Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 近日，我办理了一桩令人揪心的房产交易。一位刚刚失去妻子、独自抚养两岁幼儿的父亲，急需出售房产渡过难关。然而，就是这个本应充满温情的交易，却因一份缺失的法律文件而步步维艰。 1 产权调查背后的隐忧 在办理产权过户时，我们发现房产登记在已故妻子名下。通过调取遗产认证法庭的文件得知，丈夫已被指定为遗产执行人。但令人警觉的是，他在向法庭申报材料中明确提到了一个关键信息：家中还有一个两岁的女儿。 这个细节立即引起了我的重视。根据法律规定，当逝者未立遗嘱时，其遗产将由配偶和子女平均分配。这意味着，这个年幼的孩子依法享有该房产的一半权益。原本简单的交易，因此变得复杂起来。 2 法律程序的层层关卡 尽管这位父亲已经聘请律师完成了初步的遗产法庭程序，但由于涉及未成年子女权益，法庭并未授予他完全处置遗产的权利。我们发现，现有的法律文件还不足以支持房产的顺利出售。如果律师处理不当，将会给买家日后的产权造成瑕疵，因为幼儿长大以后发现自己的权利没有得到保护，仍可以向买家求偿。 经过与律师团队的深入沟通，我们意识到必须向法庭申请特别许可，重点解决幼儿权益部分的处置问题。这个过程远比我们想象的要复杂：法庭要求强制支付十几万美元的责任保释金（surety bond），同时还要求定期汇报资产处置情况。 这些要求的背后，是法律对未成年人权益的严格保护。法庭必须确保，即使父亲作为监护人，也不能擅自挪用本属于孩子的那份财产。这种保护机制虽然增加了交易成本，却体现了法律对弱势群体的关怀。 3 遗嘱缺失的代价与启示 试想，如果逝者生前立有遗嘱，明确指定财产由配偶继承，这一切复杂的程序都可以避免。配偶只需完成遗嘱认证，就能获得完整的处置权，既不需要购买昂贵的责任保释金，也无需接收后续的持续监管。 遗憾的是，现实中没有这个”如果”。无遗嘱的状况让这个本已承受伤痛的家庭，又增添了额外的经济负担和时间成本。更令人揪心的是，法庭还可能指定”公共监护人”，对幼儿资产实施监管直至其成年。这虽然保障了孩子的权益，却让家庭资金的使用变得相当不便。 这个案例给我们的启示是深远的：遗嘱不仅是一份法律文件，更是对家人爱的延续和责任担当。它能够在意外发生时，为亲人筑起一道保护屏障，避免他们在悲痛之余还要面对繁琐的法律程序和额外的经济负担。 4 结语 生命无常，但爱与责任可以延续。通过提前规划，用一份严谨的法律文件为家人铺好后路，这或许是我们能给予所爱之人最实际的呵护。 当意外来临之时，让法律为我们守护最爱的人，而不是成为他们的负担。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on November 28, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【【 美房移投】】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 2025年11月4日，美国联邦第十一巡回上诉法院为佛罗里达SB 264法案亮起了“绿灯”。主流媒体评议，这不但是一份现实里的政策大单，也像是历史剧场中再度起锚的序幕。历史和现实交错上场，佛州就这样悄然站在了美国法治与文化政策前台。无论观众如何评价，是创新，是复古，是巧合，还是偶然，这场戏都还远未落幕。 1 佛罗里达： 现实考场，历史密码 SB 264法案对中国公民实施房地产购置限制，出发点用“国家安全”包装，实际效果引发广泛讨论。在一些地产经纪看来，政策规则让他们每天像是在“猜谜”。一位房地产顾问甚至说：“一觉醒来，也许昨天的客户资格今天又变了，政策更新比佛州的天气还快。” 事实上，这类针对特定国籍的管控并非首次，据学界梳理，类似法律在百年前美国西部也曾短暂流行过，只是那时主打“排华”旗号，如今则多了合规审核的程序感和数据驱动的精度。 法律评论员指出，SB 264有其法律争议点，但同时代表了地方政府安全优先与联邦平权原则之间的“常见张力”。美国公民自由联盟和法律专家普遍呼吁：“政策应精准施策，既保障安全，也不要忽略平等。” 2 现实政治与权斗“荒诞剧”： DeSantis VS 万斯 如果说佛州的排外立法是现实主义硬碰硬，那么州长DeSantis与副总统JD Vance的党内权斗，则像一场美式政治的混合剧。