Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
签证寒冬：川普政府如何重塑美国移民版图 川普政府本周推出的签证保证金试点计划，再次凸显其移民政策的核心逻辑——将国家安全与经济杠杆深度绑定。自2025年重新执政以来，这位以’美国优先’为旗帜的总统实施了一套史上最严苛的移民管控体系，其政策覆盖面从非法移民延伸到高技术人才通道。尽管批评者常质疑川普决策的随意性，但移民领域的系列改革却呈现出惊人的系统性：边境军事化部署、H-1B签证通过率腰斩、国际学生签证审查AI化等措施环环相扣。这种铁腕治理在创造边境管控奇迹的同时，也在重塑着美国作为移民国家的基因。” 特朗普政府对非法移民的严厉打击措施 特朗普政府在2025年重新执政后，迅速启动了一系列针对非法移民的高强度执法措施，其严厉程度和范围远超以往。这些政策不仅改变了美国的移民执法格局，也对数百万无证移民的生活产生了深远影响。根据移民权益组织统计，自2025年1月以来，已有超过20万无证移民被拘留或驱逐出境，较去年同期增长了好几倍。 移民执法机制得到了前所未有的强化。移民和海关执法局(ICE)、海关和边境保护局(CBP)以及国土安全部(DHS)这三个主要移民执法机构被赋予了更广泛的权力和更充足的资源。值得注意的是，地方执法部门和军队现在也被授权协助移民执法工作，这标志着美国移民政策的一个重大转变。在得克萨斯州和亚利桑那州等边境地区，国民警卫队已被部署支持CBP开展边境管制工作，而一些州的警察和治安官则开始协助ICE开展移民执法行动。 拘留和驱逐政策发生了根本性变化。政府已全面停止”抓了又放”的做法，这意味着被拘留的移民在等待法庭听证期间将不再被释放，而是被持续拘留直至案件最终裁决。这一政策导致移民拘留中心人满为患，条件恶化。此外，”快速遣返”政策现在适用于全国范围——如果无证移民在美国居住不到两年，除非移民官员认定其可能符合申请政治庇护的条件，否则可能在未经法庭听证的情况下被直接驱逐出境。 边境政策也经历了重大调整。美墨边境的假释受到极大限制，边境官员只会在极少数紧急情况下授予人道主义假释，且资格要求变得极为严格。同时，政府实施了”被驱逐到第三国”的政策，即无证移民可能被遣返至原籍国或同意接收他们的其他国家。如果移民害怕去那里，必须主动明确表达，因为官员通常不会主动询问。 莱利法案的通过进一步强化了针对特定犯罪的移民执法。该法案要求ICE必须拘留和驱逐被指控、控告或承认犯有入室盗窃、偷窃或商店行窃等罪行的无证人员。这一”零容忍”政策导致大量有轻微犯罪记录的长期居民被驱逐出境，引发了广泛的社区恐慌。 值得注意的是，政府还推出了”自我驱逐津贴”计划，DHS向选择自愿离开美国的无证移民提供1,000美元的津贴。然而，移民律师普遍警告称，几乎所有接受此措施的人都将被禁止返回美国，禁止期限取决于未持有合法身份者在美国停留的时长，可能是3年、10年，甚至永久禁止。这一政策被批评为”用金钱诱使移民放弃合法权利”。 人道主义保护项目也遭到大幅削减。许多长期存在的人道主义假释项目被终止或严格限制，包括CHNV计划、乌克兰假释、CAM假释和家庭团聚假释等。USCIS已停止受理需提交I-134A表格的申请，而CBP One人道主义假释也被撤销。许多使用该应用程序进入美国的人收到DHS通知，说明他们的假释即将结束，并要求他们离开美国。 表：特朗普政府2025年主要非法移民打击措施 政策领域 具体措施 影响范围 执法机制 授权地方执法部门和军队参与移民执法 全国范围内执法能力大幅提升 拘留政策 终止”抓了又放”做法，全面实施拘留直至案件裁决 所有被逮捕的无证移民 快速遣返 适用于全国范围内居住不满两年的无证移民 估计影响数十万人 犯罪关联 莱利法案强制拘留和驱逐犯有特定轻罪的无证移民 有犯罪记录的无证移民群体 边境假释 大幅限制人道主义假释的授予 试图通过边境寻求庇护者 自我驱逐 提供1,000美元津贴鼓励自愿离境 经济困难的无证移民 不可否认的是，这些严厉措施的实施已经产生了显著的威慑效应。根据边境巡逻队的数据，美墨边境的非法越境尝试较2024年同期下降了约40%。 H-1B工作签证以及OPT的潜在限制 特朗普政府在2025年对H-1B工作签证项目实施了前所未有的严格审查，彻底改变了这一美国最主要的技术工作签证的申请和审批环境。新任美国移民局局长约瑟夫·埃德洛(Joseph Edlow)明确表示要让”移民局回归执法本位”，终结过去”盖章机器”式的操作方式8。这一政策转向使得H-1B签证的通过率从2024年的约75%骤降至2025年的不足50%，创造了该签证类别设立以来的历史最低记录。 审批标准的收紧体现在多个维度。移民局现在特别关注三类H-1B申请：”挂靠公司”安排、”非对应专业就业”情况以及”工资低于行业标准”的申请。所谓”挂靠公司”指的是那些没有实际业务，主要为外籍员工维持签证身份而存在的空壳公司。移民局已建立专门团队，通过商业数据库、税务记录和实地考察等方式核查申请公司的真实性。对于专业相关性，移民官现在要求申请人的大学专业与工作岗位之间必须有高度直接的关联，而过去较为宽松的相关性解释已不再被接受。 薪资要求变得更加严格。移民局不仅要求H-1B员工的工资达到现行工资标准(Prevailing Wage)，还开始审查公司的整体薪酬结构，确保没有通过人为压低工资来获取竞争优势。在某些技术领域，如软件工程，移民局甚至要求申请公司提供同岗位美国员工的薪资数据作为参照。