋友的名字来贷款买房？” 我时常提醒她们这样做会隐藏的风险！” 借名贷款买房的致命风险在于： 产权必然共享： 银行要求贷款人必须是产权所有人，才能将房产作为抵押物抵押给银行以担保贷款的偿还。因此，被借名者（如案例中的继父）必然要被登记为房产的共同所有人，这等于直接赋予了他们一部分房屋产权！ 事后，你必须经过他们同意才能将他们的名字从产权上移除。一旦移除，银行发现贷款人不再是产权所有人，很可能会触发借贷合同中的贷款加速到期条款，银行会要求立即偿还全部贷款。 违反贷款规定： 本质上，利用他人名义贷款买房，是违反美国银行贷款规定的。贷款本应基于借款人自身的信用、收入和还款能力。如果真正买房的人不是银行审批的借款人，这就违反了银行的规定。 关系破裂风险： 无论买房者和贷款人的关系多亲密（亲人、朋友），风险永远存在！ 案例中原本的夫妻关系，在利益（房价翻倍）和关系变化（离婚）面前，矛盾立刻显现。被借名者（继父）主张分享房产增值收益（3万美元），在法律上并非完全“无理”。 控制权旁落：… Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
外国人投资美国房产的税务雷区 | 30年经验专家深度分析 ｜指南｜ 在我职业的30年生涯中，除了服务成千上万的本地居民实现他们的美国房产梦以外，也有越来越多的外国人, 尤其是中国公民，请我帮助他们在美国购买和出售房产，我想跟大家分享一下外国人在美国拥有房地产的税务考虑。 1 收入所得税 第一，收入所得税。一旦你在美国拥有了房地产，如果有租金收入，你就要按照美国法律申报收入所得税的，income tax 。 纳税义务 尽管你是外国人，可是你的收入是从美国来源所得，要按照美国法律报税，说到报税很多人就想，哎呀，就这么这么点钱还要报税，想不报税。 税务筹划 其实很多时候，如果你找对了会计师，并不是你的租金的每一分钱都要交税的，因为有很多开销可以抵消收入，比方说房产管理员的费用，缴纳的房子的地税，如果你的房子是贷款买的，贷款的利息也是可以扣除的，你的房子如果进行了任何维修，这些维修费用也是可以扣掉的，房子还有depreciation，资本折旧，这些减去以后，真正留下来的收入是不多的，那样你需要真正缴纳的税务金额是非常少的，这样做可以避免将来偷税漏税的法律责任。 另外还有个很好的好处，你就可以因为报税拿到一个税号，US Tax ID, 它可以方便你以后做很多事情。 2 资本利得税 当你卖房的时候，你还要交一个资本利得税， Capital gain。 纳税基础 比方说你当初是100,000块钱买的，卖出了150,000，你的房子增值的50,000块钱是要交capital gain的。 另外在卖房子的时候还有一个法律很多人不知道, FIRPTA。 这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。 这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务，而且一般是15%的税率。 退税机制 很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。 因为每一个在美国卖房产的外国人都因为FIRPTA而多交了预扣税，想退回来，需要报税并申请退税，那么处理这个房产交易的过户律师就非常重要了。他们如果没有经验，预交的材料没有报备齐全，都影响到以后申报的成功。 … Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。 最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。 我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200,… Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