主流舆论纷纷打趣，DeSantis“保守派标兵”之名已变成全国保守政策实验室的管理员。而万斯则因特朗普恩宠，在2028竞选呼声一路高涨。 《经济学人》评论：“万斯和DeSantis两大阵营，谁能最终执掌共和党大旗？本质上是特朗普意志的延续。可如果没有特朗普背书，DeSantis只能继续在‘法令工厂’里打磨自己的政治招牌——可惜风头已被万斯占尽。” 两人角力看似激烈，背后却透露着一种美国政治常见的黑色幽默——谁能猜到，这次的胜者会不会在某一天，又被重新定义为‘那个推动历史轮回的人’？ 3 移民政策的后果： 经济与社会“双输”？ 佛州把自己变成了全国反移民政策的“先行试验田”，谁能想到，首先遭殃的竟是本州经济。房产业者苦笑称，“外资和劳动力都跑了，市场冷成‘南极’”。劳动力短缺、房价波动、农业和建筑业频频告急，佛州政府却强调“国家安全与社会纯洁”。 NPR直言：“佛州移民政策的反噬，正在刷新经济学教材。GDP损失上百亿美元，劳动力流失带动人口外迁，如同20世纪三十年代的经济停滞只是改了现代包装。” 在新闻报道中，经济学者常以半开玩笑语气提醒公众：“历史会教训那些试图封锁市场的人，佛州只是又一次学得特别快。” 4 历史的回声与 未来的风暴 每一条涉及中国公民的法律、每一次有关外资的政策，佛州政坛似乎都在复刻上一世纪排华最激烈的段落。亚裔维权者如是评论：“历史不是重复，而是升级。SB 264好似将20世纪排外恶法装进21世纪的数据引擎里，更加隐蔽，也更加有效。”佛州这样做，其他州蠢蠢欲动，仿佛一波新的‘法规版排华浪潮’正在全美酝酿。 主流智库专家与民权运动者预言：“未来几年，佛州的法律很可能在最高法院引发全国性大诉讼。美国人的房产自由，亚裔的家园梦想，政治家与族群的博弈——这些故事都将在历史长河里继续激荡，并让我们毫不自觉成了下一个章节的见证人。” 5 结语 佛罗里达的“文化革命”，让人觉得既像现实剧，也是历史的低声吟唱——台前政治大咖你来我往，幕后幽灵却始终徘徊不去。美国政治究竟是在创新，还是在机械地复写昨日的“排外”与歧视？美国社会的大戏，永远不缺角色、亦从未寂静收场。 如果说历史会给这场风暴起个名字，那么佛州或许就是那个“第一主角”——而观众，正是我们所有正在目睹、也许正在改变未来的人。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 温勇律师。 温勇律师在中国就读于武汉大学国际法专业，美国华盛顿大学法学博士，美国律师执业近30年。在中美投资，企业出海全规划，各类移民，公司设立合规，IPO兼并融资，财富传承规划等方面有丰富的经验。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 在房产交易领域，大家都认为买卖双方签署完文件、完成过户登记后，整个交易便已尘埃落定。然而，作为一名处理过大量产权案件的律师，我必须指出：法律程序上的“完成”，与产权实质上的“洁净”，往往并非同一概念。 真正的专业服务，其价值恰恰体现在对那最后一公里风险的预见与管控。 1 例行公事之外的发现 我们团队七月份处理了一宗商业地产交易。案情的特殊性在于：本项目的卖方在数年前购买该物业时向原业主借了贷款才买下该物业。 在本次交易中，这笔贷款必须一并清偿。按照通行标准，律师在确认款项支付、协助双方完成产权过户后，核心义务即告履行完毕。 然而，基于过往经验，我们警觉到一个普遍存在的“盲区”：私人债权人，尤其是非专业机构，常常不了解甚至疏忽去法院办理抵押注销登记的手续。这件事如果不做，该债权抵押会继续影响此物业的产权，导致买家日后的产权瑕疵。 2 主动一步： 预见未来的风险 意识到这一潜在风险后，我们没有止步于标准流程。 在协助客户结清款项的同时，我们主动延伸了服务边界：不仅帮助原来的老业主起草了《抵押解除书》，更将获取债权人的有效签字作为我们的后续服务。 我们深知，这份文件是斩断产权历史负担、确保买家未来产权完整性的关键法律凭证。正是这看似“分外”的一步，成为了本案走向的关键转折点。 3 一波三折： 与时间和生命的赛跑 然而，后续的推进工作远比想象中艰难。本案的债权人是一对年迈的夫妻，老先生身患重症，天天进出医院；老太太全程陪护，身心交瘁。 沟通之路障碍重重：邮件无人回应、电话无法接通。仅仅是确认一个准确的还款数字，就已历尽周折。