这种变化使得许多中小型企业难以满足要求，不得不放弃雇佣外籍人才的计划。 补件通知(Request for Evidence, RFE)的数量显著增加。根据美国移民律师协会(AILA)的数据，2025年第二季度，近80%的H-1B申请收到了RFE，较2024年同期的45%大幅上升。这些补件要求往往非常详细，包括但不限于：项目工作说明、客户合作证明、公司财务健康证明、员工工作成果评估等。处理这些补件不仅延长了申请时间（平均增加3-5个月），也显著提高了申请的法律成本。 更令人担忧的是，H-1B失业宽限期可能被取消的信号。USCIS官网突然将”60天失业宽限期”政策页面标记为归档，这被广泛解读为该政策可能被取消的前兆。根据现行规定，H-1B持有人在失业后有60天时间寻找新工作或转换身份。如果这一缓冲期被取消，技术移民将失去宝贵的调整时间，一旦失业就意味着立即失去合法身份。这一潜在变化引发了科技行业和H-1B持有者的广泛焦虑。 电子化申请流程的全面推行也带来了新的挑战。虽然移民局加速推行线上表格提交、视频面试预约与电子邮件补件通知等电子化措施提升了效率，但也导致部分申请人因操作失误被拒的情况频发。常见问题包括上传材料缺失签名页、视频面试因网络延迟被质疑身份、上传版本不合规导致系统无法读取等。这些技术性问题在缺乏明确申诉渠道的情况下，往往直接导致申请被拒。 2025年H-1B签证政策主要变化及影响 政策变化领域 具体调整内容 对申请人的影响 审批标准 重点打击挂靠公司、专业不对口、低工资申请 通过率大幅下降，申请难度显著增加… Read More
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
孩子移民美国怕超龄？CSPA能救命？ 在前面的文章中。我们谈到能够移民美国的。可以简单分为六种人。这六种人分别是：有钱的人，有平台的人，有本事的人，有关系的人，有特殊经历的人和有运气的人。前面三种人基本上都是属于投资移民和职业移民，而有关系的人多半是指和美国公民或永久居民有亲属关系的人，属于亲属移民的范畴。 和投资移民、职业移民相比，亲属移民的门槛更低——只要你有符合条件的美国亲属就行。但它的致命伤是排期长，很多家庭等了好几年，结果孩子因为年龄超过21岁被卡住，轻则重排队伍，重则直接失去资格。为了解决这个问题，美国在2002年出台了《儿童身份保护法案》（CSPA），专门帮孩子“冻结年龄”。下面是对CSPA的基本介绍： 它如何帮助解决年龄超限问题？ CSPA提供了一个“公式”来计算儿童的“CSPA年龄”。对于许多类别来说，它会将基础移民申请的审理时间从移民签证可以获得之日儿童的年龄中减去。如果计算出的年龄低于21岁，即使在移民签证排期到期的时候孩子的实际年龄已超过21岁，也仍可被视为移民法下的“儿童”。对于庇护和难民类别，年龄可以在案子递交之日“冻结”。 为了享受CSPA的保护，儿童必须在移民签证排期到期之日起一年内采取行动（例如递交身份调整申请），除非有特殊情况可获例外。 它有哪些局限性？ CSPA并不能自动保护所有儿童免于年龄超限，其保护有多种限制： 仅适用于特定类别的申请（如家庭、就业、庇护、难民及抽签移民的附属亲属）。 要求申请人保持未婚状态，并在指定时限内完成相关步骤（如申请永久居民身份）。 如果签证排期非常久，即使扣除“待处理时间”后计算出的年龄仍大于21岁，则CSPA无法提供帮助。 已婚子女通常失去CSPA保护资格，即便稍后离婚也无法恢复资格。 关于CSPA解决年龄超限的能力，常见的误区有哪些？ 一个常见误解是认为只要在孩子21岁前递交了申请，CSPA就一定能保护孩子免于年龄超限。实际上，如果签证排期过长或未及时采取行动，CSPA计算出来的“年龄”未必受到保护。 另一个误区是认为只要申请被批准或在处理期间满21岁就自动获得保护，实际上必须严格满足诸如及时采取行动和保持未婚等要求，CSPA保护才适用。 总之，CSPA虽为移民家庭提供了一线生机，但规则复杂如迷宫，稍有不慎便前功尽弃。若您的孩子面临超龄风险，务必咨询专业律师，切莫“欲渡黄河冰塞川，将登太行雪满山”——移民路上，未雨绸缪方能行稳致远。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
川普政府重拳出击：绿卡和公民财产权面临新挑战！ 在美国，在一般情况下，个人的财产权是受到美国法律的严格保护的。但川普政府的一项新的移民政策，对特定的美国绿卡持有人，甚至美国公民的财产权产生了出人意料的影响。 为了加强驱逐非法移民的烈度，川普政府已恢复并简化一项政策，对那些在收到递解令后仍留在美国的无证移民征收大额民事罚款，部分情况下罚款总额可超过100万美元。这段时间律所收到的相关的咨询明显增加。不少人反映陆续收到了数额超过100万美元的惊人罚单。我们在下面对该政策的执行方式、适用范围、典型罚款、受罚人士的救济途径，以及对财产权的潜在影响作简单的说明。 该政策适用范围有多广，已通知多少人？ 截至2025年6月13日，国土安全部（DHS）已向近1万名无证移民发出罚款通知。政策主要针对以下群体： 未经授权入境美国的移民， 无视递解令的移民， 未按法官要求自愿离境的移民。 罚款金额一般是多少？ 未遵守自愿离境令：罚款金额在1,992美元至9,970美元之间。 在收到递解令后故意不离境：每天最高998美元。 如按天累计，并可追溯最高五年，罚金总额可超过100万美元。政府已明确表示将追溯执行。 收到罚款通知后当事人可以做什么？ 