百万土地交易暗战，一招化险为“盈” | 一场没有硝烟的战争 上个月我处理了一起百万美金的土地过户案件，这个案子历时七个月，我代表的卖家人员众多，众口难调，意见不一，交易也经历两次买卖才顺利成交，整个交易过程看似平淡却暗流涌动，进行了一场没有硝烟的战争。 1 案件分析 当初好几家人合伙买了一个农场，经过多年，价值翻倍。 农场上住的房客看到了它未来的前景，想跟卖家把这块地买下来，卖家以为是找上门的事情，很简单，没有去找经纪处理，这样可以节省一笔费用。 多方持股与租客介入 他们先找了一个老美律师，来回跟租客协商了好几次都没有搞定，最后中一个股东是我20多年的老客户，找到了我，这位老大姐说刘律师，我还是相信你，你帮我们处理吧。 几位股东对花费非常在意，要求我以最简单的方式把这个合同处理掉，我也就按照他们的要求出具了一个简单的合同，租客几经周折，最后终于签了合同。我们按照过户日期开始跟双方联系，准备所有的工作。 延期风波 过户前两天再次提醒双方过户，买家突然提出来说他的钱不能到位，能不能延期？卖家以为是很正常的事，跟我说没关系，延期吧。 律师的直觉告诉我不一定这么简单，我迅速告诉他们必须签合同修正案来约束买家。卖家同意付费让我出具一份延期合同，延期一个月。 在过户两周前我又开始通知双方准时过户，尤其是买家，因为卖家已经迫不及待等着卖了。买家一直没有音讯，一直到过户前一周突然告诉我说因为他们发生了火灾，资金还是有困难，要求再次延期，这时卖家很着急了。 新买家介入与法律风险预警 正好在这个时候隔壁的邻居联系上了卖家，提出了购买意愿。正在着急上火的卖家想立马跟第二个买家签合同，以免错过了这个千载难逢的机会。 可是这个时候第一个合同并没有到期，尽管买家这个时候提出延期过户的请求，也就是说我们知道买家实际上是不能够履行合同的，在这种情况下，卖家能不能签第二个合同? 答案是不能，因为第一个合同仍然有效，只要过户日没有到，最后一天买家都有可能履行这个合同，而如果现在我们却以为买家不能履行合同而冒然把第二个合同签了，卖家就成了主动违约方，那么买家知道了就能以卖家违约来进行求偿。 一旦双方有纠纷，地产就不能进行买卖过户，第二个合同也会过不了户，那将会是一场折了夫人又赔兵的下场了。 2 策略应对 可是如果不立马把第二个买家搞定的话，买家跑了怎么办? 交易落地 我告诉卖家，你们听我的安排，我们让买家出具了一个邀约合同，但是卖家先不要签，合同就没有生效，那卖家就没有针对第一个合同产生违约行为。 我们一直等到第一个合同过户日后的第二天一大早我才让几位卖家签了第二个合同。这个时候我立马开始了第二个合同的过户手续，一个星期就把第二个合同顺利完成了过户。 过完户以后我再根据第一个合同买家不履行合同来跟第一个合同的买家发出律师函，通知他因为买家没有履行合同，他的定金归卖家没收，这个时候买家看大事已去，也不好为了定金去打一场官司，因为任何一场诉讼轻轻松松会花掉几万块钱，远比这个定金本身要高很多，他无奈放弃了对定金的争议。 3 完美收官 我的卖家不仅拿到了第二个买卖合同的价钱，还在买卖结束以后，拿到了第一个买卖合同中没收的买家的定金。 客户认可 每个卖家收到这笔额外的钱的时候都非常开心，谢谢我因为我的专业技术能力让他们不仅顺利地卖掉了这块地，还避免了因为他们的无知而可能产生的法律纠纷。 而且因为我的出色工作他们还额外的收到了一笔钱，每个人都愿意支付高于他们预算的律师费来弥补我的额外工作而产生的工作时间并表达对我的感谢，因为他们额外收回来的钱远远超出了我的律师费，我的费用对他们来说就是免费的，他们非常高兴。 我经常告诉我的客户，找对了专业人士，经常是事半功倍，而且往往收到的远远多于付出的! … Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