经过不懈的努力，我们终于完成了资金清偿与过户手续。 但我们的工作并没有因为过户的完成而终止，真正的挑战才刚刚开始。那份至关重要的解除文件，迟迟未能签署。过户后，我们仍然跟老业主保持着高频率的跟进，从每周到近乎每日，却始终杳无音信。上个星期最终通过一条短信，我们才与老太太重新取得联系。她诚恳致歉，表示老先生已至生命最终时刻，在临终关怀病房，家人实在无力处理任何法律事务。 “产权风险可能即将固化！”——这是我们当时最真切的担忧。若文件未能及时签署，而老先生不幸离世，此项未解除的抵押将如同一个隐形的产权地雷，永久附着于该物业的记录中。 我们主动找到一家当地机构进行了上门服务，还出资让联邦快递公司上门取件，这样我们才收到了那份珍贵的带着老先生也许是他生命中最后的签字的文件。收到那份快递的时候我的心终于安定下来，历时三个月的压力才得以释放！ 4 深远影响： 被低估的“未来成本” 这个案例尖锐地揭示了一个常被市场忽略的事实：产权风险具有显著的“滞后性”与“隐蔽性”。 许多在交易当下看似“已完成”的环节，其潜在问题可能潜伏数年甚至几十年，直至业主计划再次出售或抵押资产时才会骤然爆发。到那时，解决此类历史遗留问题所需付出的时间、精力与经济成本，将是当初预防成本的数倍之多，甚至可能直接导致交易失败。 5 专业价值： 在流程之外，在风险之先 我们时常听到客户这样的评价：“找哪家律师行过户都差不多，无非是签字盖章。”这个案例正是对此观念最有力的回应。 专业法律服务的核心价值，远不止于对标准流程的熟练操作，更在于对潜在风险的精准预判、对流程之外责任的主动承担，以及在困境中仍坚持为客户争取最佳结果的执着与决心。本案后续三个月的工作没有客户的任何资金报酬，因为过户已经结束，我们依然坚持做完，因为那是对的事情。 选择一位具备远见与高度责任感的律师，不仅是为当下交易的顺利保驾护航，更是为您资产未来的长期安全与流动性进行的一项关键投资。一份完美无瑕的产权记录，是您的财产在未来任何时刻都能实现其最大价值的坚实保障。 6 结语 过户的完成，不是责任的终点，而是专业考量的延伸。 真正的安心，来自于对每一个潜在风险的预测和风险闭环的彻底解决。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号【【 美房移投】】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 在美国政治版图和舆论场上，对于川普总统的一个常见印象是：他行事冲动、言辞激烈、缺乏连贯的政策框架。然而，若仅以此为评判依据，恐怕低估了他在政策设计层面的深谋远虑。表面上的即兴决策之下，往往隐藏着系统性的战略部署。尤其在移民政策领域，川普总统动作频频、步步为营，从H-1B签证改革到高技能就业绿卡，甚至美国公民申请的全面收紧，这一系列连锁措施，显示出远比公众认知更严密的政策逻辑——这是政策风格与政治哲学的结合，而非单纯的行政任性。 1 从执法口号 到制度重塑 在其第二任期内，川普总统强化了一个核心主张：“保护美国公民与合法居民的权利与就业机会”。根据ICE的官方数据，其政府上任一百天内拘捕约66,463名非法移民，移除人数约65,682人，其中75%被归类为“犯罪非法移民”。 但《纽约时报》（2025年4月）引述雪城大学TRAC的分析指出，这些数字的背后存在结构性偏差——被拘押的移民中，超过七成并无犯罪定罪记录。这种执法范围的扩大，事实上标志着一种“广义的移民管制逻辑”正在形成：通过执法强化社会心理，再以制度改革巩固执法效果。 政策研究机构布鲁金斯学会在一份报告中分析指出，川普政府在执行移民政策时“并非单点突破，而是系统性施压”，其真正目标是塑造一种新的政策常态，使“高门槛与高成本”成为移民制度的基本特征。 2 高额H-1B费用 与结构性调整 最引发全球关注的，是2025年9月签署的总统公告——为美国境外申请人设置10万美元的H-1B申请费。这一措施被白宫定义为“防止滥用、保障国家安全”，但实质上，它为跨国企业及科技公司设置了显著壁垒。 《金融时报》评论称，这项政策“以费用为名，行市场过滤之实”，使得H-1B从一个吸纳国际人才的通道，变为筛选全球资本实力与技术稀缺度的闸门。 与此同时，新抽签机制倾向按工资水平排序，直指“高薪优先”原则。这种调整不仅重塑签证制度结构，也让劳动成本与国家安全、劳工保护绑在一起。