通知与申诉： 新规规定罚款通知通过普通邮件发送，并立即生效，没有原有的30天提前警告期。 收到通知后，必须在15个工作日内上诉，否则将永久丧失申诉权。 申诉程序： 申诉对象为移民事务高级官员，而非移民上诉委员会，并且无权要求出庭听证。 自愿离境： 使用政府CBP Home APP自愿离境者，其罚款有可能获得豁免。 财产权风险及配偶应对措施 执行手段： 若罚金未缴纳，政府可尝试扣押工资、对房产设立留置权，或将债务转交催收机构。有证据表明，官员还在考虑对拒付者进行资产没收。 对配偶的影响： 如果房产为夫妻共有（如无证移民与美国公民或合法居民配偶共持），政府很可能留置或查封夫妻共同房产，即使配偶是美国公民或者绿卡持有人。 配偶可采取的防护措施： 在罚款下达前，将财产转到合法配偶名下可能令政府执行复杂化，但如该行为仅为逃避债权（包括政府）之目的，也可能被认定为欺诈性转让，进而被法院撤销。 最后值得一提的是，这项政策的潜在影响不可低估。它不仅带来高额罚金和追溯力，更是有可能突破美国长期以来的财产权保护传统，甚至波及大量的合法移民配偶。面对政府的强力执行，单纯的财产转移已非万全之策，而法律救济的窗口期（仅15天）更凸显了行动的紧迫性。如果您或家人已收到罚单，或担心财产风险，请立即联系专业律师——在权利与时间的赛跑中，迟一步可能意味着无法挽回的巨大损失。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
移民新政风暴：如何保障我们在美的平安生活？ 川普总统自一月初开始他的第二总统任期后，在移民领域采取的一系列雷厉风行的行动，对社区的影响前所未有的。不管是最近上千国际留学生签证的失而复得，媒体报道的不少绿卡持有人在入境是遇到麻烦，还是美国公民没有经过传统的Due Process被驱逐出境，都显示移民新政下受到影响的已经不仅仅是非法移民了。即使你是绿卡持有人，甚至是美国公民，也再不能高枕无忧了。 尤其是四月份开始生效的外国人登记法，更是对所有非美国公民的外籍人士提出了新的合规要求。为了确保我们在美国的基本生活不被意外打乱，都要求我们少数族裔从一个全新的角度来看待在美国的移民合规，不管是我们的合法身份已经过期，还是我们拥有合法的学生或者工作签证，还是我们是绿卡或者公民，都不能掉以轻心。 下面我首先介绍已经在2025年4月11日开始生效的新的外国人登记规则 (New Alien Registration Rule)。因为它几乎影响所有的人群，而且违规的后果也非常严重。这个 新的外国人登记规则要求某些非美国公民如果在美国停留30天或更长时间，必须向美国公民及移民服务局（USCIS）登记并进行指纹采集。 普遍的误解：认为它只影响在美国的非法移民，对有合法身份，尤其有绿卡和公民身份的人没有影响。这就大错特错了。尽管川普政府制定这个规定主要目的是针对非法移民，但它实质上会对所有的少数族裔，包括有公民，绿卡和其它合法身份的人带来下面严重的影响： 根据这个新的登记规则，非美国公民不仅仅有登记的义务，还有随身携带登记证件以及通知地址变更的义务。根据新规则，未遵守登记要求的非公民（包括绿卡持有者）将面临以下刑事处罚： 未完成登记：最高罚款5000美元或监禁6个月，或两者并罚。 未随身携带登记证明：最高罚款5000美元或监禁30天，或两者并罚。 未通知地址变更：未在10天内报告地址变更的非公民可能面临最高5000美元罚款或30天监禁，或两者并罚。 这不仅仅是美国法律第一次要求非公民随身携带登记证明身份的文件，而且是第一次规定对没有随身携带登记证明身份的文件或者未通知地址变更的行为处以刑事处罚，具体来说，先不讨论其它在美国有合法身份的人，即使你有绿卡，也可能仅仅因为在搬家后没有在规定的10天内通知移民局而被处以5000美元罚款或30天监禁，或两者并罚。在这样的情况下，一个绿卡持有人即使没有 其它任何问题，就有可能仅仅因为没有在10天内通知政府地址变更首先被刑事处罚，然后政府可以再以这个刑事处罚为理由取消绿卡，将绿卡持有人驱逐出境。 这个要求在搬家10天后通知移民局地址变更的规定早就有了，但美国政府从来没有认真执行过，而且之前也不构成刑事犯罪。大家普遍没有报告政府地址变更的习惯，很多人根本都不知道要到哪里去报告。根据相关的媒体报道，现在川普总统不仅仅在雷厉风行的抓捕和驱逐非法移民，这段时间已经有很多名校大学的学生可能因为参加了支持巴勒斯坦的游行或者之前有醉驾或者超速的记录在毫无预警的情况下瞬间被取消绿卡，学生签证和身份。更有可信的媒体报道，这段时间有好几位少数族裔的美国公民也被警察短暂逮捕和拘留，因为他们被警察误认为是非法移民，但又没有随声携带证明他们公民身份的证件。 鉴于新的规定在2025年4月11日就会生效，警察为了抓非法移民可能会普查证件。因此所有的人，尤其是英文不是很好的朋友，即使你有公民身份，最好随身携带证明合法身份的文件，不管是存在手机的相册中，还是在钱包里放一张打印出来的身份证件，以免和警察产生不必要的误会和冲突。 一下是新的外国人登记规则的主要内容： 需要登记的人群 一般要求： 所有14岁及以上的非公民，如果在申请签证或入境时未进行登记和指纹采集，必须在抵达美国后30天内完成登记。 父母或法定监护人必须为符合条件的14岁以下儿童登记，但儿童年满14岁前无需进行指纹采集。 14岁时重新登记： 在美国期间年满14岁的非公民，即使入境时已完成登记，也必须在生日后30天内重新登记。 豁免情况： 已通过签证申请、ESTA授权或获得合法永久居留权等方式完成登记的个人无需再次登记。 