｜案例｜ 最近经历了一宗小型土地（约1.5英亩）的买卖过户，该土地位于关键路口，但其产权历史跨越近百年，涉及复杂的家族继承关系。处理此类案例需要深厚的专业知识、非凡的耐心和坚持不懈的努力，其价值在于彻底解决问题，为未来扫清障碍，最终实现多方共赢。 1 太爷爷的土地 今天想和大家分享一个特别的过户案例，主题是“太爷爷的土地”。 这两天我刚刚完成了一个历时近三个月的一块很小土地的买卖案件。这块地位置很关键，处在一条大马路和另一条大马路交界的边缘。因为它正好在两个路口的交界处，真有点“一夫当关，万夫莫开”的意味。买家花了很多心思跟卖家沟通，终于拿下这块地，心里非常高兴。 然而，拿下地只是开始。当我们启动产权调查，第一份报告出来时，我们全都懵掉了。报告上显示的土地主人名字，和合同上签名的人完全对不上号！一时间，我们甚至怀疑是不是有人冒充了产权人来卖地，或者我们的调查出了错？ 错综复杂的产权溯源 我立刻打电话给卖家询问。她稍稍提了一下，说这块地是他们家的祖传家业，在家里流传了很多年，所以很可能现在房产证上的名字还不是在买卖合同上签字的人，她母亲的名字。我当即请她提供这块地的历史和相关文件。 不久，几十页洋洋洒洒的文件就发过来了。收到时我脑袋“嗡”的一下就大了——文件上密密麻麻全是签名，涉及的土地所有权份额微小到只有0.005%这类级别！没办法，我只好把这些文件一股脑儿发给产权调查公司，请他们去法院重新深入调查，务必弄清楚产权的真实历史，以及这位卖家到底有没有权利出售。 我自己也只能等到每天下午五点以后，没有客人打扰的情况下，才伏案一页一页地仔细研究这些文件。功夫不负有心人，终于把这块土地的传承历史理了个清清楚楚。这才明白，原来这就是典型的“老钱家族”土地交易的复杂情况。 这块地最初是太爷爷买下的，很早就过世了。太爷爷过世后，留下了五个孩子和太太。土地就由这五人和太太共同继承。太太过世后，她的一半份额又分给了五个孩子。 这五个孩子中，又有人陆续离世，有的没有留下孙辈。经过多年辗转，最终只有一个孩子留下了孙辈。而这个孙辈的后代中，有的也没有留下继承人，最终只有一支血脉延续下来——就是我现在的卖家。因为她还在世，所以他理论上成了整个房产的所有人。 但是，其他家族旁支依然有幸存者，当初为了整合这块地的资源，避免让所有沾亲带故的曾孙辈都有权干涉出售，家族成员们达成了协议：所有对这块地拥有潜在利益的人，都放弃产权所有权，同意由我的卖家一人全权代表出售，卖完后再按约定分钱。因此，我陆陆续续收到了来自不同孙辈签署的放弃产权文件。理顺了这些，才确认签合同的人确实有权出售。 模糊不清的土地边界 好不容易把跨越几十年的产权历史弄明白，回头再看土地本身。这块地其实不大，不到两英亩。但问题又来了：在太爷爷那个年代，土地边界是依据当时左邻右舍的地界来描述的。几十年过去，邻居早已换了几茬，沧海桑田，再用过去那种依据邻居位置描述边界的方式，根本不现实、不准确了！ 我立刻意识到必须告诉买家：得重新做地界勘测（Survey），才能明确土地的真实范围！但这时，时间已经非常紧张了。没有清晰的土地边界描述，过户手续根本无法进行——我们连卖的是哪块具体的地都不确定！ 只能硬着头皮去和卖家协商延期。卖家虽然迫不及待想过户，但她也清楚没有土地描述寸步难行，只好同意。这一等，地界勘测又做了一个多月。最终，我们凭借新的勘测报告明确了土地范围，才得以推进过户。 历史遗留的法律问题 产权调查中还接连爆出其他问题：首先，发现太爷爷名下曾有过借贷纠纷被告上法庭。我们不得不去调查太爷爷的个人信息，联系当年的债权人，确认欠款是否属实以及需要偿还多少。 其次，发现这块地在过去三年竟然漏缴了“市税”（City Tax）。因为有些土地不仅归属郡县（County），还同时归属所在的城市（City）管辖，需要缴纳市一级的税费。这块地偏偏就是这种“双重归属”土地，而这位曾孙辈的卖家显然忘了这茬。过户时，必须把这些欠税一并缴清才行。 终于到了过户的日子，挑战还没结束：这位曾孙卖家，已经七十多岁快八十了，住在养老院里，无法亲自来签字。必须由她的女儿代签，这就需要事先准备好有效的授权书（Power of Attorney）。更麻烦的是，她女儿也不在本地，住在离这儿两个多小时车程的海伦小镇！我们只好安排专人开车两个多小时去让她签字。 