美国商会对此表示担忧，认为高额成本将使中小企业“失去国际竞争力”，而学界分析人士则认为，特朗普政府正在以制度设计改变经济生态——迫使科技产业在本土招聘与海外投资之间重新权衡。 最后值得一提的是，根据福布斯11月2日的报道，川普政府将发布一项新的移民规则，要求劳工部发布新规则“调整现行工资水平”。预计会让许多 H-1B 签证持有人和基于就业的移民无法承担进入美国劳动力市场的成本。 白宫在此前宣布对许多 H-1B 签证持有人征收 10 万美元费用的总统公告中纳入了这一计划。新的劳工部规则可能与川普第一任期内两次试图提高高技能外国人薪酬标准的规则类似，那些标准将高于大多数雇主能够支付的水平。为了提高薪资要求，川普政府官员将修改用于计算永久居留和临时签证最低工资的公式。 实际上，两项 DOL 规则将当前 Level I 最低工资推至或超过现行 Level II 的水平，并提高了其他等级的工资。这导致雇主在雇用或担保高技能外国人时的薪资结构严重扭曲。 3 合法移民， 下一阶段的焦点 副总统J.D.万斯在今年10月的公开演讲中提出，“合法移民规模也应当重新定义”，呼应了川普政府长期的思维框架。《华盛顿邮报》评论指出，这不仅是一种政治动员语言，更是一则“政策方向预告”：合法移民将成为下一轮改革的核心。 从提高EB类绿卡工资门槛到延长公民申请审查周期，川普政府的逻辑链逐渐清晰——通过制度复杂化与经济性制约，削减整体入口、重塑优先顺序，形成“稀缺化的移民结构”。 4 政策的隐喻 与社会的回响 “醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。” 若用欧阳修的诗意解读特朗普的移民策略，其“山水”不在移民本身，而在对美国社会结构的重塑。他试图通过政策的连锁反应，收紧外部输入、提升内部工资、重建民族身份感。 哈佛肯尼迪学院学者凯瑟琳·布雷纳在《移民与国家身份》研究中指出，这种决策逻辑体现了一种“结构性保守主义”：在全球化退潮的大背景下，美国正在“有意放缓开放”，重整劳动力市场与文化认同。 5 结语： 变革与检验之间 川普总统或许以非传统方式打破了长期以来的移民政策惯性，其改革既具战略设计，也带来深刻的不确定性。未来，美国劳动力市场的重组、科技产业的国际竞争力、以及社会结构的平衡，都将在这一过程中遭遇新的检验。 而川普政府准备在未来大幅削减合法移民人数，以纯洁美国社会和文化的宏伟目标是否能够得到美国大多数人的支持，明年的中期选举就是一个很好的风向标。 正如王维所言：“明月松间照，清泉石上流。” 在喧嚣与争议之外，唯有冷静与洞察，才能看见制度演进的深流——这场关于美国移民未来的博弈，远未结束。让我们拭目以待。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 … Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 1 H1B政策骤变：专业人才走向何方？ 美国移民与劳动力市场格局近来再次因重磅政策发生剧烈震荡。继特朗普总统于2025年9月签署《非移民工人入境限制令》，宣布未来H1B新申请将收取高达10万美元费用后，雇主和高技能人才都在重新评估美国就业的现实成本与风险。尚未平息的政策风波中，佛罗里达州州长Ron DeSantis在10月29日又抛出重磅：直接指示州大学董事会（Board of Governors）“拔掉插头”，全面禁止州立大学雇用外籍专业人士，针对的正是H1B签证持有者。 在坦帕举行的新闻发布会上，DeSantis公开质疑州高校雇用海外人才的必要性，点名包括来自中国、加拿大、西班牙等多国H1B持有岗位，更表达了对相关职位被归为“专业职业”的不满：“我们真的需要引进外籍人士教数学或公共政策吗？如果本地居民不愿或无法胜任，这恰恰值得深思。” 佛罗里达高校对外籍聘用存在广泛依赖——截至2025年6月，仅教育行业就有78家雇主、677名H1B持有者，其中佛罗里达大学、迈阿密大学、南佛罗里达大学三校合计占据近半。 此举立即引发学界与业界强烈关切。多所高校公开对特朗普及DeSantis政策表达担忧，强调H1B是理工、医学、工程等少数领域补充师资“不可或缺”的渠道。批评者指出，限制外籍聘用不仅削弱学术竞争力，亦有悖联邦《移民与国籍法》及反歧视条款，并无实质权力剥夺已持签证员工的合法雇佣地位。 