Posted on September 03, 2026 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜资讯｜ 9月的Visa Bulletin给了许多亲属移民家庭久违的前进，也给职业移民申请人留下了一张几乎静止的表。两者放在一起，才是本月完整的故事。 1 9月排期最大的变化 不在职业移民 每个月排期公布后，很多人的动作都一样：先找China，再找自己的类别，然后看日期有没有往前挪。 如果你只看职业移民，9月几乎令人失望。中国大陆出生申请人的EB-1最终裁定日仍是2023年7月1日，EB-2仍是2021年9月1日，EB-3仍是2022年1月1日，非技术劳工仍是2019年5月1日；EB-5非预留类别仍停在2016年12月1日。 但把视线移到亲属移民，画面突然变了。F1前进约13个月，F2B前进近20个月，F3前进超过两年，F4也前进超过两年。F2A最终裁定日则推进一个月，至2026年8月22日。 这不是普通的小幅调整。它是本财政年度最后一个月里，一次相当明显的号码重新摆放。 如果只能用一句话解释9月排期，我会说：这是一扇因为别处签证签发减少而暂时打开的门；符合条件的人应认真把握，但不要把暂时的开门误读成长期趋势。 2 为什么会突然前进？ DOS这次把原因写出来了 这一次，国务院没有让大家只靠猜。9月Visa Bulletin明确表示，由于政府采取的若干国家安全、公共安全及其他行政措施，来自某些国家的移民签证签发率下降。为了在2026财政年度内充分使用可用移民签证号码，DOS近月推进了多个亲属及职业移民类别的Dates for Filing和Final Action Dates。 专业一点说，这是年度限额之内的需求和号码再分配。通俗一点说：有些窗口暂时少了人，号码便被引导到仍能处理的队伍。 这也解释了一个看似矛盾的现象：申请总需求并没有凭空消失，排期却可以突然大幅前进。前进并不一定代表制度增加了更多绿卡名额，也不一定代表积压案件永久减少；它可能只是政府在财政年度结束前，努力不让现有号码闲置。 所以，9月的利好是真的，但它的来源也决定了它未必稳定。 3 亲属移民大幅前进： 真正有价值的是可行动的窗口 对中国大陆出生申请人而言，9月亲属移民最终裁定日的变化非常醒目：F1由2018年12月15日前进至2020年1月22日；F2B由2018年1月1日前进至2019年8月22日；F3由2012年5月15日前进至2014年10月22日；F4由2009年9月1日前进至2011年10月22日。 更重要的是，USCIS确认：2026年9月，所有亲属移民类别可以使用Dates for Filing表递交I-485。该表中，中国大陆出生申请人的F1为2020年2月1日、F2A为Current、F2B为2019年9月1日、F3为2014年11月1日、F4为2011年11月1日。 这意味着，对人在美国且符合调整身份条件的部分申请人，9月的变化不只是新闻，而可能是实际递交窗口。能够递交I-485，通常还可能带来EAD、Advance Parole以及更稳定的案件位置，但这不等于绿卡可以立即批准。批准仍取决于Final Action Date到达、签证号码可用，以及案件本身符合全部法定和酌情要求。 尤其是F2A：Dates for Filing虽然是Current，Final Action Date却是2026年8月22日。‘可以递交’和‘可以批准’之间，仍然隔着一条必须看清的线。 4 职业移民几乎没动 Dates for Filing看起来更远 也不能拿来递件 9月中国职业移民的核心日期基本原地不动。表面看，DOS的Dates for Filing仍然比Final Action Dates更靠前，例如中国EB-1为2023年12月1日、EB-2为2022年1月1日、EB-3为2022年1月8日。 但9月USCIS要求所有职业移民类别使用Final Action Dates表。换句话说，这些更靠前的递件日期，对境内I-485申请人本月并不构成递交资格。真正控制9月I-485递交的，仍是EB-1的2023年7月1日、EB-2的2021年9月1日和EB-3的2022年1月1日。… Read More