登记流程 表格提交： 个人需通过USCIS账户在线填写G-325R表（个人信息表）。 生物信息采集： 除非获豁免，需进行指纹采集。完成后将获得登记证明。 法律义务 18岁及以上的非公民必须随身携带登记证明。 地址变更需在10天内报告，以符合登记要求。 违规处罚 根据新规则，未遵守登记要求的非公民（包括绿卡持有者）将面临以下处罚： 刑事处罚： 未完成登记：最高罚款5000美元或监禁6个月，或两者并罚。 未随身携带登记证明：最高罚款5000美元或监禁30天，或两者并罚。 未通知地址变更：未在10天内报告地址变更的非公民可能面临最高5000美元罚款或30天监禁，或两者并罚。 在下面我简要介绍川普总统新的移民政策对不同人群的影响和可能的的应对办法，帮助大家更好地保障自身权益。 非法移民：受影响最大，形势严峻。情况本质不同 民事违法 V 刑事处罚：外国人注册法的影响 国税局态度改变： Due Process区别：法院上庭 V 直接驱逐：国务院特别的权利，Alien Enemy Act… Read More
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
下一阶段美国移民投资的风口在哪里？ 最近有不少读者和朋友都很关心下一阶段美国移民投资的风口在哪里。谈到风口，就不能不花点时间提提小米的雷军，他真是太牛了。格力的董明珠不管有多厉害，和他打赌一点赢的机会都没有。我这样说，并不仅仅是因为他是我的校友就偏袒他。你想想，他一句大白话“如果大风刮起来，只要你站在风口，即使是头猪也能够飞起来”不仅仅短时间内传遍了大江南北，而且果然导致今年全国多地猪价启动“飞行模式”，猪价今年的涨幅超过50%，已经突破2011年6月的历史最高点。他这段话，绝对是有史以来最成功的猪肉广告。这种跨界能力和影响力，董明珠能比得上吗？更为可怕的是，自古以来，人和猪的地位是有天壤之别的，没有人愿意把自己等同为猪。但因为雷军的这段名言，很多创业者都殷切盼望自己是那站在风口的猪，希望有大风把自己吹到天上去飞翔。这种颠覆人类千年传统的能力，更是董总望尘莫及的了。 谈到下一阶段美国移民投资的风口在哪里，自然是非L-1A/EB1C莫属了。L-1A/EB1C是指跨国公司的高管和经理申请美国工作签证以及绿卡的快捷途径。在过去的几年，在美国移民投资这个领域，EB5投资移民毫无疑问是最热的了。但由于其投资项目的风险比较难把握，最近不少项目出了问题，再加上目前越来越长的排期也是个大问题，越来越多条件比较优越的人都在寻找更为可靠和快捷的移民美国的方法。在这种情况下，关注和申请L-1A/EB1C的人在急速的增加。 从我们律所接触和处理的案件来看，这种趋势非常明显。从批准的案件来看，仅仅在过去的一周，我们就有好几位客户的绿卡申请被批准了。这些客户全部都是通过L-1A，然后EB1C申请绿卡的。我看了一下案卷，从首次申请L-1A开始算起，拿到正式绿卡最快的只花了不到三年的时间，最长的花了大约四年的时间。而律所处理的EB5客户，三年前开始申请I-526，现在还没有提交转正式绿卡的申请。如果现在提交，按照目前的处理速度，至少还要两年半的时间。如果是最近两年开始申请I-526的，现在都还在等待排期到中国美领馆面谈。从成功的案例看来，通过L-1A/EB1C申请拿到正式绿卡和通过EB5投资移民方式拿到正式绿卡的差距太大了。 从咨询阶段的客户来看，今年来咨询L-1A/EB1C的客户数量增长非常快，是去年同期的好几倍。而且很高比例的客户在律所咨询后就基本决定要申请，比EB5客户做决定需要的时间快多了。不仅在数量上有大的增长，客户的质量也提高了很多。在我处理L-1A/EB1C案件的十几年中，已经经历了L-1A/EB1C申请的三次浪潮，明显可以看到中国企业的实力在稳步提升。中国有意来美国投资的企业不仅增长很快，投资额和过去也不可同日而语。 从我们所了解的市场的情况和同客户的沟通来看，目前L-1A/EB1C在国内的热度在明显在提升，但也不是完全没有挑战。因为L-1A/EB1C对申请人所在企业的规模和实力是有一定条件要求的，性质和EB5投资移民有根本的区别。它要求企业有能力在美国直接创造工作，要有一定的业务拓展能力，不像EB5投资移民项目那样越来越依赖数据模型来创造间接的工作；更为重要的是，美国相关机构和部门在这方面也有丰富的经验，形成了相对比较一致和完善的案件处理机制，对案件的稽核能力也比较强。因此，更加需要熟悉和了解这块业务和市场的专业律师的全方位介入和服务。但目前已经有一些机构和中介像炒作EB5一样，在中国忽悠客户，提供不实的信息和咨询意见。所以有条件和意愿选择这条途径的申请人，一定要尽量咨询有经验的专业人士的意见，以免受骗上当。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
Posted on August 07, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