历经波折顺利过户 就在我们派人去签字的当天，卖家亲自打来电话感谢我。她感慨地说，是我帮她促成了这场历时三年的艰难卖地过程。过去三年，她一直在尝试出售这块地，但总因各种原因失败：要么买家在复杂的产权调查面前退缩放弃，要么买家根本认识不到这块地的真正价值。 而我的买家不仅慧眼识珠，更重要的是，通过我们极其艰难的产权调查工作，把这块祖传家业的来龙去脉彻底厘清，才最终促成了交易。代替母亲签字的曾孙女也专门来电，激动地说我帮她完成了这三年来的心愿。 签完字后的下午，我把款项汇入卖家账户，也发了邮件祝贺她。她很快回复邮件再次致谢。我的买家同样特别高兴。整个产权调查过程中发现的各种问题、解决的每一步，他都看在眼里。他告诉我，最初他只把这块地看作一小块不起眼的拼图，目的是为了把它整合到旁边一块更大的土地上，整合资源后再整体卖给社区开发商，这样他才能通过开发更多房屋赚取更大收益。 他非常认可我的工作，说：“谢谢你！只有你有这个耐心去追踪调查这么多年的历史，一个一个环节弄清楚整个产权状况。这让我以后转卖时也能顺利出手。如果这次没弄清楚，将来我卖的时候又得回去找原房主的家人，那麻烦可就大了。” 2 结语 对我而言，处理这个案子就像研读了一本厚重的家族历史书。过程固然艰苦繁琐，充满挑战，但看到买卖双方最终都能顺利成交，实现各自的目标，心里真的充满了快乐。 这种快乐，源于一种深切的成就感——能用我的专业知识和不懈努力，真正帮助到我的客户，解决他们的问题，达成他们的心愿。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师… Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
别让疏忽吞噬资产！切记缴纳地产税（Property Tax） 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜指南｜ 上一集讲了过户以后客户需要注意缴纳社区管理费的责任。这一次提醒大家过完户以后注意要履行的第二个责任：缴纳地产税（Property tax）。 1 地产税简介 在美国，每一个房子都需要缴纳地产税，property tax。 美国政府运营的资金都来源于各种税收，联邦政府主要通过征收联邦个人和公司收入所得税（Income tax），州政府则通过征收本州的个人和公司收入所得税，来获得资金来源。 而地方政府，尤其是每个县市，则主要依靠征收当地居民的地产税。 地产税是支持当地学校开销的最大资金来源。在美国，孩子就读公立学校是免费的，这些费用联邦政府只提供很少一部分资金，大部分资金来自本地居民根据房产价值缴纳的房地产税款。 每个业主必须记住每年要缴纳自己房产的地税。业主需要提供收件地址，自行收取税单，收到后按时缴纳。 没有收到政府的地税账单不是不交税的理由。大家也不要认为这个事情特别困难，有很多方法可以完成。其中包括：在当地找朋友帮忙缴纳，或者在网上自行查询缴纳， 很多地税账单都可以在政府网站上支付。 请记住，必须每年缴纳，而且缴费时间大致固定。例如在Georgia的Fulton County，缴税时间大约是每年的10月底。在此之前完成缴纳即可。 2 逾期后果 如果业主忘记缴纳，通常会有一个晚交期，缴纳一点罚金即可。如果业主继续不缴纳，政府可以将未缴纳的地税在地产上设置一个lien（质押权），称为property tax lien，然后将这个地税质押权在市场上拍卖。 有专门的投资机构购买这个地税质押权，最高竞标者拿到这个地产的地税质押权，政府就通过这个方式把业主欠的地税收到钱了。 这些购买机构有义务在一段时间内继续给业主发送通知，基于政府记录中所提供的业主收件地址寄送，他们有权收取更高的罚金，业主缴纳欠款和罚金后，质押权就解除了，业主仍然可以完整地拿回地产的产权。 3 丧失地产所有权 如果业主继续对这些质押权通知置之不理，地税质押权没有被赎回，这些拥有地税质押权的第三方有权拍卖房产，导致业主丧失地产所有权。 美国的法律讲究公平和程序，这个时候第三方拥有的产权仍然是可撤销的产权，业主在一段时间内仍然可以赎回，只是这个过程比较辛苦，费用比较高，罚金也比较重了。 最终，将property tax lien转变为地产的完全所有权一般还需要经过一定的法律程序，也不是一个简单的过程。一旦这个法律程序走完，业主就彻底失去了房产的所有权，几十万的房产就会因为区区几千块钱的地税欠款而丧失。 这里提醒每一位业主，购买房地产后务必管理好自己的地产，履行缴纳房地产地税的义务。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
