Posted on September 05, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
美国2026年中期选举提前开战？川普总统的“生死之战” 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 危局如山总统险，疆土如棋党争燃。 旧制崩裂刀光冷，人心似水信难安。 掷骰改天惊社稷，胜负未卜看风寒！ 1 川普的“生死之战” —— 危局如山，悬于一线 对川普总统来说，2026年的中期选举不仅仅关乎国会格局，更是关乎其政治生命的保卫战。 历史表明，几乎所有现代总统都在中期选举遭遇失利：2010年奥巴马政府失去63个众议院席位；2018年川普首个任期，民主党赢得41席，重掌众院；2022年轮到拜登，共和党新增9席，夺回控制权。 但川普面临的压力并不仅仅是传统的“执政党劣势”。作为一个极具争议且不妥协的总统，他几乎与所有传统利益网络形成冲突，从媒体巨头到司法系统，从金融资本到科技行业，都有潜在的对抗。有美国约翰斯·霍普金斯大学著名的政治史学者评论说：“川普并不是一个在体制中寻找妥协的领导者，他是在重塑体制。” 一旦失去众议院，川普总统很可能将立即陷入司法与政治清算的险境。换句话说，对川普来说，2026年不是一次例行的中期选举，而是一场“生死之战”。 2 地图之战：提前引爆的战火 —— 疆土如棋，山河入局 当美国政坛似乎还沉浸在2024年总统大选的余波中时，中期选举的战火已经提前燃起。在过去几个月里，德克萨斯州和加利福尼亚州几乎同时启动了新一轮的国会选区重划（redistricting）。这原本是十年一次的人口普查之后的“技术性工作”，却被推上政治台前，成为当前最尖锐的党争焦点。 德州共和党籍州长阿博特（Greg Abbott）的团队提出的新版“选区地图”，被《德州论坛报》形容为是“一份高度精密的政治武器”。分析显示，这套新地图可能帮助共和党在未来十年稳固四到五个国会席位。与此同时，加州议会中的民主党人也在悄然搬动选区界线，确保关键郊区和城市将保持“蓝色”。 这仅仅是序幕。根据本地政坛人士的说法，白宫和共和党全国委员会已将目标投向俄亥俄、密苏里、佛罗里达、印第安纳和南卡罗来纳，这些州由共和党完全掌控，被外界普遍认为蕴藏着新增“共和党安全席位”的潜力。对民主党而言，伊利诺伊、马里兰和纽约州的操作则是必然反击。《纽约时报》在近期报道中直言：美国政坛正在呈现“选区地图热战”，双方均把重划边界当作提前发动中期战役的核心利器。 以至于有美国的著名的政治学者评论说：“过去选区重划是周期性的制度安排，而现在它几乎成为政党的随时武器。这意味着两党都在提前打响中期选战。” 3 规则的“武器化” —— 旧制崩裂，棋盘为戎 选区重划制度的扭曲早已不是新鲜话题。民主制度本意是根据人口变化确保议会的代表性，但现代数据技术的介入，使政党操控地图的手法日益精密。 早在2010年人口普查后，共和党就启动了名为“REDMAP”的全国性选区重划战略，通过精确的数据模拟，让他们在2012年大选中逆转选情。彼时即便民主党在全国众议院竞选中获得更多总票数，共和党依然凭借选区布局保持多数席位。这一做法当时就被《华盛顿邮报》形容为“对民主制度漏洞的深度剥削”。 进入2020年代，情况更加严峻。美国政治学家David Daley甚至在其著作中称之为“破坏民主的地图战争”。他警告说，当选区划分不再服从于人口普查的节奏，而变成政党随时调整的武器，美国选举就正在偏离“公平竞争”的基本范式。 因此，此次围绕2026中期选举的地图争夺，已经不再是十年一度的“调整”，而是一种战略层面的“武器化”。这一趋势反映出川普总统自身的战略意图——不仅仅赢得选票，而是永久性地改变游戏的规则。 4 民心的疑虑 —— 人心似水，信任如沙 然而，美国选民对于这种政治博弈的态度却异常一致。路透社与益普索集团近期的一项联合民调显示，超过 60% 的美国成年人认为，政党为谋取更大利益而操弄选区重划是一种“严重损害民主”的行为。