亚特兰大—中国企业进军美国的最佳跳板 作为新兴的国际化大都市，经过几十年的发展，尤其在96年奥运会以后的发展，亚特兰大已无可争议地成为了美国东南部最重要的城市。在过去的十年中，亚特兰大一直是美国前十大都会圈中发展最快的城市，并连续多年被评为全美最佳商贸城市之一。亚特兰大自身所具备的发展条件以及其所处的重要的战略位置，更决定了亚特兰在未来的三十年会成为美国的明星城市，以及中国企业进军美国市场的必争之地。 地处美国东南部的交通要冲，有“南方的门户”文称。亚特兰大哈茨菲尔德国际机场航线四通八达，是世界航班及旅客最多的机场。哈茨菲尔德国际机场配备了全场7公里的旅客捷运系统，有73辆车，14个车站。全年平均飞机起降次数到达98.0197万次，每天服务超过20万名旅客，是重要的国际航空货运站及航空转运站。亚特兰大所在乔治亚州拥有美国东南部著名的萨瓦纳港口，其港口每天有三万个集装箱通过海运或陆运到达，整个港口货场占地853英亩。萨瓦纳港口安装了无线终端设备，系统能即时确认并记录港口的所有活动，客户能及时获得集装箱移动的消息。此外，亚特兰大还有6条州际公路贯穿整个城区，7条铁路汇集于此，为其周边地区提供了完善的运输配套设施。 吸引众多世界500强企业在此立足。在美国前500强的公司中，多达14家公司总部设在亚特兰大，其数量，仅次于纽约和休斯顿，位居美国第三。其中包括了世界知名的可口可乐公司、CNN、 UPS等大型跨国公司。值得一提的是，总部设在纽约和休斯顿的跨国大公司多为传统的老牌金融公司(纽约)或石油公司(休斯顿)，而总部设在亚特兰大的跨国公司范围很广而且多为新兴产业，拥有巨大的发展前景。 处于重要的战略位置。美国三大高科技带：加州硅谷、德州达拉斯-伏特沃斯、北卡三角区，其中两个高科技代就在亚特兰大的辐射区域内。亚特兰大西接德州达拉斯-伏特沃斯，北迎北卡三角区，南倚佛罗里达，使其逐渐成为众多的高科技公司的全球布局的战略重点。这其中包括了通用电气，惠普公司。 与中国在经济、文化、商贸方面的紧密联系。在最近的三年中，亚特兰大与中国的交易量每年增加20%。随着和中国的贸易增加，亚特兰大和中国政府及企业的交流日渐频繁，中国不少企业和政府机关都纷纷来此考察。乔治亚政府和企业对中国市场及中国产品越来越感兴趣，专门成立了包括乔治亚-中国联盟，及中国经济研究中心等以促进与中国经济、文化发展交流的团体，形成了一股中国热。 和中国企业优势的天然结合。美国东北部及西部投资成本高，许多制造业纷纷将工厂南迁，南方较好的投资环境以及较低的劳工成本，令其成为了美国新型的制造业及农业中心。中国龙头企业联想将其国际总部设在北卡州，海尔的厂房设在南卡州并非偶然。北卡州和南卡州它们都处于亚特兰大周边地区，需要依靠亚特兰大的航空、港口、铁路及陆路等完善的交通配套优势。 拥有知名的高等学府。亚特兰大共有28所高等教育学府，其中以乔治亚理工学院和爱默蕾大学最为代表。乔治亚理工学院是全美第三的理工科学院，更有南方麻省理工的盛名。此两所大学都和中国大学有紧密的合作和联系，每年提供大量的学术交流机会。乔治亚理工学院的物流研究中心更是全美，乃至全世界首屈一指的。 人口增长快。过去的十年之内，亚特兰大是美国百万人口大城市中增长最快的城市之一。新兴的高科技产业吸引了不少年轻、有技术的移民，为当地的企业提供了很好的人才市场。亚特兰大气候温暖，没有佛罗里达州的飓风灾害，生活消费也没有加州那么高，成为了二战后婴儿潮出生的美国人首选的退休天堂。这批人赶上了美国发展的黄金时期，属于美国富有及消费能力极高的人群。据亚特兰大区域委员会(Atlanta Regional Commission)估计，在未来25年内，有多达二百五十万人会搬入亚特兰大，对亚特兰大的零售业、房产业、旅游业、以及整体的经济都会起到积极的推动作用。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
美国地产投资的隐形冠军 今后几年，中国经济乃至于世界经济发展的显著特点是经济下行的压力巨大，波动幅度大，不确定性强。这从去年中国股市的暴涨暴跌以及今年开年以来世界主要股市的大幅波动就已经显现出来。在这种环境下，尤其在欧洲和日本都已经是负利率的情况下，从投资理财的角度看，几乎一致的观点就是投资的主要方向应该是重现金，重美元，尤其重美国地产。 而一谈到投资美国地产，大部分不是很了解美国的中国人的反应就是投资加州和纽约。从实际的中国在美国投资的资金流量来看，过去几年中国在美国的地产投资确实大部分都在加州和纽约，这显然是有其道理的。纽约是美国最国际化的大都市，而加州是美国华人乃至亚裔最多的地方，离中国最近，而且天气也很不错。北有旧金山，南有洛杉矶。但如果你对美国有更多的了解，更仔细观察美国本土的人口流向的话，你会发现在美国的地产投资呈现出一些新的趋势和特点，投资的热点地区在逐渐的转移。 从根本上来说，一个地方房地产是否值得投资取决于它的供应和需求关系，尤其是人口的流入流出情况以及土地资源的情况。这基本分为三种类型：1. 如果是人口流出型，地产供应远远超过需求，地产前景必然不会好，这就像中国三四线城市的情况；2. 如果人口是流入型，但土地供应有限，地产需求远远超过供应，则房地产短期前景不错，但长期发展会有问题，因为这样的高房价会让大多数人不能承担，同时推高成本，让企业不堪重负。3. 最好的情况是人口在大量流入，同时土地供应也很充足，形成一个良性并可以持久的发展。在这样的情况下，房价在稳定上涨，但又不会疯长，所以房子性价比高，大多数人能够负担，同时企业也因为土地和劳动力成本得到有效控制而得以顺利发展。仔细分析纽约和加州的情况，就属于第二种情况。短期来讲房地产市场不错，但长远来说因为土地供应有限，房价上升太快，导致能够负担高房价的人口越来越少，以至于当地的人口和公司都在加速撤离，产业发展趋于空心化，房地产发展形成泡沫。只是因为国外来的移民填补了当地人口撤离的缺口，让问题显得不是那么严重。