｜指南｜ 今天我们谈房屋顺利过户以后，新业主应该注意的第三个重要事项：为房产购买合适的房屋灾害险，Homeowner Insurance。 1 什么是房屋灾害险？（Homeowner Insurance） 在美国，如果是通过贷款购买房产，银行一定会要求业主给房子购买一个房屋灾害险（Homeowner Insurance）。屋主是受保人，银行是第一受益人。一旦房子出现意外，比如遭受台风、雷击等自然灾害受损的话，银行是第一受益人，保险公司会优先把银行的贷款余额支付掉，然后将保额的剩余部分支付给屋主。这种保险保护的是房子本身。在美国许多房子都是木结构的，很容易受到自然灾害的影响。如果是银行贷款买的房子，为保护抵押物的价值，银行要在审批贷款人购买的房屋灾害险合格后才会批准放款。 那么，如果你是现金全款购买的房子，还会有人要求你买这个房屋灾害险吗？没有。那业主是不是还要买呢？是否可以把这笔钱节省下来呢？ 我的建议是：一定要买！ 美国自然灾害的发生频率并不低。大家对 Katrina 飓风的印象记忆犹深，当地所有的房子经历这样一场受灾后，保险还不一定能够全额赔付。更糟糕的是对于灾害频繁发生的地区，保险公司会撤离这些地区，造成无保险状况，这里屋主的境况如何，大家可想而知了。 对于现金买房的客户，我时常在过户的时候提醒买家注意去买这个房屋灾害险。我也曾经碰到过来咨询我的客户，他们因忘了买房屋灾害险而遭受损失的悲惨案例。 真实案例 二十多年前，我曾经遇到过这样一个令人记忆犹新的案子：这位客户用现金买了价值四、五十万的房产，可是为了节省每年需要支付的1000多块钱保费，选择没有购买房屋灾害险。他觉得这个钱可以省，因为自然灾害并不时常发生。如果没有发生灾害，每年付的保费就白白损失了，他觉得很亏。结果，他的房子遭到了雷击，被全部烧毁。屋漏偏逢连夜雨，在房子变成一堆废墟的情况下，邻居投诉他，政府派人来检查，发现他的房屋废墟有碍市容，给他开出了一笔罚单，要求他立即派人清理房屋废墟。他已经因为整个房子被烧毁而处境艰难，马上还要出好几万块钱去清理这片废墟。 面对这样一大笔罚单，他欲哭无泪，打电话找我咨询，说：“我是否可以不要这个房子了，把房子还给政府，这样我是否可以不清理了？” 我问他：“你怎么还给政府呢？谁来接收呢？”政府没有这个能力，也没有这个权利去接收这片土地，这个转交过程没办法处理。美国是私有财产制，这个房子从天上到地下都是你的。尽管地上的建筑物烧坏了，可是房子下面的土地还在。那么这片土地（连同废墟）就一直是你的，“生生死死”永远跟着你。不像在中国，土地是国家拥有的，个人拥有的是使用权。在美国，土地是私有的，除非政府特别征收，否则就是个人的财产。我建议他想办法先处理掉废墟，然后卖掉土地。 这个客户听了以后，只有硬着头皮去筹款，想办法把这一大片废墟清理掉，好在他卖掉这块土地后收回来的钱足够还掉借的钱，只是无家可居了。 最近，我又接到一个客户的咨询。他们有一处父母留下来的祖宅，很多年都没买保险，因为觉得这么多年都过去了也没事。不幸的是，最近这个房子失火了，变成了废墟。 客户来问我怎么处理。我告诉他，要么把这片废墟清理掉，作为空地来卖，价钱会非常便宜；要么把废墟清理掉，在上面重新盖房子，作为房产来卖。尽管土地上面是一片废墟，这片废墟和土地还是你的，必须由你处理。如果你不转卖，它仍然是你的，而且还要每年继续交地税。 客户听了恍然大悟，后悔不已：之前怎么会为了节省每年千多块钱的保费，导致因这样一场灾难而遭受如此巨大的损失？ 