Posted on September 02, 2026 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜资讯｜ HOA 本质上涉及一个最古老的治理问题：谁在替大家管理共同的钱和共同的利益？ 只要有人管理别人的钱和权利，透明、善意和利益冲突，就不会只是“小区里的小事”。 1 第三项变化：房主不仅有交钱的义务， 也有参加治理的权利 SB 406 还明确列出了一系列 owner rights。 包括合理获得 member meeting notice； 参加 association member meetings； 而 board 原则上至少应当每年召开一次 member meeting。 法律还明确写入另外两个很有意思的标准： 业主可以期待 HOA director 善意履行职责，并达到普通谨慎人在类似情况下应有的注意程度； director 对涉及 association transaction 的 conflict of interest，也应当向其他 directors 披露。 这几句话看起来不像“爆款新闻”。但我认为，它们非常重要。因为 HOA 本质上涉及一个最古老的治理问题：谁在替大家管理共同的钱和共同的利益？ 只要有人管理别人的钱和权利，透明、善意和利益冲突，就不会只是“小区里的小事”。 2 第四项变化：你交的钱， 也不能想怎么冲账就怎么冲账 很多 homeowner 和 HOA 的矛盾，一开始其实并不大。 真正复杂的是：付款到底先算什么？… Read More
Posted on September 02, 2026 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜资讯｜ 住在 HOA 社区的人，大概都见过这样一封信。 草坪太长了。 垃圾桶没有及时收回去。 车停错了地方。 门口放了不该放的东西。 或者房子外墙换了一个颜色，却没有事先得到批准。 信的最后通常还有一句：如果不改，可能罚款。 刚开始也许只有几十、几百美元。 很多房主真正害怕的，却不是第一张罚单。而是后面。 Fine 后面可能有 late fee； late fee 后面可能有 collection fee； 再往后是律师信和 attorney’s fees； 有些情况下，还可能出现 lien，甚至 foreclosure。 这时候很多 homeowner 才突然发现： HOA 管我的办法很多，可如果我认为 HOA 管得不合理，我能怎么办？ 过去，这个问题有时比罚款本身还让人头疼。 现在，Georgia 开始改变游戏规则。 2026 年通过的 Senate Bill 406，有一个非常值得注意的正式名称： Georgia Property Owners’ Bill of Rights Act。 这个名字已经告诉了我们立法方向。 它并不是要取消 HOA。也不是告诉… Read More
Posted on August 25, 2026 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜资讯｜ 一年前，当美国政府突然宣布部分H-1B申请需要额外缴纳10万美元时，整个移民圈几乎炸了锅。 但后来很多在美国的留学生发现：虚惊一场。 因为在USCIS后续解释下，一个正在美国读书、毕业后使用OPT工作，再由雇主申请H-1B Change of Status的留学生，通常并不需要缴纳这10万美元。政策真正打击的，主要是人在美国境外、通过H-1B进入美国工作的那一批申请人。 再后来，这项政策又在联邦法院遭遇重挫。 很多人于是以为： 10万美元H-1B，大概就这样过去了。 没想到，一年不到，它又回来了。 而且这一次，政府换了一种打法。 1 不是10万美元 而是103,265美元 2026年8月25日，美国国土安全部（DHS）将在《联邦公报》正式刊登一份新的H-1B拟议规则：Federal Register Document No. 2026-17324。这次不是总统公告，也不是USCIS内部政策指引，而是DHS准备通过正式行政立法程序修改联邦法规。 拟议规则的核心其实只有一句话： 今后所有受年度名额限制的H-1B申请（cap-subject H-1B petitions），在现有申请费用之外，再增加一笔103,265美元的费用。 注意，不是10,326美元。是：$103,265。而且这个数字并不是随便拍脑袋想出来的。 DHS认为，美国整个合法移民体系存在一笔需要通过收费回收的成本，总额为： $8,777,488,035。 然后把它除以预计每年85,000份需要缴纳这项费用的H-1B申请： $8,777,488,035 ÷ 85,000 = $103,264.57。 最后按照USCIS收费规则过去的做法，四舍五入到最接近的5美元，于是： $103,265。 这恐怕是美国移民法历史上最昂贵的一道除法题。 2 为什么说这次和去年的 10万美元完全不是一回事？ 表面上看：去年是100,000美元；今年是103,265美元。好像只是涨了3,265美元。 但真正重要的不是数字，而是政府换了法律路径，也换了收费对象。 2025年的10万美元政策，法律逻辑主要建立在总统限制外国人入境的权力之上。 所以它天然围绕一个核心概念：Entry——进入美国。 2025年9月19日的总统公告针对的是特定H-1B人员从境外进入美国，USCIS后来也进一步明确，美国境内符合条件的Change of Status、Extension等，并不当然因为这个公告缴纳10万美元。但2026年的新规则换了一个完全不同的思路。 DHS这次不再主要说：你要进入美国，所以我要收费。 而是说：你的雇主在提交一份 cap-subject H-1B petition，所以我要收费。 这两个逻辑看起来只差几个字，实际影响可能天差地别。 因为一个人在不在美国，突然变得没有那么重要了。… Read More
