Posted on September 27, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 万斯副总统的”美国独行”实验 | 用1950年代的怀旧药方，能治愈2020世界的脑力流失吗？ 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜资讯｜ 在美国律师执业近三十年，亲历无数政策变迁，却从未见过如今年这般剧烈动荡。过去一个月，我们律所接到的中国留学生求助电话，几乎超过此前三十年总和，且问题愈发棘手。 如今的中国留学生，面临的不仅是身份和就业的双重难题，更有美国社会环境日益不友好的压力。相比90年代的老留学生，尽管00后经济条件相对优越，但就业难、身份难、环境恶化，使他们承受着前所未有的心理压力，焦虑和抑郁成为常态。 1 寒冬突至 近期，美国暂停所有外国学生和交流访问学者的新签证预约，并传出将积极撤销与中国共产党有关联或在关键领域学习的中国学生签证，令中国留学生和家庭倍感不安。 美国副总统万斯等高官的表态，更加剧了对未来留学环境的不确定和担忧。面对签证收紧、政策不明，留学生群体普遍陷入焦虑，前路充满挑战。 最近美国政府针对美国高校和国际留学生的一系列行为，在美国社会，尤其是精英阶层，引发了严重的美国人才外流，美国核心竞争力下降的担忧。 曾在拜登时期担任白宫国家安全委员会中国事务主任的杜如松在社交媒体上表示，“阻止最优秀的外国人才来到美国并利用他们的才华推动美国的繁荣和技术优势，这无异于超级大国的自杀行为”。 万斯亮剑 然而，面对各界的批评与质疑，美国副总统万斯在5月29日表态称，美国人靠自己就能干一番大事业，不需要那么多外国人才。 他在接受Newsmax host Greg Kelly采访的时候指出：“我听到了很多批评之声，人们担心美国面临人才流失。如果回顾一下20世纪五六十年代美国的太空计划，那是第一个将人类送上月球表面的计划，其核心力量是美国公民。尽管有一些二战期间来美的德国和犹太科学家参与其中，但该计划主要是由美国公民凭借本土人才打造的令人惊叹的太空工程。有人认为美国公民缺乏成就伟大事业的能力，因而必须引进外国人才来完成这些工作，对此我完全不认同。” 川普总统因为他的行事风格，常常被人指责他做事毫无章法，任意而为；但就万斯副总统上面的发言以及他上任后的一系列行为而言，从美国对哈佛为首的精英高校以及外国留学生的政策和态度来看，现任的政府是有明确的目标和计划的。 原来的政策是倾向于多样化，多元化，而川普政府的目的更多是追求同质化、单一化。 在这样的情况下，目前针对国际留学生，尤其是中国留学生的限制大概率仅仅是刚开始而已，未来不容乐观。 2 黄金旧梦 客观来说，五六十年代的美国，不仅仅是万斯总统，对大多数美国人而言，都是非常值得怀念的时代。 那个时候的美国当之无愧的超级大国，富甲一方。 就有关媒体报道，20世纪50年代和60年代被广泛认为是美国经济的“黄金时代”，因为当时美国主导着全球GDP，1950年，美国的制造业产出约占全球的60%，1960年，美国占全球GDP总量的40%。 大多数家庭仅凭一份收入就能实现中产阶级的富裕生活。然而到了2024年，美国约占全球名义GDP总量的26.1%。美国的制造业产出约占全球的16%到18%。 如今，许多家庭即使是双职工收入也不能维持50、60年代类似的生活水平。 未来之问 最后值得一提的是，怀念往昔的意义，不在沉湎鎏金岁月，而在为未来点燃明灯。五六十年代的繁荣昭示着：唯经济增长与万民福祉同频共振，社会方有磐石之信。 今日叩问，非关”美国是否衰落”，实系”如何执新规之弈”。当全球逐鹿之地自工厂移师实验室，自流水线转向数据海，”中产困境”实乃分配之舟难载技术惊涛。 若能如战后重铸工业血脉那般，倾力育才、修路架桥、均泽苍生，纵无旧时独占鳌头之盛，亦可开创包容万象的新黄金时代。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 温勇律师。 温勇律师在中国就读于武汉大学国际法专业，美国华盛顿大学法学博士，美国律师执业近30年。在中美投资，企业出海全规划，各类移民，公司设立合规，IPO兼并融资，财富传承规划等方面有丰富的经验。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076…. Read More