这样的地方，由于房地产价格已经非常高，能够负担的人群越来越少，房子依靠出租已经基本不能形成有效稳定的受益，投资回报完全要靠房价的上涨来实现，已经基本具备房地产泡沫化的特征，投资风险比较大，更多适合短期投机的人群，而不适合长远的投资。 我最近的一个客户的例子就非常具有典型性。他刚刚退休不久，在国内做过专业人士，开过房地产公司，在事业上很成功。前几年因为子女在德国居留，在德国和欧洲住了几年。后年觉得德国太冷，想找个比较暖和，适合养老的地方居住，跑遍了全世界，去过加拿大，澳洲，甚至还考察过泰国，马来西亚，来到美国后东西岸都去过，最后没有选择在纽约和加州买房子，而是选择了亚特兰大，为什么呢？最主要的原因就是因为亚特兰大的房地产大都属于上面提到的第三种情况，性价比非常高。房子依靠出租就能够得到稳定可观的受益，投资回报通过出租就能够得到，不依靠房价的上涨来实现收益。房地产基本没有泡沫，投资风险小，适合长期投资。 作为美国排名第九的大都市和美国东南部的中心城市，亚特兰大在美国的前十大都市中是人口增长非常快的城市。在过去的三十年中，人口从200万增加到六百多万。这样的增长速度，在美国是非常罕见的。在过去的二十年中，很多年人口流入都是排在第一。据最新的2016年的有关报道，美国人口移入城市的排名，亚特兰大排在第一名，后面依次是亚利桑那州凤凰城，佛罗里达坦帕，德州达拉斯，佛罗里达奥兰多，科罗拉多丹佛，德州休斯顿，西雅图，拉斯维加斯以及芝加哥。更加难得的是，亚特兰大在人口在大量迁入的情况下，土地资源又极其丰富（不像纽约和加州那样，土地资源极其有限）。因此，亚特兰大的房价尽管在上升，但又没有像加州和纽约一样上涨太快。同样的房子，亚特兰大的房价只有加州和纽约的1/3-1/2, 性价比非常高。所以在过去的几十年中，人口和企业都在大量的涌入。最近保时捷和奔驰都把其北美总部搬到了亚特兰大。对中国企业而言，尤其是有关制造业的企业，不管是三一重工，海信，联想还是海尔，其在美国的投资都在亚特兰大或亚特兰大的周边地区。从我处理的大量中国投资业务来看，中国在亚特兰大的地产和其他方面的投资增长非常快。而且除了传统的制造业之外，越来越多的高科技公司和各种形式的金融公司都在快速进入亚特兰大。 从各个方面来讲，亚特兰大地产发展的潜力都很大，而且优势非常明显。 就商业和经济发展而言，亚特兰大跨国公司云集，经济发展非常快。。近二十年来，美国经济发展的有个显著特点就是经济发展中心在南迁。就拥有的跨国公司总部的数量而言，亚特兰大排名第三，仅仅在纽约和休斯顿之后。其中世界500强企业有将近20家，世界前1000强企业有29家，其中包括世界著名的可口可乐, CNN, UPS, 达美航空，Home Depot, 州立农业（State Farm）保险公司等等。值得一提的是，和纽约以及休斯顿相比，亚特兰大所拥有的跨国公司业务领域非常广泛，几乎包括了各方面的业务，而且高科技产业发展非常快，不管是在物流行业，医疗信息产业，还是在互联网金融行业。而纽约和休斯顿就相对比较单一。纽约主要是银行业，而休斯顿主要是石油工业。 就物流和交通而言，亚特兰大是美东南的中心，交通非常发达。亚特兰大有6条州际公路贯穿整个城区，7条铁路汇集于此，为其周边地区提供了完善的运输配套设施。除了四通八达的公路之外，亚特兰大有全世界第一繁忙的机场，一年的旅客流量在一亿左右。就海运而言，东南边萨瓦纳港口是美国增长最快的三个港口之一，另外两个港口，佛罗里达的杰克森维尔以及南卡州的查理斯顿离亚特兰大都不远。此外，2016年春天开始运营的，扩宽后通航力加大了一倍的巴拿马运河将把美国西海岸港口吞吐量的10%吸引到东海岸，这将给作为美国东海岸物流中心的亚特兰大带来新的商机和就业机会。 就地理位置和气候而言，亚特兰大有得天独厚的优势。1. 处于重要的战略位置。美国三大高科技带：加州硅谷、德州达拉斯-伏特沃斯、北卡三角区，其中两个高科技带都在亚特兰大的辐射区域内。亚特兰大西接德州达拉斯-伏特沃斯，北迎北卡三角区，南倚佛罗里达，使其逐渐成为众多的高科技公司的全球布局的战略重点。2. 亚特兰大地势平坦，土地资源非常丰富，而且几乎没有大的自然灾害。既没有加州对地震的担忧，也没有佛罗里达飓风的袭击，也不受美国中西部龙卷风的困扰。3. 亚特兰大的气候特点和优势是四季分明，绿化率非常高，是真正的花园城市。春秋长，夏冬短。冬天没有北方的严寒，夏天没有佛罗里达的酷暑。不少人搬到亚特兰大，就是受不了纽约的寒冷，佛罗里达的酷热，和加州洛杉矶四季如春，一成不变的气候。 就人口结构和工作机会而言，亚特兰大连续多年都是美国年轻人最喜欢的城市。拥有的人口中，年轻，富裕，受过更高的教育人口比例高于全国平均水平。这一人群的平均年龄是34岁，年均收入$76,961.00美元。20％的在25岁以上的人受过大学教育。同时亚特兰大也是美国增长最快的拥有百万富翁的城市。据美国Money杂志报道，亚特兰大被评为千禧一代最青睐的第2号城市，不是因为它的繁华的高科技景象或是高端时尚的高楼形成的城市新天际线。而是基于“该地方工作岗位的增长预计将高于全国平均水平。食品，房租和其他生活必需品都比较实惠，高密度的杂货店，药店，自助洗衣店，和其他设施提供高品质的生活。＂由于达美航空公司、洛克希德飞机公司和可口可乐、CNN、UPS等这样的杰出雇主不断雇用当地工人，穆迪公司（Moody＇s）预计亚特兰大至2019就业增长率是14.3％。仅就业增长点这一个重要理由足以解释为什么千禧一代会选择亚特兰大。 就教育和文化而言，由于美国的南方开发相对比较晚，这在过去是亚特兰大明显的短板，但在过去的十几年中，亚特兰大取得了长足的进步。