Posted on August 23, 2026 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 几年前，美国多个州开始通过限制中国公民、中国企业以及所谓“foreign adversary”购买土地的法律时，很多人并不在意。 当时很多法案看起来针对的是农地、军事设施附近土地或者某些特殊房地产，加上明显的政治色彩、各州规则又不统一，所以不少做跨境投资的人都有一种判断： 声音很大，真正落到商业交易里，未必有多大影响。 但最近我们律所处理的几个投资相关项目，让我们看到了实质性的变化。 有的客户最终放弃了原来的投资地点；有的原本准备购买厂房，却发现买方公司的股权结构本身可能成为问题；还有的项目不得不重新考虑究竟在哪个州落地、是买还是租、由谁持有物业。 这些法律，开始真正长出“牙齿”了。 而且它们真正影响的，远不只是房地产投资。 1 表面上管的是土地， 真正可能的重大影响是制造业投资 这是今天最容易被低估的一点。 一提到“外国人土地法”，很多人首先想到的是： 中国人还能不能买农场？能不能买房？军事基地附近能不能买地？ 但对一家准备进入美国市场的中国企业，尤其是制造企业来说，土地从来不是孤立存在的。 一家企业准备在美国建厂，通常意味着： 找州、找城市、找工业园区、买地或者长期租厂房、建设生产线、申请贷款、招聘员工、争取州和地方政府 incentives，然后把整个美国业务真正运营起来。 所以，一部表面上属于 Real Estate Law 的法律，一旦限制了谁能够购买或者长期租赁 industrial property，影响的就不是一项“房地产投资”。 它直接碰到了制造业投资的第一块基石——企业在哪里落地。 这也是为什么很多法律专家现在越来越认为，对准备赴美投资的中国企业而言，这些法律不能再当作地产律师最后 Closing 时才看的问题。 它应该进入最早期的 site selection 和 investment structuring。 2 Florida、Texas、Indiana： 三个尤其需要提前看的州 目前中国企业经常考虑的一些投资目的州里，Florida、Texas 和 Indiana 的规则尤其值得注意。 但三州的法律逻辑并不一样。 Florida：对中国相关主体的限制已经远远超过“农地” Florida 的法律一方面限制 foreign principals 取得农业土地以及军事设施、critical infrastructure 周边房地产；另一方面，对与中国有关的特定个人和企业又单独设置了更广泛的限制。后者针对的不只是农场。 对于法律所定义的相关中国实体以及某些… Read More
Posted on August 20, 2026 by Warren Wen | Category: English
One Door Opens, Another Hits the Brakes Two Very Different Signals from the August Visa Bulletin Every month when the Visa Bulletin comes out, many employment-based immigrants follow the same ritual: Find China. Find EB-1, EB-2, and EB-3. Then check whether their priority date has finally crossed the line. If you opened the August 2026… Read More
Posted on August 19, 2026 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜指南｜ 每个月 Visa Bulletin 出来，很多职业移民申请人都会做同一件事： 找 China。 找 EB-1、EB-2、EB-3。 然后看看自己的 Priority Date 有没有被那条线越过去。 如果按照这个习惯打开2026年8月 Visa Bulletin，第一感觉可能是： 有点平淡。 中国 EB-1 前进一个月，到 2023年7月1日； EB-2 原地不动，仍是 2021年9月1日； EB-3 在七月一口气前进近五个月之后，八月只向前挪了十天，到 2022 年1月1日。 但如果因此认为八月没什么值得说的，就错过了这张排期表真正的故事。 因为这一次，突然打开大门的不是职业移民。 而是家庭移民。 其中最醒目的，就是 F2A。 1 F2A突然前进近19个月： 但别高兴错了地方 F2A 是绿卡持有人的配偶和未满 21 岁的未婚子女。 七月，它的 Final Action Date 是 2025 年 1 月 1 日。 八月，一步跳到了… Read More