2 留学与人才流动南方经济板块的暗涌分化 佛州政策大转弯带来的直接冲击是留学生、外籍科研人员的信心危机。许多原本计划落户佛州的高技能人才在看到H1B政策急剧收紧后，转而关注其他经济增长潜力州。作为美国东南板块中兼具多元、稳健、包容属性的“中线”地区，乔治亚州正吸引新的目光。 过去一年全美地产表现分化明显，佛州和德州受自然灾害与保险费用飙升拖累，房市下行压力巨大；而乔治亚州则逆势而上，亚特兰大都会区尤为突出，高素质流入人群推动租赁与购房需求持续增长。 2025年数据显示，乔治亚州住宅均价约$376,200，较上年上涨近7%，远高于全美平均。即便利率上升、销量小幅下滑，亚特兰大、奥古斯塔、萨凡纳等市场依然表现出强劲韧性，原因之一便是人口净流入——许多搬迁者来自受灾害和政策风险困扰的德州、佛州。 地产专业人士观察到，2025年投资者倾向逐步由投机型交易转向长期持有、现金流为主的租赁型布局，并将高收入外籍科技及医疗人才视为重要客户来源。 3 政策“中线”的吸引力：乔治亚州受益于平衡与包容 乔治亚的吸引力不仅限于房价与地理，更重要的在于政策“温和”。相较佛州与德州的强硬保守，乔治亚在移民与劳动监管、地产税收等领域更注重稳定与长远发展。这种务实兼容的环境，使得州内高教系统能持续向国际科研人员、教授开放岗位，无过度政治化风险。 佐治亚理工学院、埃默里大学等高校继续在全球人才市场上具有竞争力。地方政府鼓励技术、物流、影视等行业发展，为跨州迁徙定居的高技能移民及其家庭提供就业和教育保障。 4 佛罗里达政策效应：危机之下的乔治亚机遇 从移民政策到地产链条，佛州H1B禁令及高昂申请费如同“双重打击”加速人才与资本转移。在这种周期性波动和结构性调整下，乔治亚州恰恰迎来受益窗口。本地企业、开发商以及政府应当正视这一人口涌入带来的结构性红利，合理推动住房、基础设施、教育投资，以应对不断变化的人口需求。对于外籍专业人士而言，乔治亚州代表了美国南方“中庸之道”下的稳定预期和成长空间——无论是短期租赁、长期自住还是房产投资，均显示出相较佛州更优的安全和回报预期。 长远来看，如果佛州政策继续收紧，南方经济板块重心极可能向乔治亚、北卡、田纳西一带偏移，催生新一轮“人口+资本+创新”重组。亚特兰大有望承接原本在迈阿密、坦帕等地的高科技及学术产业链，延续南方增长传奇。 5 结语：危中的机，机在何处？ 美国移民与地产两大体系的竞争与博弈，从来都是人才流动与资本配置的深层写照。佛罗里达的政策危机，给留学生与外籍专业人士带来了新的挑战；而乔治亚州正凭借其中庸稳定的政策与多元包容的环境，成为这一趋势下最大的受益者。 对于企业、学术机构、投资者和跨州迁徙家庭，主动应变方能抢占先机。在这个风雨欲来的秋天，乔治亚州的楼市与人口大门，或许正悄然敞开？ 真可谓： 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。 世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 现在不少投资房业主想出售房产，但他们常常来电咨询：“我的房子里还有租客，这样是不是不能卖？”其实，他们大多不了解，有租客的房子是可以带着租约一起出售的。那么，带租约卖房需要注意哪些事项呢？ 1 带租约卖房的注意事项 首先，带租约卖房是否有困难？确实存在一些挑战，有几点需要特别提醒业主注意：第一，与租客保持良好的沟通关系非常重要。在决定卖房时，应及时告知租客，并明确说明他们的租约不会因房屋出售而终止，保障其合法权益。同时，务必在买卖合同中如实披露租约的存在、到期时间等关键信息，以便买家了解并继续履行原有合同。根据法律规定，买家通常无权单方面终止现有租约，必须保证租约的延续性。此外，要提前与租客沟通好，配合买家贷款银行进行的房屋估价（appraisal），以及买家聘请的验房师所做的房屋状况检查。这些安排可能会对租客的日常生活造成一定干扰，保持良好的沟通与互动，有助于获得他们的理解与配合。 其次，你需要整理好最新一版完整且有效的租约，并告知负责销售房产的经纪人，确保在房源信息中明确标注“带租约出售”。这样做可以吸引更多潜在买家，尤其是一些投资型客户，他们往往希望购房后能立即获得租金收益。 同时，在房源信息中还应如实披露押金金额及每月租金情况，让买家全面了解物业现状。大多数投资者在清楚这些细节后，通常会乐意接受。 