所以，我在过户的时候经常苦口婆心地提醒我的客户一定要记得买房屋灾害险，不要拣了芝麻丢了西瓜！ 2 警示与建议 保险的意义在于以防万一，不在于灾害一定发生你得到赔偿把交出去的保费赚回来。灾难发生的时候，保险赔偿只是避免你遭受全部损失的最后一道屏障，绝不是说得到赔偿就没有吃亏、人生就圆满了。能“赚回”保费的情况，永远是经历了灾难——而我们并不想经历灾难，只希望一切平安。关于保险的保障范围，很多人能想到的是因自然灾害而造成的损失，比方说： • 飓风、龙卷风造成的损失 • 雷电袭击造成的损失 • 火灾 其实它还包含其他状况，比如冰雹砸坏屋顶，极寒天气导致室内供水管道爆裂，或者室内的热水供应管道自然破裂，导致屋内漏水，这些都是被保范围内的。 保单的价钱一般是根据房产的价值来进行估算。我一般建议客户最好买包含 Replacement Cost Coverage（重置成本保障）的保单。这样的保单赔偿的不仅仅是房子当前的市场价值，而是重新建造一个同等规格房子所需要的全部费用。 比如，一个房子买的时候是40万，可是过了几年以后，同等级房产的市场价涨到了60万。如果你的保单只保40万，并且没有购买 Replacement Cost Coverage 的话，出险时保险公司可能只赔你40万。而这时，因为建筑材料、人工费用飞涨，40万根本盖不回原来那样的房子。如果保单包含了Replacement Cost Coverage，出险时保险公司会赔偿重建这个房子所需的全部费用。 有了这样一份包含重置成本保障的房屋灾害险，你住在房子里才会安心。任何自然灾害的来临，都不会让你噩梦惊醒。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw… Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
天价豪宅被低价拍卖的教训 ｜指南｜ 最近看到一篇标题颇为吓人的文章，美国的HOA打劫华人的钱。故事讲的是有一个华人的767万的豪宅被HOA以17000美金拍卖掉的故事。这篇故事让我想起每次过户以后我都会提醒客户们，不是过完户就万事大吉。过完户以后还有几件事情一定要坚持地做，而且不能够耽误，最好有人帮助自己去履行这些义务。 1 过户绝非终点 我在美国买完房子以后并不是当屋主的终点，买完房子以后，如果有贷款，大家都很清楚什么时候该付款，要准时付款。 可是如果是现金买的，是不是这个过户完以后就万事大吉了呢？不是的，至少有三个义务，你要经常提醒自己要去做。 第一个，其中首当其冲的就是缴HOA费。 HOA是什么？ HOA简称是Homeowner Association，中文叫做业主协会（或社区管理）。在美国，许多房子都位于社区里面， 每一个社区为了维护自身的管理，专门有一个叫业主协会（HOA）的组织，由本社区的人组成董事会，决定社区的居民可以做什么, 不可以做什么。 但是他们一般都把每天的管理事务分包出去，给一个叫HOA Management的公司来负责管理。 这些Management公司主要的任务就是两个： 第一个就是收钱。因为社区有一些公共区域的景观，如树木、花草需要维护，请人来修理。还有社区有一些公共设施，比如说游泳池、网球场需要维护。收的钱主要是用来处理这些维护的费用，另外一部分就是支付这些HOA管理公司的费用。那么HOA每年就要收这个费用。 第二件事情就是为了维护整个社区的整体美观和面貌, HOA不允许居民随随便便把自己的房子想涂成什么颜色就涂成什么颜色，门前想怎么处理就怎么处理。它有一个统一的标准, 有一个建筑管理委员会批准每家的外墙刷漆, 房顶更换,等等, 并有人在社区里检查是不是每家都遵守了社区的规定，也有邻居如果发现你的房子的外部或前院标新立异而通报社区管理。 它并不是特别死板，但是一个松散的、有规定的组织。像我有的客户，他们经常在门口堆一些不符合规定的物品，或者把自己的院子设计得不符合社区标准。任何外观的改动都是要经过社区批准的。 