Posted on September 27, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 有关美国F1签证的一项提案已浮出水面，拟取消目前针对F-1（及J-1）签证的“身份有效期”(Duration of Status，简称D/S)制度。该制度目前允许学生在美国停留的时间涵盖整个学习项目的时长及额外的宽限期。提案中提出的变更则是改为设定固定期限的签证——例如将F-1签证限制为4年，且视学生的来源国或项目类型，有些情况下限制为2年。 1 F-1签证政策收紧 这还不是最终规则，但已通过白宫审查，意味着该提案已获得重大推动，现在更接近成为正式政策。 关键细节 主题 当前政策 拟议变更 签证有效期 基于项目结束时间，允许连续留美，且可延期 限定签证有效期为固定期限（如2年或4年）。 延期 学生可通过续签I-20延长，状态保持灵活，甚至可在项目转换期间保持有效。 超过固定期限的延期需重新申请并可能需要新的签证面试以继续项目。 身份系统 “身份有效期”(D/S)系统——灵活，依项目完成时间而定。 转为严格、基于首次批准的时间限制。 对F-1学生的可能影响 灵活性受限：学生可能需在项目中途申请新签证或延期，可能导致延误、额外费用及不确定性，尤其是在学位转换期间。 国际项目不确定性增加：计划进行多年或连续教育路径（如本科到硕士）的学生可能面临更多中断或更频繁的申请。 对美国高校的可能影响 除了国际学生以外，这项新的政策一旦生效，对美国高校而言无疑是雪上加霜。自从今年川普总统上任后，高校来自于联邦政府 的资金已经遭到大幅削减；近期对F1签证的严格审查也对国际学生来美国留学的意愿产生了 重大的影响。 这项新政策会让美国高校的财务状况更加恶化： 收入损失：国际学生缴纳全额且通常更高学费，是许多院校重要收入来源。预计今年秋季国际新生入学可能下 降30%-40%，由签证问题引发，可能导致美国高校学费收入损失达70亿美元。 2023-24学年约有1,126,690名国际学生，占美国高校总人数的6%。国际学生人数下降30%或以上，会对多数学校造成显著财政缺口。 招生及整体财务健康受挫：美国高校因人口结构变化正经历招生减少，预计2025年至2041年高中毕业生将下降13%，农村及非城市地区受冲击最大。 小型高校依赖学费收入超过80%，风险更大。预计若预算削减持续，到2034年大学关闭数量将从140家升至最多210家，特别是财务状况不佳、经济脆弱地区的高校将首当其冲。 2 结语 真可谓：篱落疏疏一径深，树头花落未成阴。儿孙自有儿孙福，莫为儿孙做马蹄？ … Read More
Posted on September 27, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
｜洞察｜ 2025年9月10日，美国保守派青年领袖 Charlie Kirk 在犹他谷大学遇刺身亡，事件引发全球震动。柯克是特朗普和万斯的重要政治推手，通过其创办的组织“美国转折点”（TPUSA）成功推动共和党在年轻群体中的支持率大幅提升，被广泛视为共和党内“造王者”和“青年帝师”。他持极端保守立场，包括反对堕胎、否认气候变化、批评民权法案等，其理念深植于美国右翼阵营。柯克之死不仅加剧美国政治两极化和暴力担忧，也可能影响中期选举及保守派动员。他被支持者视为精神象征，其遗产预计将持续影响美国保守运动的发展与策略方向。 1 刺杀震惊全球美欧政坛进入“柯克时刻” 2025年9月10日，Charlie Kirk 在犹他谷大学刺杀案震动美国及全球政坛。据《纽约时报》报道，此事“如同冻雨击打裂隙已久的民主大厦”，不仅触发了美欧舆论场广泛悼念，也激化了右翼与左翼阵营对政治暴力的忧虑和指控。路透社援引国会研究局数据：过去五年美国针对政界人士的攻击事件年均增长达30%。《金融时报》指出，欧洲议会拒绝为柯克默哀引发跨国抗议，柏林、伦敦多处举办烛光守夜——德国议员奥利弗·米歇尔评价：“柯克之死已成为文化战争新的象征，其影响远超个人悲剧，而是美国社会深层裂痕的外溢”。 2 柯克遇刺：全球化极化与美国政治暴力的新分水岭 柯克年仅31岁，在保守派影响力极大。英国《经济学人》分析：“他不仅代表共和党青年，更是特朗普家族和MAGA运动直达青年社群的关键枢纽。”专家普遍认为，柯克遇刺的爆炸性影响，在于他以年轻、激烈却制度化动员的方式，成为极化政治生态里的‘造王者’典范。