最后，务必在买卖合同中如实向律师告知租约详情，以便律师在办理产权过户时协助双方顺利完成租约的交接。如果未作披露，律师将无法知悉房屋附带租约的情况。一旦买方接受条件，租约就可在过户时一并转移给新业主，当月租金也可按过户日期比例由买卖双方分摊。 此外，租客的押金也应在过户时由卖方转移给买方。自此，所有关于该租客的管理责任将完全转移给新业主，从而确保交易顺利完成。 2 买家需留心 那么，作为买家又需要注意些什么呢？你需要亲自前往物业进行实地考察，并与租客打个招呼、建立良好关系。判断自己是否愿意接受现有租客，以及过去租客与卖家是否有纠纷，有无房东答应履行的义务没有履行，看看是否具备管理此类租客的能力，这对你购房后的管理体验至关重要，也能避免日后可能出现的麻烦。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 25, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
微信公众号 【 美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 重大利好2025 年10 月20 日，美国移民局发布了新的指示，回应了川普总统在2025 年9 月19 日所签署的关于 H-1B 签证的公告。移民局的最新指示，对在美国境内持 F-1 学生签证、计划未来申请 H-1B 身份转换（change of status, COS）的群体，无疑是一个难得的“利好”。只要申请人在美国境内提交新的H-1B 申请（涉及身份变更、延长或雇主变更情形）且符合条件，即可豁免 原公告中提出的 10 万美元“新费用”要求。 1 隐忧不少：挑战仍然严峻 尽管上述利好值得关注，但从政策趋势、雇主行为和 H-1B 市场机制来看，留学生群体仍面临不少潜在隐忧与挑战。以下从两大维度进行分析。 隐忧一：抽签机制与“工资加权”（weighted wage）改革对非 STEM 专业学生不利 近年来，政府对于 H-1B 项目改革的倾向愈发明显，集中体现在以下方面： 1. 抽签机制正在被改革。传统上，受制于年度配额（cap）限制， H-1B 申请人多数通过随机抽签选中。当前，Department of Homeland Security（DHS）已提出“按工资水平权重选择”（weighted selection）制度：工资水平越高、职位越优，抽签被选中的概率越大。 2. 同时，川普政府要求修订“劳动条件申请”（LCA）及“通常工资”（prevailing wage）标准，以提高 H-1B 职位所需的最低工资水平。公告明确要求 U.S. Department of Labor（DOL）启动规则制定，将 H-1B 项目的工资水平调整为符合优先高技能、高薪外国人准入的政策目标。 3. 这些改革趋势对于非 STEM（或低工资）专业学生而言，可能造成以下不利影响： 若所申请职位工资较低，那么在“加权抽签”中其被选中的概率将显著低于高薪职位申请者。 若其雇主为其报出的工资水平处于低等级，雇主可能因为“抽中几率低”而不愿提交申请。 所处专业若不被视为“高技能/高薪”类别（比如部分社会科学、语言、艺术类），其被优先选中的机会可能进一步下降。 对于学生来说，这意味着即便其在美国境内、资格合法、有雇主愿意申请，其路径仍可能由于制度层面的“不平等抽签机会”而受到打击。… Read More
Posted on October 19, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜案例｜ 在当前房产交易过程中，我们常常面临一个重大挑战——如何保障客户转账的安全性。电汇欺诈（Wire Fraud）如今越来越猖獗。最近，一位地产经纪向我咨询了一起她在其它律师楼经历的真实案件，让我立刻意识到，尽管我们采取防范措施已有将近十年，但在广大经纪与客户中，警惕性依然不足。我希望通过这篇短文，提醒大家认识到电汇欺诈的严重性。 1 消失的购房款 事情是这样的：买家在签订合同时并未特别留意，想当然地认为过户就是走个流程，所有律师都差不多，结果因为卖方在合同中抢先指定了自己的律师，他们的过户由卖家指定的律师楼处理。 星期一办理过户手续时，律师第一句话便问：“我们还没收到您的钱，怎么回事？”