Posted on August 18, 2026 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜指南｜ 近日，佐治亚州富屯郡（Fulton County）发布了一项关于2026年度地税征收的特别通知。由于郡政府对本郡所有房地产的市价评估尚未完成，导致今年的税率无法按期确定，郡政府不得不向法院申请临时征税政策。 这一变动直接影响到每一位房主——今年您会收到两份地税账单，第一份是临时账单，并非最终金额，稍有不慎，漏付账单，便可能面临高额罚金、甚至房产被法拍的风险。 1 为何今年地税账单“不一样”？ 根据8月4日富屯郡法院发布的特殊令，本郡2026年的地税征收流程与往年截然不同。核心原因在于：富屯郡尚未完成对所有房产的市场价值评估，因此无法确定本年度的征收税率。没有税率，政府便无法出具正式税单，而富屯郡政府及各公立学校系统的日常运转依赖地税收入。若拖延征税，地方财政将难以为继，公共服务面临停摆危机。 为保障政府机构能够正常开门运作，富屯郡向法院申请并获准：暂时沿用2025年的税率，先行征收临时2026年度的地税预付款。这仅是过渡性安排，待房产评估完毕、新税率正式批准后，才会生成最终账单。 2 对居民的两大直接影响 1. 临时账单≠最终账单，务必留意两次缴税 您收到的第一份账单属于“临时预估账单”，绝非最终应缴金额。请勿以为支付完毕便万事大吉。待郡政府完成全部房产估值、新税率批准后，将再发出“最终账单”。临时账单与最终账单之间通常存在差额，届时您需补缴差额部分。 简言之，今年您需关注并处理两次地税缴纳，切勿遗忘第二次寄达的正式账单。 2. 欠税后果严重：高额罚金+三年后可能失房 实践中，许多房主因未收到账单、或混淆临时与正式账单而漏缴欠款。此时，专门收购欠税债权的私人公司会依法向政府买下这些未缴税单，并随即向业主加征高达25%的罚金。更严峻的是，若欠税状态持续满三年，且经过法定通知程序后业主仍未补缴，该收购公司有权启动“地税欠款法拍”程序。一旦法拍完成，您将失去房产的所有权。 请务必重视每一次账单通知，避免因疏忽造成不可挽回的损失。 3 制度观察： 政府征收受法律严格约束 值得注意的是，此次事件也折射出美国地方财税制度的一个显著特点——政府征收税收或调整征收方式，必须经过法院批准等法定程序，且须及时向全体居民书面告知。 富屯郡在尚未完成评估、无法定税的情况下，选择申请临时方案而非自行拍板，并主动发出详细通知，体现了其财政运作对法律程序的尊重。这种“先申请、后执行、再告知”的流程，虽给居民带来一定不便，却也保障了征税行为的合法性与透明度。 最后提醒所有富屯郡房主： 今年请您密切留意信箱中的所有地税信件，确认每一份账单的性质（临时或最终），并按时完成两次缴付。 如有疑问，建议主动联系郡税务办公室核实，切勿依赖单一账单或过往经验，以免蒙受不必要的经济损失。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on August 16, 2026 by Warren Wen | Category: English
CPT Has Not Been Canceled, but the Era of “Looking Back” Has Begun Over the past several days, many F-1 students and foreign national professionals have been asking the same questions: Is CPT suddenly unavailable? Has Day 1 CPT been canceled? If my OPT is expiring and I did not get selected in the… Read More
Posted on August 16, 2026 by Warren Wen | Category: English
NIW Serial 5 The Green Card Is the Outcome. Growth Is the Real NIW. Several years ago, a prospective client came to see me about an NIW petition. After sitting down, he asked only one question: “Am I ready to file?” I did not answer immediately. Instead, I asked him another question: “If you… Read More