欠费后果严重 社区管理费（HOA费）每年都要定时要交的, 社区的管理规定大家也都必须遵守的. 如果业主长期不交，社区管理条例赋予了社区管理机构（HOA）一个权利：可以把这些欠费未缴的钱项，设置一个质押权（Lien）在业主的产权上。 HOA 一般会继续通知业主所欠款项及罚金。如果长期通知不到位，这个欠款形成的质押权就可以导致房产被拍卖掉, 这一般都是非常极端的情况才会发生的事情。所以在过完户以后，我提醒客户一定要准时交社区管理费。 有的时候，社区董事会会撤换管理机构，他们会给业主发信通知缴费地址或管理机构变更了。这个时候业主一定要有人帮助收到这些通知，继续准时缴费。 我有一个客户虽然在银行设立了自动付款缴纳社区管理费, 可是她忽略了社区管理机构的通知, 结果一年多都把钱交给了以前的管理机构, 导致大笔的社区管理费逾期未交和罚金的事情, 找到我以后才发现什么原因, 然后跟HOA沟通把HOA 的质押权取消了. . 现在很多社区可以通过邮件的方式通知，所以我建议客户最好把自己经常查看的邮件地址告诉HOA，让他们能够联系到自己。 在这个案子里，我估计发生的事情可能就是这位业主长期没有缴社区的管理费用，或者是社区来了罚单长期不处理。这些欠款最终导致社区出于无奈，在产权上设置了质押权（Lien）。… Read More
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
EB-1：中国企业家的美国绿卡快车道 在前面的文章中，我们谈到按照美国的移民法，有六种人才可以移民美国。即：有钱的人，有平台的人，有本事的人，有关系的人，有特殊经历的人和有运气的人。而EB-1就是为有平台和有本事的人开辟的一条快速移民美国的途径。 当中国企业家们将目光投向全球市场时，一张美国绿卡可能成为撬动国际业务的杠杆。在美国移民的六条路径中，EB-1堪称”皇冠上的明珠”——它不仅免去了繁琐的劳工证申请，更无需漫长排期，是真正为杰出人才打造的快速通道。对于正在布局全球的中国企业而言，这条”快车道”的价值不言而喻。 EB-1设立的主要目的在于吸引各领域的杰出人才到美国来，并给他们提供一条获得合法身份的途径，以更好的为美国的发展做出贡献。具体而言，EB－1包括三个子类：具有特殊才能者EB1A，杰出教授和研究人员EB1B，跨国公司高管或者经理EB1C。 EB1A主要针对的是在某方面具有特殊才能的外国人，这种特殊才能主要体现在他们在其从事的专业领域达到了顶尖级成就。 对这一类人才的判断标准主要是看是否曾经获得过国际上广泛承认的奖项，如诺贝尔奖，或者是符合移民法规定的十项条件中的三项。除此之外，移民法还要求该申请人证明其赴美后继续从事本专业领域的工作。因此，凡是在某方面具有特殊才能且符合上述条件者，均可以向美国移民局提交申请，而不仅仅局限于某几个领域之内。 EB1B即杰出教授和研究人员，主要针对的是在某些科学或者学术领域内获得国际性认可的杰出人士。这类人才不仅包括在高校任职、就读或进行科研的人士，也包括其他机构符合条件的研究人员。申请EB1B要求申请人在自己从事的领域内至少有三年的研究或者教学经验。这一子类与EB1A的不同之处在于，这类申请需要美国雇主帮助提交申请，并且表明愿意为该受益人提供一个永久性的工作。 EB1C是为跨国公司的高级管理人员和经理设立的，因此，这一子类也是需要有雇主帮助提交申请的。并且，该子类对雇主和申请人都有一定的要求：一方面对于雇主而言，该雇主必须是海外公司在美国的分公司、子公司或关联企业或者是在海外有分公司的美国公司，并且该公司在美国成立一年以上；另一方面对于申请人而言，申请人必须在该跨国公司的海外公司或者海外公司在美国的分公司或关联企业担任高级管理人员或经理一年以上。 总的来说，EB-1对于杰出人才而言最大的优势在于申请程序中免去了申请劳工纸这一步，从而大大缩短了整个移民申请的时间，再加上该类职业移民不用花上很长的时间去等待配额，使得杰出人才能够在相对较短的时间内获得美国的合法永久居留身份，从而更加专心于自己的专业领域，取得更大的成就。这对于美国的发展与杰出人才个人的发展而言都是非常有利的。 EB-1不仅是个人实现美国梦的捷径，更是中国企业全球化布局的战略工具。无论是凭借个人成就申请EB1A，还是依托企业实力选择EB1C，关键在于精准定位自身优势。在全球人才争夺战中，EB-1为中国企业和企业家提供了一个不可多得的战略选择。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