买家一听就慌了，立刻打开自己的银行账户，说：“我周六就汇出去了，您看，我的账户上已经转出了四十多万。”而律师也立马查询自己的银行账户，回复说：“我的账户上确实没有收到您的款项。” 买家是按照之前收到的律师楼通过电子邮件送来的电汇指示进行汇款的。双方马上意识到问题的严重性，把各自所用的电汇指示互相对一下，发现竟然不一致，买家收到的是犯罪分子伪造的电汇指示！ 他们紧急报警，并前往收款银行索退资金。银行拒绝受理，称该款项已从账户中转出境外，目前账户中已无此笔资金。银行也拒绝冻结账户或进一步调查，表示非账户所有人无法查询该账户信息——即便那是一个犯罪分子的账户。结果，这笔钱就这样消失了。 买家因此非常气愤，不仅损失了巨额资金，房子也买不成了，还要投入更多的时间和财力去追回这笔钱，而这几乎是不可能完成的任务。 如今网络信息发达，存在这样一群犯罪分子，他们专门追踪与房地产过户相关的邮件，一旦锁定目标就紧盯不放，对整个过户的进展了如指掌，他们静等律师楼发出的通知买家汇款的邮件，一旦发出就立即劫持该邮件，把汇款指示来个狸猫换太子的神操作。 如果买家没有防范意识，以为有律师楼名字来的邮件就是真实的邮件，按照邮件的汇款指示行事，加上律师楼没有通过各种方式提醒买家一定要通过电话查询确认汇款指示后再汇款，一场灾难就这样降临了！ 2 小细节防大损失 这个真实的案件再次提醒我，要把电汇欺诈犯罪广而告之，提高大家的自我保护意识：在进行任何汇款前，无论金额大小，务必与收款方通一个电话。 不要仅依赖电子邮件或其他方式，一定要通过人与人之间的直接沟通，确认双方的汇款指示的一致性，从而确保对方能收到款项。 而且，电话必须是律师楼的惯用电话，而不是看那份收到汇款指示的邮件上写的电话，因为犯罪分子会在邮件里把律师楼的电话改成自己的电话，你跟犯罪分子核对，岂不是自投罗网？ 我们律师事务所在案件启动后，会立即向客户发送事务所的汇款指示，并不会等到过户前才送，并要求客户在收到后立即通过电话与我们口头确认。这样可以避免犯罪分子通过跟踪邮件而掌握过户进展，趁机篡改电汇指示。 同时，我们均采用加密邮件的方式发送这些信息。有时客户会抱怨流程繁琐，但他们可能并不了解，这一切都是为了保障客户的资金安全。我们还会在过户前主动致电客户，如果客户未回拨确认，我们会不厌其烦地联系他们，请买家核对所收到的电汇指示是否准确无误。现在客户们终于理解我们的一片冰心在玉壶。 客户在确认之后再汇款，就是安全的，无需再担惊受怕，也不必在到银行后才匆忙联系我们。一旦确认无误，汇款过程就是安全的——只要验证一次，事后任何时候汇款都是安全的。 这个小小的动作，能够预防几十万元的损失，可谓“以小搏大”，客户务必执行。 这正是我们律师事务所一贯遵循的“最佳办案操作规范”（Best Practice），通过细致的工作来保护客户的核心利益，发挥关键作用。 这一件小事就检验出公司之间的区别，一个办案严谨的律师楼对客户案子质量的审核，资金安全的保障都起了至关重要的作用。 【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 12, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
R-1签证是美国移民法专门为宗教工作者设计的非移民工作签证，允许合格的宗教组织派遣外籍宗教专业人士赴美从事宗教工作。该签证基于《移民与国籍法》第101(a)(15)(R)条款设立，旨在促进国际宗教交流与合作。 根据美国联邦法规8 CFR 214.2(r)，合格的R-1签证申请人必须属于真正的宗教职业，并前往美国为非营利宗教组织工作。 1 R-1签证的核心要求 对宗教组织的要求 必须是美国法定的非营利宗教组织 需要提供501(c)(3)免税资格证明 有足够的经济能力支付申请人薪水 与美国存在真实的宗教关联 对申请人的要求 必须是该宗教教派的成员至少2年 准备在美国担任全职宗教职务 符合该宗教对宗教工作者的资格要求 从事符合规定的宗教职业工作 符合条件的职务包括 牧师、神父、拉比等神职人员 宗教教育指导教师 传教士 宗教翻译人员 宗教音乐指导 宗教广播专业人员 宗教心理咨询师 2 R-1签证申请流程与材料 申请流程 美国宗教组织提交I-129表格 提供支持性证明文件 缴纳460美元申请费 等待USCIS审理（常规4-6个月，加急15天） 获得I-797批准通知书 