与2023年民主党议员遭枪杀、对特朗普和佩洛西之夫的袭击相比，《PBS新闻》强调：“柯克非民选官员却操盘基层动员、塑造选举结果，在跨党派、跨年龄层影响力远超同侪。”《路透社》评论：“这起刺杀很可能成为美国政治暴力升级的转折点。”哥伦比亚大学政治学者约翰·莱维警告：“若此案成为新常态，美国内战式政治对抗不再是虚妄威胁”。 3 帝师与造王者：特朗普的“青年发动机” 柯克与特朗普的互动贯穿2016至2024年。据BBC报道：“柯克18岁创办TPUSA——运用数字化、校园集会和社交媒体，将共和党推向年轻世代。”《华盛顿邮报》统计，2024年亚利桑那州在TPUSA推动下青年投票率提高43%，共和党在18-49岁男性群体支持率创历史新高，这一结构性跃升“堪比2008年奥巴马时代的青年浪潮”。特朗普在竞选胜利后公开致谢：“柯克及其团队改变了选民构成。”分析人士指出，柯克既非政府高官，却反复参与白宫战略和人员任命，是“共和党新基础设施”的实质构建者。他与小特朗普、库什纳组成的“青年战略团”构筑了党内最为稳固的新生代网络。 疫情和2020选举期间，据《纽约时报》调查，TPUSA主导反疫情管控基层抗议行动，在二十余州推进选区管理改革，使疫情和政策争议成为右派动员利器。政治学家丹妮尔·格罗斯曼评价：“柯克将制度创新与青年动员结合，是美国现代少有的规则改造者。” 柯克与特朗普偶有分歧（如爱泼斯坦案处理），但始终扮演敢言直谏的少数派顾问。美联社引用白宫前政策顾问的话：“他以忠诚而独立赢得团队信任，是特朗普时代最罕见的‘青年帝师’。” 4 柯克与万斯：从参议员晋升副总统的幕后推手 据NBC深度报道，万斯2017年参政萌芽期，柯克即全程筹谋。柯克不仅核心引荐人，更通过TPUSA资源使万斯在关键州获得突破。数据显示，万斯初选支持率由4%飙升至接近20%，其中TPUSA金主和“青年集会”成为资金与人气高速拉升的关键环节。柯克为万斯公共形象和家庭压力提供强力支援。多位共和党内部人士称：“如果没有柯克，在党内动员、选民转化和竞选策略三个维度，万斯很难实现从地方到全国的跳升。”《纽约时报》评论称柯克是万斯晋升总统团队的“首席推手”。 2024副总统人选的舆论战中，柯克公开与私下游说特朗普团队，将万斯推向核心圈。万斯多次在路透社、《金融时报》等媒体访谈中坦言：“没有柯克就没有今日的我。他不仅是朋友，更是最敏锐高效的战略家。”学者弗雷德里克·阿尔顿指出：“柯克以非官方身份密织党内外交，又实现极高整合度，是现代美国政治的造王者异数。” TPUSA成为“青年政参中心”，柯克骤然离世在党内战略与后备人才培养上留下真空，舆论普遍认为这将加速新一代政治力量的洗牌与重塑。 5 “帝师”传统：中美历史的对比 帝师是中国人比较熟悉的概念。在中国历史中，“帝师”是指拥有决策权、教化君主、影响国家命运的稀有高人。大家耳熟能详的代表人物如： 姜子牙 周文王谋士，推翻商王朝、创立周朝，智慧与战略声名远播。 郭子仪 唐朝四朝帝师典范。郭子仪是唐代最著名的军事家、政治家，被尊称“汾阳郡王”。他一生历仕唐玄宗、肃宗、代宗、德宗四朝——从“安史之乱”时期一直为王朝中兴立下赫赫战功，是唐王朝维稳核心力量。 张廷玉 … Read More
Posted on September 26, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
从绿卡窗口到执法前线：美国移民局“机密特工”的崛起 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 2025年9月4日，美国公民及移民服务局（USCIS）正式宣布成立一支独立的武装执法队伍，被称为“1811机密特工”（USCIS 1811 classified officers）。这项突破性的举措让 USCIS 从以往单纯的移民申请裁定机构，转型为具有完整执法权限的联邦执法部门。 它不仅能审查和裁定绿卡、公民身份申请，还能直接执行搜查令、逮捕嫌疑人，甚至携枪值勤。此番转型引发了全美法律界、政策专家和移民群体的强烈关注，也在国际舞台上与欧洲日益趋紧的反移民氛围产生共振。 1 USCIS 新规的 主要内容与法律意义 根据最新公布的规则，USCIS 将在未来几个月招募并培训 200 名特工，逐步扩展成全国性的武装执法体系。 