无论是民主党还是共和党的普通支持者，都担心“地图之战”将使他们的投票权实质效力被稀释。 尽管如此，这种担心并未能转化为政治现实。原因在于，美国宪法和最高法院的判例给予各州对选区划分的高度自治。2019年，美国最高法院在“罗乔诉共同事业组织案”（Rucho v. Common Cause）中裁定，联邦法院无权干预“党派操纵选区”的案件，从而实际上放任州政党得以随意操作。正因为如此，媒体普遍认为，美国目前正在逐步走向“选举型威权主义”边缘——选举形式依存，但竞争公平性和制度正义不断流失。 《金融时报》近日的一篇社论就警告：“美国的民主体制正经历一次空前的合法性危机。宪法并未为跨世纪的算法政治与党派极化做好准备，而两党却在毫无忌惮地消解公众信任。” 5 川普的非常规举动 —— 掷骰之人，改天换地 川普已着手通过一系列制度层面的措施来巩固共和党的优势。 首先，他推动重启“新的人口普查”，并明确表示将非法移民排除在外。 其次，川普承诺将在2026选举前终止邮寄投票和电子投票机的使用。他在公开讲话中多次强调：“只有现场投票、只有纸质选票，才是真正安全的民主。 不仅如此，多位共和党议员透露，川普的团队正在研究更具争议的措施，包括修改选举认证流程，强化州议会在选举结果中的仲裁权等。这些动作自然在美国政界掀起巨大争议。《华盛顿邮报》评论称：“川普并不是简单在赢取选票，而是在重新设定掷骰子的规则。” 而共和党意见则不一致。在州层面，比如佐治亚州和其他一些关键州，一些共和党人确实推动扩大州议会或选举委员会在认证中的话语权，支持“合理调查”和更严格认证流程。… Read More
Posted on September 05, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
美国新规冲击全球留学教育生态 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 静水无波暗涌生，风云未动雷先鸣； 新规重塑求学路，故园已改旧时庭。 美国国土安全部（DHS）最新出台的拟议规则，无疑将为所有在美及准备赴美的外国留学生和美国高校投下重磅“震撼弹”：未来F（学术学生）、J（交流访问学者）和I（外国新闻媒体代表）签证持有人的停留期限将被严格限制，从以往灵活的“身份持续期间”（DS）改为刚性且不可逾越的授权时间。这一变化，意味着数百万国际学生和依赖国际生源的美国大学将面临前所未有的挑战和风险——不光学习和实习安排将变得高度不确定，更可能重塑美国在全球教育领域的竞争格局，对学校财政、人才吸引力和高等教育声誉造成深远影响。 1 新规主要变更内容 固定入境期限：F、J和I签证持有人将按特定时间段获准入境（通常F和J最长为四年，部分I根据原籍国规定期限更短），该期限与其项目结束日期或工作许可期限相匹配，并附有短暂的离境宽限期。 延期手续（EOS）：如需延长逗留，须在授权期限到期前直接向DHS申请延期，需接受官员审查及生物信息/欺诈风险核查。不同于此前主要依赖学校指定官员（DSO）或项目负责人员（RO）审核的体系。 要求提高：F1研究生不能在学业中途更换项目；学生只能晋升到更高学历层级，F1身份下不得横向或降级转换。 离境宽限期缩短：F1学生完成学业后的离境宽限期从60天缩短至30天，将影响其转签证或离美的时间规划。 语言项目限制：语言学习总时长不得超过24个月。 Day 1 CPT特殊影响：Day 1 CPT（课程实践培训，从项目开始的第一天即可申请）目前由指定学校官员（DSO）在学生保持有效F身份期间授权。根据新规，学生将以固定期限（每个项目最长四年或至项目结束日期）获准入境。因此，CPT，包括Day 1 CPT，只限于学生I-20和I-94上所示时间段，具体到明确的到期日。之后如需继续CPT授权，学生必须直接向DHS递交延期（EOS）申请，并接受其审核及生物信息采集，这将导致以往大量采用Day 1 CPT的学校更容易暴露合规风险或欺诈问题。 程序严格化：延期申请和生物信息采集成为强制环节，学校和项目方需更频繁地处理、记录和指导相关变更。 