申请人申请R-1签证 入境美国开始工作 所需材料 Form I-129和R-1补充表格 请愿组织的501(c)(3)免税资格证明 申请人的宗教成员资格证明（至少2年） 申请人的宗教任命或资格证明 职位描述和工作职责说明 薪资证明和经济能力证明 申请人的宗教培训和工作经历证明 3 R-1签证常见问题与风险 身份期限限制 首次批准一般是30个月，最长累计停留期限为5年 期满后必须离开美国至少1年才能再次申请 组织资格风险 新成立的宗教组织可能面临更严格的审查 需要证明组织的真实宗教性质 工作范围限制 只能为请愿组织工作 工作内容必须与宗教直接相关 不得从事世俗性工作… Read More
Posted on October 12, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
2025美国地产独特风景——大学冷清铁窗繁荣 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 在高利率环境下，房地产市场出现独特分化：大学城因教育经费削减和留学生减少而租赁市场冷清、经济萧条；与此同时，政府增加执法预算，推动监狱与拘留设施的建设热潮，带动了相关地产和产业的繁荣。 这一“校园冷清、铁窗繁荣”的景象，反映了美国政策在短期安全与长期创新之间的价值取舍，成为时代的独特注脚。 1 一杯高利率 泡出的苦咖啡 2025年的美国房地产，就像一杯放凉的咖啡：香气犹存，味道却有点苦。 高利率迟迟不降，经济增长放缓，贸易政策阴晴不定——所有这些，让购房者按兵不动，投资者收紧口袋。 全美平均房贷利率仍徘徊在 7% 左右，开发商减少开工，购房需求下滑。房地产市场并未崩盘，但整体陷入“涨不动、跌不快”的尴尬局面。 然而，就在这片沉寂中，有两个小板块的表现形成了鲜明对比：一个是大学校园周边的租赁市场，突然冷得出奇；另一个是与监狱和拘留设施相关的不动产，却在悄然升温。 一个代表知识与未来，一个代表秩序与管控。 两者的分化，像极了当下美国的政策重心——教育收缩，执法扩张。 2 校园冷风： 当留学生不来，公寓空了 往年，每到秋季开学，美国大学城的租赁市场都会上演一场“抢房大战”。 从波士顿到奥斯汀，从洛杉矶的Westwood到安娜堡，校外公寓向来供不应求。学生、尤其是国际学生，是最稳定、最守时的租客群体。 但2025年，这种盛况戛然而止。 川普政府在年初宣布多项高教经费与签证政策调整： 削减对公立大学和科研机构的联邦拨款，尤其在人文与公共卫生领域； 限制国际学生入学人数与签证核发量； 强化对高校资金来源的审查，导致部分研究项目搁置。 这些举措迅速影响了大学的招生计划。根据《高等教育纪事报》数据，2025年秋季国际新生注册人数比2023年下降近 18%。 在留学生比例原本很高的大学城，如伊利诺伊州的香槟（Urbana-Champaign）、宾州州立大学的State College，以及南加州大学附近的洛杉矶南区，校外公寓空置率上升 30% 以上。 原本炙手可热的出租公寓，如今纷纷打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡机”、“首月减半价”成了街头新广告。甚至有房东无奈地说：“以前挑租客，现在被租客挑。” 房租的下滑还带来了连锁反应——咖啡店、打印店、外卖餐厅、二手家具店纷纷感受到人流锐减。一个学生的缺席，往往意味着周边商业生态的坍塌。 3 铁窗的热度： 预算往“安全”倾斜 与此形成对比的，是另一种“房产繁荣”。 在同一份2025年联邦预算中，川普政府宣布将大幅增加ICE（移民与海关执法局）和联邦监狱署的预算。其中包括： 新增 1万名ICE执法人员； 扩建拘留与监狱设施，以应对“边境与国内安全压力”； 扩大与私营监狱企业的合作计划。 这项政策几乎立刻点燃了华尔街的兴趣。私营监狱运营商 CoreCivic 和 GEO Group 的股价在预算公布后两周内上涨超过 25%。 随后，一波“监狱地产”热潮开始显现：废弃的工业园区被改造为“拘留中心”；郊区建筑公司接连中标“临时安置设施”项目；安防、供电、通信、食宿等配套产业也随之扩张。 这些项目看起来平淡无奇，却在地产市场中制造了罕见的“热岛效应”。 当大学城的房东在打折出租时，郊区的承包商正忙着加班施工。4 教育与监狱：… Read More