这些“1811机密特工”将获得与 FBI、ICE、DEA 等机构类似的核心执法权力，包括： 独立执行搜查和逮捕令 携带枪支并进行现场执法 调查移民系统中的刑事与民事欺诈 逮捕、起诉涉嫌伪造信息、假结婚、恐怖主义潜在威胁等案件的申请人 这意味着 USCIS 面试大厅已不再只是行政审查的场所，某些情况下，绿卡、入籍面试将可能变成执法行动的前线。 从法律结构来看，这一转变使 USCIS 不再只是《移民与国籍法》（INA）意义上的“裁定机构”，而是实质上并入了国土安全部（DHS）执法体系。此前，移民局内部虽设有“欺诈侦查与国家安全部门”（FDNS），但其权限仅限于情报分析与案件转交，无法直接执法。 如今的“1811机密特工”则直接填补了这一空白。正如国土安全部部长克里斯蒂·诺姆（Kristi Noem）所言，此举将“增强 DHS 综合力量，提升国家安全与移民系统的完整性”。 2 USCIS 职能转型的 二十年轨迹 要理解此次改革的深刻意义，必须追溯 USCIS 在过去二十年的历史变迁。 2003 年：成立之初 USCIS 随着 DHS… Read More
Posted on September 26, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
H-1B新政：白宫与移民局分歧，何去何从 ｜资讯｜ 自川普总统于9月19日签署总统公告，宣布H-1B申请人需额外支付10万美元方可入境美国起，该举措迅速引发了美国及全球范围的强烈震荡。即便截至今日，相关争议仍在持续发酵。 尽管白宫与美国移民局（USCIS）已就新政的适用对象和范围分别作出澄清，但由于双方解释重点不同，导致常春藤盟校和顶级律所等权威机构仍有不同解读，尤其关于境内申请人是否可通过转换身份（COS）方式提交H-1B申请并免于缴纳该费用这一核心问题，观点莫衷一是。 此次混乱，归根结底在于新政出台仓促，相关流程与解释未能同步。正如摩根大通总裁Jim Dimon所言，总统令发布突然且不透明，让“所有人都猝不及防”。 1 白宫内部意见分歧 总统令发布后，美国商务部长霍华德·卢特尼克曾表态，新增费用为每年缴纳且适用于首次申请及续签，引发企业恐慌。 亚马逊、微软、摩根大通等大型企业紧急通知海外员工返美，并敦促现有H-1B持有人留在美国，造成印度IT行业人心惶惶和国际航空业混乱。 为应对激烈反应，白宫于次日紧急澄清，强调10万美元费用为一次性，仅针对未来H-1B抽签新申请，既不影响现有持有人，也不涉及续签。 2 白宫与移民局补充解释 白宫和移民局在9月20日至21日相继发布政策公告和FAQ，进一步明确新政适用对象。 移民局明确，公告不适用于已签发签证或在2025年9月21日凌晨前提交的申请；续签或延期手续亦不受影响，仅首次申请需一次性缴纳相关费用，并不限制持有效H-1B人员正常往返美国。 明确不受新政影响的申请类型 根据白宫与移民局FAQ，以下在美国境内提交的申请被各界一致认定不受影响： H1B续签（renew） H1B延期（extension） H1B修正（amendment） 3 争议焦点：境内COS新申请 主要争议在于，境内合法身份持有人（如F-1、其他签证持有者）在9月21日后，是否可免10万美元费用通过H1B申请转换身份。 部分观点认为，总统令与白宫声明均仅限制“入境”，未触及在美境内COS；公告宗旨在于遏制IT外包和海外H1B人员入境（Restriction on Entry）。 总统令明确要求国土安全部自有效期起一年内限制境外H1B入境人员，并防范B签证规避行为。全文未涉及境内H1B Petition，无论新旧。 相对观点则依据移民局FAQ，强调“新申请”均需缴费，并未区分境内外。对移民局而言，申请地无关紧要，只要是新H1B Petition，均需缴10万美元。 法律解释与实务执行的冲突 总统令（2025年9月19日）依据《移民与国籍法》（INA）212(f)，侧重“入境限制”，主要针对境外申请及入境H-1B受益人。 移民局FAQ（2025年9月20–21日）则将范围扩大至所有新H-1B申请，不论申请人位置，只要申请时间在9月21日后，均要求缴纳额外费用。 这种扩大解释，旨在防止雇主通过境内转换身份申请规避新规。 法律权威的优先顺序 总统令：依据INA 212(f)，赋予总统针对“入境”广泛决策权，其法律效力覆盖签证发放与入境许可，但不直接约束境内身份转换程序。 移民局FAQ：作为解释性次级规范，无行政程序法（APA）约束力，仅在其与高位法一致时获法院认可。 