亚裔超市突袭事件背后 川普移民新政的雷霆手段与社区震荡 在7月30日上午，位于纽约(专题)州水牛城（Buffalo）与罗切斯特（Rochester）的两家亚洲超市同时遭到美国联邦移民(专题)与海关执法局（ICE）的突袭搜查，现场员工被逐一检查身份证明，甚至有目击者称多名西语裔和亚裔人士被当场带走。不仅如此，执法人员还搜查并带走了手机、电脑以及员工的商业文件和业务资料，包括工资单、人事档案等。这种程度的搜查远超普通的身份核查，被认为是针对整个企业的系统性调查。目前该超市已暂停营业。此事在当地社区引发广泛关注与担忧，被视为近期联邦移民执法趋严的又一重大动向，尤其对亚裔与拉丁裔社区带来了强烈冲击。 从全国的情况来看，这一事件并不是孤立的。据NBC最新追踪和联邦数据，自2025年初以来，ICE拘捕和驱逐力度全面升级。数据显示，2025年3月，ICE共驱逐了逾12,300人，较2022至2024年拜登时期的月均3,200人增长逾3倍。而在2025财年第一季度，ICE总驱逐人数同比大幅跃升——总驱逐人数较去年同期增长160%，有犯罪指控或定罪的非公民驱逐数提升27%。截至7月中旬，全国ICE移民拘押人数达56,816人，是2024年日均值（41,500人）的显著增长。 2025年7月，美国国会批准创纪录的1,700亿美元移民执法预算。这一预算是联邦监狱总预算的1.62倍，预计最高每日可关押约116,000名非公民。ICE执法行动同步扩展，据Migration Policy Institute汇总，目前ICE与地方警局的合作协议增加到456份，较2024年底的135份激增238%。 为直观体现ICE行动规模和趋势，见下图 图表1：2023-2025年ICE月度驱逐人数对比 时间 拜登时期（2023） 川普时期（2025） 2月 3,200 4,300 3月 3,200 12,300 7月 3,100 11,000+ 图表2：2024-2025年ICE拘押人数增长 年度 日均拘押人数 年增长率 2024年3月 41,500 — 2025年7月 56,816 +37% 2025年峰值 预计116,000 +180% 图表3：ICE与地方执法“287(g)”合作协议数变化 时间 合作协议数 2024年12月 135 2025年4月 456 这些数字与新预算带来的机构扩张，直观展示了川普政府移民政策“刀锋见骨”的实际执行力。与以往“只针对有犯罪记录移民”的说法不同——2025年2月，约50%被驱逐者事实上没有任何犯罪记录，仅因身份问题卷入拘押流程。 面对连续的大规模突查，亚裔、拉丁裔社区的恐惧感显著加剧，受波及社区投诉普遍。数据显示：2025年初以来，移民权益求助热线接到的案件量同比增长超过120%，而少数族裔的“ICE警报群组”活跃人数较去年翻倍。 白宫自然是强调强硬执法有助于恢复秩序，但最新数据显示，ICE驱逐人数飙升的同时，劳动力短缺和社会分歧也在加剧。支持率下挫、经济受损与社区焦虑，让人不得不重新思考“安全”与“代价”的平衡。新一轮民调反映，2025年5月至7月期间亚裔和西语裔选民对川普支持率下滑7到12个百分点，其中曾经支持“有选择性驱逐”的中产阶层，转为质疑政策的公平性和经济合理性。随着2026年中期选举临近，这场移民执法风暴究竟会成为共和党稳定大局的筹码，还是带来结构性反弹？这一轮博弈的终局，悬而未决，只待历史再度答卷。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C.,… Read More