2 对毕业后留美学生的影响 身份持续期到固定期限的转变，对希望毕业后留美的学生影响极大，尤其考虑未来H-1B政策变化。 非法居留风险：授权期限一旦到期，外国学生即刻开始累计非法居留，影响未来签证申请和身份调整。未及时申请或延期被拒将直接影响后续H-1B及绿卡申请。 OPT/STEM OPT影响：因逗留期限和延期要求更为严格，参与OPT的学生需谨慎规划申请时间，延误或项目变更都有可能导致身份过期并开始累计非法居留。 法律不确定性增加：由于时间线和合规要求更严，学生从F/J转至H-1B或其他身份时将面临更高的不确定性和合规门槛。 3 对美国大学招生和财务的影响 竞争劣势：美国可能失去对外国学生的“开放”形象，学生可能转向如加拿大、澳大利亚、英国等对留学生更宽松、友好的国家。 招生下降预期：DHS预计国际学生、尤其是长期项目和语言培训的报名人数将减少，直接影响学费和相关收入，尤其对依赖国际学生支撑财务的学校影响显著。 美国高等教育声誉风险：公众对限制性和官僚化移民政策的认知可能降低美国大学吸引力，影响全球顶尖人才的招生努力。 4 结语 这项拟议规则是川普政府近年来在移民和教育领域一系列系统性改革中的重要一环。其影响不仅仅局限于留学生个人身份和学业规划，也对美国高校的招生结构和财务状况产生深远影响。 同时，结合川普对美国高校培养本国人才能力的批评，这些政策反映了其试图重新定义美国大学角色与定位的意图，推动高校更加聚焦本土利益。无论如何，这些变化必将影响美国吸引国际人才的竞争力，并对美国经济创新能力和全球地位带来持久影响。 真可谓：静水无波暗涌生，风云未动雷先鸣；新规重塑求学路，故园已改旧时庭。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200,… Read More
Posted on September 05, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
｜洞察｜ 权柄如潮惊九州，宪章一线系沉浮。 关税鏖战财源动，央行风雷独立孤。 商界冷眼权衡势，法槌一声定国枢。 兴衰转瞬皆尘土，大势滔天岂人图。 特朗普总统的两项核心行动——全面征收全球关税以及解雇美联储理事丽莎·库克——正在穿过法律程序的层层关口，最终都会抵达最高法院。对特朗普来说，这不仅是政策能否落地的问题，更可能决定他在第二任期的政治生死。 “这不只是一场法律争议，而是关乎总统权力的底线。”一位长期关注最高法院的宪政学者对《纽约时报》表示，“特朗普在试探美国制度能否容纳一种前所未有的行政权力。” 1 权利与代价 特朗普的关税豪赌 在宾夕法尼亚的钢铁厂，在得州的货柜码头，特朗普的关税计划已经成为街头巷尾的热议话题。对一些蓝领工人而言，这意味着“保护美国制造”；但对消费者和企业主来说，现实更直观：价格上涨。 白宫宣称，全球关税将为财政增加近 4 万亿美元的收入。然而，布鲁金斯学会的一份分析指出，这将使中低收入家庭的生活成本显著上升，企业投资也可能被迫延迟或转移。 “这不是简单的经济政策，而是一种重写全球化规则的企图。”《华盛顿邮报》评论称。欧洲和亚洲的盟友已悄然表达担忧，德国内阁一名高级官员在接受采访时警告：“如果美国坚持这样做，我们也别无选择，只能回应。” 但更深层的问题在于：总统是否有权绕过国会，直接改变关税体系？宪法第一条赋予国会“征税与管理贸易”的权力。特朗普则辩称，他的决定基于国家安全法案的紧急授权。上诉法院却不买账，判决显示，这样的解释“缺乏明确法律依据”。 2 美联储风暴 库克案背后的独立性之争 与此同时，另一场风暴在华尔街回荡。特朗普解雇美联储理事丽莎·库克的决定震动金融界。这位经济学家自拜登时期进入理事会以来，一直被视为美联储独立性的象征。 “如果总统能因为政策分歧就罢免理事，那么美联储的独立性就将不复存在。”哥伦比亚大学经济学家卡门·莱因哈特直言。 这起案件触及美国金融体系的根基。1935 年的Humphrey’s Executor 案曾确立独立监管机构负责人不受总统随意解雇的原则。