实务中，USCIS官员将根据本机构FAQ审理各类申请，只有政策被联邦法院判定无效时才会更改执行。 理论上，公告权威性高于FAQ，但实际操作中移民局执行标准为准。 4 专家观点与法律分析 主流法律专家普遍认为，总统公告基于《移民与国籍法》212(f)条，理论上仅限于“入境限制”、签证及海外人员，却未触及美国境内身份转换。 然而，美国移民局作为操作机关，却通过政策解释将缴费要求外延至“全部新申请”，无论境内外。这一扩权倾向已引来业内广泛批评，被指为“超越高位法授权的解释性扩张”。 “本轮新政极可能引发司法挑战”，移民律师Joseph Kim对CBS News表示，“但在法院审查出台前，移民局依旧倾向以自身政策操作为准。” 《经济学人》评论称，这种“公告优先、实操依政令下位文件”的体制割裂，体现出美行政体系对复杂利益博弈的现实无力感。 5 展望与建议 鉴于白宫与移民局分歧仍存，未来H1B审核与实务操作将以移民局最新解释为执行依据，不排除移民局因企业界反弹而调整政策。部分专家认为，这一新政与川普政府关税政策如出一辙，或为谈判筹码，政策走向有待进一步观察。 值得关注的是，不管未来最终解释权归属哪一方，目前H1B相关政策（包括工资基准调整、抽签规则变更等）已大幅提升国际学生及专业人士未来获取H1B身份难度。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
Posted on September 26, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
在美出生子女的自动公民权被取消了吗？ 原创 温勇律师 微信公众号：美房移投 （USLAW1） 刘念庆律师事务所: 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 ｜洞察｜ 2025年1月20日，川普总统在连任就职当天签署了《保护美国公民权意义和价值》（行政命令14160），拟终止部分在美出生儿童的自动公民权。行政令规定：若新生儿的母亲为非法入境者或持临时合法身份，其父亲又非美国公民或合法永久居民（LPR），该新生儿将不被视为美国公民。 根据命令，社会安全局、国务院、国土安全部等联邦机构将不再为此类儿童发放社会安全卡、美国护照等公民身份证明，也不承认州或地方政府出具的相应出生证明。该命令原定自签署30天后（2025年2月19日）出生的儿童起实施。 1 川普总统终止自动公民权 川普政府颁布行政令的主要目标有： 遏制“赴美生子”现象和强化移民管理 川普政府认为，“出生公民权”吸引了大量外国孕妇来美生产，产生了所谓的“落地国籍”或 “anchor babies”，助长了无证移民潮，行政令旨在阻止“漏洞”被利用。 重新诠释第十四修正案“属地区管辖”条款 川普主张，第十四修正案只赋予受美国全面司法管辖的人群出生公民权，而非所有在美出生者，因此希望通过行政命令重新定义第十四修正案适用对象。 捍卫美国公民身份的“含金量”和社会均衡 认为放任现行政策，会导致大量依赖公共福利、无法融入美国社会的“新生代非法移民”群体。 2 行政令目前是否生效 总统令发布后，立即遭到多州政府、民权团体及移民权益组织起诉。 截至目前： 多个联邦地方法院和巡回上诉法院已连续颁布全国范围的禁令（injunction），阻止行政令生效或实施。 法院普遍认为行政令“明显违宪”，违反了第十四修正案明确规定的出生公民权。 最高法院已于2025年4月同意就相关案件受理，但各联邦法院的初步禁令依然有效，即该行政命令目前未能生效，相关政策已被暂停实施，所有美国出生的婴儿仍然自动获得美国公民权，直至终审判决。 3 支持与反对川普行政令的主要观点 支持观点 强化国家主权：支持者认为，只有牢固掌控边境、切断非法移民“捷径”，才能保障国家安全和社会秩序。 遏制滥用公共资源：新生非公民可减少对教育、医疗、社会保障等资源的消耗，从而减轻地方政府财政压力。 反制“出生旅游”套利行为：政府有必要防止某些外国公民通过短期入境产子获取美国国籍。 反对观点 违宪论：大多数宪法学者、法官及民权组织明确认为，行政令违反第十四修正案，属“明显违宪”行为。 恶化社会歧视及制造无国籍儿童：政策可能导致大量“无国籍”、“新二等人”现象，损害儿童基本人权，引发教育、健康和社会福利疏漏。 过度政权扩张：总统单方颁布此类政策被质疑滥用行政权，削弱美国宪政体制。 