具体来说，就大学而言，亚特兰大共有28所高等教育学府，其中以乔治亚理工学院和爱默蕾大学最为代表。爱默蕾大学被有人称为南方的哈佛，而乔治亚理工学院是全美第三的理工科学院，工业工程专业更是排名美国第一；就中小学而言，亚特兰大有非常不错的，排名美国前一百名左右的私立学校，而亚特兰大北边的公立学校也非常不错，屡屡有华裔学子得到美国总统奖，非常多的孩子进入常春藤学校深造；而在谷内郡的侧重STEM教育的GMST高中，更是在成立短短五年内就在美国的类似公立学校中排名第三，创造了教育界的奇迹。最后值得一提的是，亚特兰大北边亚裔集中居住的城市之一Johns Creek，被列为美国前十大最富裕和宜居的城市之一。其周边的，重点服务亚裔社区的文化教育机构非常多，不管是舞蹈学校，音乐学校，还是课外的文化体育培训机构，实力都非常强，这次在春晚广受欢迎的来自于亚特兰大的茉莉花舞蹈表演团队就是一个典型的说明。这些机构主持的老师或教练大多是相关领域的顶尖专家。当地的乒乓球馆的主教练王浩，是前中国国家队国手，世界冠军。而新成立的雄鹰击剑馆，更是请来原中国国家队花剑总教练过鹰先生作主教练。在短短的一年时间，迅速成为乔治亚州层次非常高，发展最快的击剑馆。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有二十年的中美移民投资商业法律经验，处理了大量的移民投资案件和中国企业美国投资业务。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
美国联邦调查局最新报告 网络欺诈犯罪的现状和应对方法 根据最近的FBI网络犯罪报告，2023年网络犯罪损失增至125亿美元，报告的案件数量达到历史新高。FBI报告称，2023年收到了创纪录的880,418起投诉，潜在损失超过125亿美元。与2022年相比，收到的投诉数量增加了近10%，损失额增加了22%。FBI还表示，报告的网络犯罪案件比实际发生的数量少很多。 Source: FBI Internet Crime Report 在去年康涅狄格州斯坦福德发生的一起涉及房地产交易的事件中，一位买家正在购买一所房子。买家/受害者收到了一封伪造的电子邮件，声称来自他的过户律师，指示他向一个金融机构汇款42.6万美元以完成最后的地产过户。汇款两天后，买家意识到指示来自一封伪造的电子邮件，立刻告诉了律师并向FBI的互联网犯罪投诉中心提交了报告。在得到通知后，FBI的互联网犯罪投诉中心IC3资产回收小组（RAT）立即启动了金融欺诈终止链（FFKC）程序，以冻结欺诈受益人的金融银行账户。在和美国国内的收款金融机构和当地警察局紧密配合下，这42.5万美元被冻结并返还给了买家，帮助他能够最终完成房地产交易。 2023年，FBI在3008起事件中启动了FFKC。挽回的潜在损失为7.58亿美元。 对于如何应对网络犯罪，尤其是电汇欺诈，FBI提出了下面的建议： 在没有和收款人（在房屋过户中往往是过户律师）确认验证的情况下，永远不要更改银行或者过户律所之前给的任何付款信息 一旦识别出欺诈行为，立即联系汇款的金融机构，请求撤回或逆转汇款，并要求获取免责声明或赔偿函 （Hold Harmless Letter or Letter of Indemnity） 立即向 FBI的互联网犯罪投诉中心提交详细投诉。投诉中必须提供所有必需的数据，包括银行信息。https://www.ic3.gov/Home/ComplaintChoice 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at: info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
亚特兰大地产市场的佛罗里达飓风？ 在前面的关于洛杉矶火灾的文章中，我们谈到整个美国都面临住房成本结构的重大转变。传统上，利率一直是影响房地产市场的主要因素，但现在，保险费用和地税正逐渐超越房贷成为影响房地产市场的关键因素。房屋保险费用和地产税的大幅上涨使得在某些地区，这些费用甚至已经超过了房贷还款额，给房主带来了巨大压力。在地区分布上，除了加州和纽约州之外，佛罗里达州的很多城市，尤其是迈阿密情况非常严峻。在这些城市，至少1/4的房主的税负超过了房贷的一半。美国南方的大州德州保险费用也上升很快，但因为房价比较低，问题相对不严重。但在佛罗里达州，由于房价本来就比较高，保险费再急剧上升，问题就非常严重了。 展望2025年及以后，对佛罗里达州而言，保险成本而非利率正成为影响住房负担能力的首要问题。而且气候变化所带来的保险风险甚至在促使很多人搬离佛罗里达。 房主保险成本的上涨：在佛罗里达州，平均年度房主保险费已飙升至4,231美元，部分县的费率甚至更高。这与全国30万美元保险覆盖的2,300美元平均保费形成鲜明对比。情况如此严峻，以至于20%的佛罗里达州房主每年至少支付4,000美元的房屋保险费，这是所有州中占比最高的。 佛罗里达州的保险危机：阳光州正面临着只能被描述为保险危机的局面。超过30家房屋保险公司已撤出佛罗里达，造成了”保险沙漠”。这种撤离使许多房主选择有限，常常被迫转向州支持的Citizens Property Insurance Corp。那里的保费将在2025年上涨14%，使平均年度成本超过4,000美元。 