高昂执法和社会成本：认证父母身份、建立庞大甄别系统将耗费巨额财政开支，增加基层行政负担。 美国国际形象及吸引力受损：“美国梦”的象征内涵被削弱，可能影响美国吸引全球人才和投资。 4 结语 川普总统终止出生公民权的行政令，不仅是一次对美国宪政基础的直接挑战，更像是一面镜子，把移民、身份、国籍与社会公平的深层裂痕照得清清楚楚。无论最终的判决书如何落笔，这场争论都不会因一纸裁定而终止。它触及的是一个国家如何定义“我们”的根本命题：谁能成为美国人？什么才是美国精神的内核？ 未来的道路，或许如同一盘未完的棋局，黑白纵横之间，既有法理的较量，也有情感与价值观的碰撞。是坚持百余年的“落地为民”传统，还是改写规则重塑国籍制度？美国的未来路向，正如一颗被投进大海的石子，水花四溅，涟漪层层。终究静谧归于谁手，历史自有评说？ 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 温勇律师。 温勇律师在中国就读于武汉大学国际法专业，美国华盛顿大学法学博士，美国律师执业近30年。在中美投资，企业出海全规划，各类移民，公司设立合规，IPO兼并融资，财富传承规划等方面有丰富的经验。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu… Read More
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
自己卖房中的坑 当前房市行情并不乐观，房屋销售周期较长，许多卖家把自己的房屋挂牌后，一段时间内未能售出，容易产生焦虑情绪。这类卖家往往会接到电话、邮件，甚至有人登门拜访，声称：“如果您想卖房，可以委托给我，我保证能帮您卖出去。您只需告诉我您的最低心理价位，希望收回多少资金，我就可以帮您操作。” 许多卖家听到这样的保证后，非常心动，他们缺乏相关经验，对市场的了解，也不清楚对方的意图和操作方式，他们很可能会认为：“既然自己卖房费心费力，委托房产经纪也未必能卖到理想价格，不如拿到自己想要的底价，交由他们处理。” 然而，这些卖家往往没有注意到，这些买家所提供的合同中往往隐含一系列的陷阱。 实际上，这类买家大多并非通过正规经纪渠道操作，而是市场上所谓的“批发商”（wholesaler）。他们以低价获取房屋购买权，再通过信息差转手给实际购房人，从中赚取差价。这些批发商经验丰富，会通过各种渠道搜集卖房信息，争取与卖家签订合同。 这类合同通常只有一两页，条款简单，卖家在未充分了解合同内容及对方背景的情况下，很容易草率签署。 而这些合同往往有两个对卖家非常不利的关键点：第一，合同一般不规定具体的过户时间，往往给予对方数月期限，或即使约定时间较短，仍会通过其他条款赋予其无限制的延长过户时间的权利；第二，合同允许其将购买权转让给第三方，这为他们转售合同留下操作空间。 市场上曾有一家臭名昭著的公司，专门从事此类非正规交易。他们并非持牌经纪人，却通过这类合同获取房屋购买权，并采用不正当法律手段——例如在房产上登记自己拥有该房产的购买权的文件——从而对未来其它买家造成遏制作用，让其它买家止步，对产权造成瑕疵，使卖家难以再向他人出售。该公司因多次被受害卖家提起诉讼而声名狼藉，但类似手段仍被一些不法分子效仿和使用，扰乱市场, 买家未经诉讼在卖家产权上放lien(留置权）的做法是被乔治亚州标准合同直接禁止的。 因此，特别提醒各位卖家：如果缺乏相关经验，切勿贪图所谓“捷径”，以为能够快速卖房。事实上，选择一位信誉良好、专业能力强的房产经纪，通过正规渠道出售房产，才是最为稳妥和省心的方式。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投… Read More
Posted on September 26, 2025 by Warren Wen | Category: Immigration
美联储降息在即–楼市和贷款行业要变天了吗？ 一、过去几年“冰河期”：房贷市场步履维艰 过去几年对美国房贷行业来说，真是“冰火两重天”。疫情期间大家还在享受2.96%的超低房贷利率，可没想到，美联储一通加息，利率直接飙到7%多。还贷压力暴增，许多家庭买不起房，银行、贷款公司也不得不裁员、合并、甚至关门。最新数据显示，到2024年中活跃贷款员人数居然比2021年锐减了40%，行业一下子“冷”了下来。 2021年房贷利率最低2.96%，2023年达到高峰7.09%，到了2025年9月才降至6.35%左右。 购房贷款季发放量2021年冲上5000亿美元，2023年底却只剩下3000亿美元。 再融资市场几乎“全面熄火”，缩水超过80%。 二、最近利率“松动”，希望开始显现 好消息终于来了：2025年9月，房利美数据显示，30年期固定房贷平均利率降至6.35%，创一年新低。15年期固定利率也只有5.5%。 为啥突然回调？主要原因是最近美国经济表现“不给力”——8月只新增2.2万个工作岗位，失业申请人数飙升。市场普遍预期美联储会在9月17日会议上降息，交易员认为降息25个基点的概率高达90%。 十年期美国国债收益率直线走低，进一步拉低房贷利率。 周度失业数据显示经济正面临压力，美联储官员降息意愿强烈。 投资者开始涌入安全资产，资产配置发生变化。 三、乐观派：利率和行业要迎来拐点？ 房贷市场有不少人开始乐观了。大家关注到，美国经济确实没有以前那么火——失业增加，工资涨幅也在回落，这其实给美联储降息留了更多空间。 特朗普总统和多位美联储理事最近一再发声，呼吁尽快降息，他们也希望用政策拉升消费信心，为明年选举做“加分项”。 最直接的变化已经出现：据MBA数据，9月初购房贷款申请一周暴增7%，同比增长23%。再融资市场需求环比提升12%，同比大增34%，达到2022年以来的高点。 四、谨慎派：利率下降只是“昙花一现”？ 当然，也有不少专家很谨慎。他们提醒，利率其实受很多因素影响，美联储降息不代表房贷利率一定会持续走低。 去年美联储降息后，房贷利率一度下调，但很快又反弹，原因是市场对长期通胀还是有担忧。 特朗普政府重启关税威胁，如果实施，年底物价上涨很可能把利率又推回去。 美国租金和房价没有明显回落，住房通胀还在“撑场面”。 还有一个关键问题：房源真的少。全美房地产经纪人协会的数据显示，2025年夏天住房库存比疫情前减少了40%。很多房主因为手里低利率贷款“不愿卖房”，市场“供不应求”，就算利率降了，买得起的人可能还是找不到房买。 五、未来行业的三种可能 结合最新数据，专业分析师普遍认为未来房贷市场有以下三种走势： 乐观情景（概率40%）：美联储多次降息、通胀受控，房贷利率到2026年春可能降至5.75%，贷款发放量重上2.2万亿美元，行业复苏明显。 虚假曙光（概率35%）：美联储短暂降息，随后暂停，通胀压力重现，利率又反弹到6.75%以上，发放量停滞在1.7万亿美元，行业重现困局。 硬着陆（概率25%）：劳动力市场持续恶化，美联储被迫激进降息，但市场信心低迷，违约率上升，行业只能勉强止跌。 结语：转折信号已现，路还要看清楚 当前就业数据转弱、国债收益率走低、贷款申请激增，这些都给房贷行业带来了希望。但历史经验和通胀、库存结构性矛盾告诉我们，走出低谷还需继续观察。因为真正的复苏，既要靠美联储“放水”，还要看住房供应和通胀控制得怎样。房地产贷款和楼市转折的脚步越来越近，但前路依然充满变数。真可谓： 楼市沉浮风未定，且看春来柳更新。 云开雾散花方露，复苏之路任前行。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
一个众目所盼的判决 近日，美国乔治亚州法院对一起引发广泛关注的房地产经营行为作出判决，该判决获得了社会各界的普遍认可。本案不仅涉及金额巨大，更影响了成千上万户家庭的权益，极具警示意义。 本案被告为MV Realty公司，是一家美东南连锁公司，它最初成立于佛罗里达州，通过推出所谓“屋主受益计划”（Homeowner Benefit Program），系统性欺骗众多房产所有者。 该公司以“支付一笔数百至数千美元资金”为诱饵，诱使房主签订一份有效期长达40年的协议。根据协议，房主若日后有房产买卖需求，必须委托MV Realty作为独家代理。然而，合同中隐藏了多项苛刻条款：例如，房主在未获得该公司同意的情况下出售房产或办理再融资（Refinance），都须向MV Realty支付高额的“提前终止违约金”（Early Termination Fee）。 更为严重的是，该公司还通过法律手段，在参与该计划的房主产权上登记“法律备忘录”（Memorandum），声称拥有对该房产的独家代理权。这一操作导致房产所有权链（Title Chain）出现瑕疵——任何意向买方或金融机构在进行产权调查（Title Search）时都会发现该限制，致使交易无法顺利进行。