比较保险成本与利率影响：为了说明这一点，让我们考虑一个假设情景： 假设一套30万美元的房屋，30年固定抵押贷款： 4%利率时：月付款≈1,432美元 6%利率时：月付款≈1,799美元 由2%利率增加导致的月付款差额为367美元。 现在，让我们看看保险成本： 佛罗里达州平均保险成本：4,231美元/年或353美元/月 部分县（如Citrus县）：4,500美元/年或375美元/月 仅保险成本就几乎相当于2%利率上涨带来的抵押贷款付款增加。在某些情况下，甚至超过了这一增加。保险危机不仅影响现有房主，也正成为潜在买家的重大障碍。最近的调查显示，许多佛罗里达州的潜在购房者将保险视为购买房屋的主要障碍。这种转变正从根本上改变房地产格局。 展望未来，随着2025年的临近，佛罗里达州房地产市场正准备迎接重大变化。预计不断上涨的保险成本将继续塑造市场。虽然利率仍是住房负担能力的重要因素，但保险成本的急剧上升，特别是在佛罗里达州等地，正迅速成为当前和潜在房主的主要关切。随着气候风险持续加剧，保险费快速上升的趋势可能会持续。对气候灾害频繁发生的沿海地区，保险公司甚至会完全撤离当地的市场，让屋主们没有保险可买。一旦发生在洛杉矶这样的火灾或者水灾，后果是非常严重的，甚至可以“一夜回到解放前“。 也许正是因为这方面的因素的影响，在过去的一年中，我们律所观察到一个反常的现象：在美国国内，过去是很多人从乔治亚州搬到佛罗里达，尤其是退休的人群；而现在是有越来越多人从佛罗里达搬到乔治亚州。这一趋势也得到了官方数据的支持。根据美国人口统计局一月份发布的最新报告，佛罗里达州的总人口从2023年到2024年增加了467,347人，但主要是由于411,322名国际移民的涌入；而从其他美国州迁移到佛罗里达的净迁移人数从2022年的317,923人急剧下降到2024年12月的63,346人。而且在这些搬迁的人群中，美国北方各州的退休人员还在大量的涌入佛罗里达；但佛罗里达的居民在大量的搬迁到包括乔治亚州在内的其它南方各州。 对房地产经纪人而言，比较有 意思的是：随着佐治亚州，特别是亚特兰大的房价快速上涨，亚特兰大的房地产市场越来越多地受到外州买家的推动，尤其是那些从纽约和加利福尼亚州迁移过来的人。据报道，在2021年和2022年，佐治亚州迎来了约15,000名来自加利福尼亚的居民和7,700名来自纽约的居民。因此，在过去两年中，往往最成功的房地产经纪人是那些能够接触到或有能力为这些外州买家服务的经纪人。 值得注意的是，在2021年和2022年，佐治亚州迎来了约11,400名来自佛罗里达州的居民。预计在未来几年，将会有更多的人从佛罗里达州搬到佐治亚州。随着越来越多的人考虑从佛罗里达州搬到佐治亚州，我们可能会看到越来越多的优秀经纪人代表来自佛罗里达州的买家。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
洛杉矶史无前例的火灾–美国房地产重大结构变化 洛杉矶正经历着史无前例的灾难性火灾。截至目前，已有至少5人丧生，超过2,000栋建筑被毁，约130,000人被迫疏散。除了直接的人员伤亡和财产损失，这场灾难还暴露了加州房地产市场面临的特殊的严峻挑战。据报道，许多保险公司已经退出了加州的房屋保险市场。这次重灾区的许多住宅，包括很多豪宅，都没有传统的私人保险，损失尤为惨重。这些房主不仅失去了家园，还可能缺乏保险资金来支持灾后重建。传统上，利率一直是影响房地产市场的主要因素，但现在，保险费用和地税正逐渐超越房贷成为影响房地产市场的关键因素。 据报道，保险公司退出加州房屋保险市场的主要原因: 气候变化和自然灾害风险 野火风险增加：近年来加州频繁发生大规模野火，造成巨额损失。 极端天气事件：气候变化导致的极端天气增加了保险公司的风险。 经济因素 高通胀和建筑成本上涨：这些因素增加了保险公司的赔付成本。 盈利困难：多家保险公司在加州市场遭受重大损失，难以实现盈利。 监管环境 费率调整受限：保险公司难以获得监管部门批准提高保费，无法覆盖增加的风险和成本。 再保险成本无法转嫁：现有规定不允许将再保险成本直接转嫁给消费者。 风险管理：保险公司为了控制风险敞口，选择退出高风险地区。 这些因素综合作用，导致越来越多的保险公司选择退出加州房屋保险市场或限制新业务，使得加州房主面临保险覆盖困难的局面。 值得注意的是，并不仅仅是加州面临严重的保险问题。在整个美国都面临住房成本结构的重大转变。房屋保险费用和地产税的大幅上涨使得在某些地区，这些费用甚至已经超过了房贷还款额，给房主带来了巨大压力。根据《华尔街日报》的报道，2024年9月，独栋房屋的物业税和房屋保险费用已经相当于房贷还款的32%，创下2014年以来的新高。更令人担忧的是，9%的独栋房屋的税负甚至相当于房贷的一半，这一比例是2014年的两倍多。在地区分布上，加州、纽约州以及佛罗里达州的很多城市，尤其是迈阿密情况非常严峻。在这些城市，至少1/4的房主的税负超过了房贷的一半。这些地区要么物业税率极高，要么保险费用昂贵，有些地方则两者兼具。近年来，频繁的自然灾害导致维修成本飙升，迫使保险公司大幅提高保费。同时，房价上涨也推高了地产税。 最后值得指出的是，由于气候变化导致的飓风和其他极端天气事件频发，保险公司正在大规模撤离加州、德克萨斯州和佛罗里达等市场。这种趋势表明，美国房地产市场正面临重大的结构性变化。气候风险、保险可得性和成本将成为影响房地产市场的关键因素，可能会改变人们的居住选择和投资决策。这次洛杉矶发生的火灾就是最直接的提醒。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