此时，房主若想解除约束，就必须向MV Realty支付高额赔偿金。 MV Realty起初在佛罗里达州开展业务，之后逐渐扩展至其他地区，受害民众成千上万，仅乔治亚洲目前报案的就有三千多名屋主。许多房主在未充分了解协议条款的情况下，受小额资金诱惑，误以为自己获得了实惠，最终却导致房产权利长期受限，事件引发公众强烈愤慨。该案诉讼历时多年，去年在佛罗里达州取得胜诉，直至近日才在乔州迎来胜诉判决。 根据乔治亚州总检察长办公室2025年9月4日发布的公告，法院已下令永久禁止MV Realty在乔州执行其40年委托协议及产权留置权，同时严禁其收取相关协议中的任何费用，并要求向所有已支付提前终止违约金的房主全额退款。这一判决为超过3300名房主——其中包括约1000名60岁及以上的老年人——提供了关键救济。 总检察长Chris Carr表示：“MV Realty的掠夺性计划使数千名乔治亚州居民面临失去毕生积蓄的风险。我们采取行动保护全州房主，并在他们最需要的时候提供了关键支持。这是家庭和老年人的重大胜利。” 法院还命令MV Realty必须在2025年9月11日前自行承担费用，解除所有在受影响房产权上登记的法律备忘录，并撤销所有相关诉讼。此外，该公司被禁止通过任何方式向乔治亚州消费者广告推广其“屋主受益计划”及相关服务。 借此案例，我们郑重提醒广大房主：应切实加强风险防范意识，切勿因贪图短期利益而签署此类所谓“受益计划”，以免陷入长期的法律与金融风险之中。尤其值得注意的是，MV Realty所推出的合同期限长达40年，其对房主权益的约束与潜在危害绝对不容忽视。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076…. Read More
Posted on September 26, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
H1B重磅消息–费用剧增10万美元 据报道，白宫一位知情官员透露，美国总统唐纳德·特朗普预计最快将于本周五签署一项总统公告，大幅改革H-1B签证项目，要求每份申请须缴纳10万美元费用。 彭博新闻获得的一份白宫简报显示，此举要求对新的H-1B申请附加或补充缴纳10万美元费用。相比目前以215美元抽签登记费及其他申请相关费用为主的现行标准，这一费用显著提升。此外，特朗普还计划指示劳工部长启动新规制定流程，修订H-1B项目相关的工资标准，限制企业通过低薪聘用外籍劳工取代本土工人。白宫在简报中指出，当前美国工人正在被低薪外国劳工取代，已对国家安全构成威胁，这种现象导致工资受压抑，并削弱美国人投身于STEM（科学、技术、工程和数学）领域职业的意愿。 美国公民及移民服务局（USCIS）局长约瑟夫·埃德洛今年7月获参议院确认后，提出加强对移民工作许可管理的计划，并表示将鼓励移民官员加大对申请者的审查力度。埃德洛本月早些时候在国家新闻俱乐部的演讲中表示，经过适当审查与监管的H-1B体系“可以成为有益的工具”，尤其对雇主和高薪雇员具有积极意义。 与此同时，特朗普政府也在推进一系列签证及人道保护项目费用的提升，相关内容已纳入总统税案，旨在为新建移民拘留中心、招募数千名执法人员及扩建边境墙提供资金来源。 豁免可能 公告中规定，对国家利益相关的个案可酌情豁免，为部分行业或企业规避新规留出可能空间。 MAGA群体的不同立场 值得注意的是，移民议题一直是特朗普竞选阵营的核心政策主张，但由此也引发其基本盘内不同派系激烈分歧。去年冬季，在被任命负责政府效能改革的埃隆·马斯克与维韦克·拉马斯瓦米，就H-1B签证重要性与部分MAGA阵营保守派成员在社交平台上公开争论，二人认为美国企业要保持全球竞争力，必须吸引国际顶尖人才。特朗普本人则较少介入此类公开争论。 新政策公告的特殊程序 传统上，调整移民项目费用结构需通过USCIS制定规章、历经公告及公众意见征集，或者由国会立法完成。而此次特朗普总统选择以总统公告方式推行，因其可更快生效，并可依据《移民与国籍法》第212(f)条款，以国家安全为由直接采取行动，在政治操作上远较繁琐的行政程序更具冲击力。这一做法使本项政策不仅仅停留在“费用调整”层面，更上升为以国家安全为主导的移民管控措施，契合其以行政权主导移民改革的整体战略方向。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，