但2020 年的Seila Law 案又削弱了这一保护，留下灰色地带。 特朗普的团队坚称，库克因“失职”而被解雇，理由正当。但金融市场却用价格作答——国债收益率一度剧烈波动，美元指数也在消息传出后短暂下跌。 3 九位大法官的天平 这两起案件让最高法院站上舞台中央。大法官们的判决，不仅将塑造特朗普的政治命运，还可能改写美国制度的运行逻辑。 首席大法官约翰·罗伯茨近年来努力维护法院的中立形象，但在一个党派分裂、政治极化的年代，他与其他八位大法官的选择将难以避免带有政治色彩。 最高法院一向对总统在移民、外交等领域的权力给予宽容，但在涉及商业与金融秩序时，态度则更为谨慎。正如《纽约时报》法律记者亚当·利普塔克（Adam Liptak）所写：“特朗普在最高法院的最大敌人，或许不是自由派大法官，而是市场本身。” 4 命运的交叉口 未来数月，美国政治可能迎来关键转折： 如果川普赢下两案，他将掌握一种近乎“帝王式”的经济权力，可以绕过国会、重塑全球化格局。 如果他败诉，关税与财政扩张计划将受阻，他的政治资本也将大打折扣。 5 中期选举之战 在权力与制度的角力之外，更现实的政治战场已经逼近：2026年中期选举。 共和党策略师们私下承认，如果最高法院在关税与美联储两案上裁定不利，特朗普的执政神话将受到重创，党内候选人将被迫与白宫保持距离，以免选民将经济困境归咎于共和党整体。皮尤研究中心最新民调显示，超过 62% 的独立选民将“物价与经济稳定”视为首要议题，而最高法院的判决可能直接成为他们的投票参照。 民主党人则看到了机遇。一位众议院民主党核心议员在接受《华盛顿邮报》采访时直言：“如果法院否决特朗普的关税权与解雇案，那就是一次制度性的校正，我们将把它塑造成‘制衡复活’的胜利。”这意味着，民主党可能在竞选广告中将“特朗普越权”与“共和党默许”捆绑叙事。 然而，若特朗普部分胜诉，局面将更加复杂。关税政策若获得合法性，他可能在短期内赢得部分工人阶层与制造业选民的支持，尤其是在宾夕法尼亚、密歇根和威斯康星等关键摇摆州。共和党参议员的选情因此或将出现“短暂提振”，但代价是与商界和金融精英进一步疏离。 换言之，这两宗案件并非孤立的司法判例，而是直接塑造2026年国会版图的政治火药桶：最高法院的裁决，极可能成为中期选举的隐形分水岭。 无论结果如何，这已不再只是川普个人的命运。最高法院的判决，将决定美国宪法在21世纪的适应力：总统究竟是国家的“最高设计师”，还是必须受制于立法与制度的约束？ 6… Read More
Posted on September 05, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
EB-1 杰出人才移民之路–中企出海须知 在前面的文章中，我们谈到按照美国的移民法，有六种人才可以移民美国。即：有钱的人，有平台的人，有本事的人，有关系的人，有特殊经历的人和有运气的人。而EB-1就是为有平台和有本事的人开辟的一条快速移民美国的途径。在中国企业出海方兴未艾的情况下，EB-1提供的机会不容忽视。 EB-1设立的主要目的在于吸引各领域的杰出人才到美国来，并给他们提供一条获得合法身份的途径，以更好的为美国的发展做出贡献。具体而言，EB－1包括三个子类：具有特殊才能者EB1A，杰出教授和研究人员EB1B，跨国公司高管或者经理EB1C。 EB1A主要针对的是在某方面具有特殊才能的外国人，这种特殊才能主要体现在他们在其从事的专业领域达到了顶尖级成就。 对这一类人才的判断标准主要是看是否曾经获得过国际上广泛承认的奖项，如诺贝尔奖，或者是符合移民法规定的十项条件中的三项。除此之外，移民法还要求该申请人证明其赴美后继续从事本专业领域的工作。因此，凡是在某方面具有特殊才能且符合上述条件者，均可以向美国移民局提交申请，而不仅仅局限于某几个领域之内。 EB1B即杰出教授和研究人员，主要针对的是在某些科学或者学术领域内获得国际性认可的杰出人士。这类人才不仅包括在高校任职、就读或进行科研的人士，也包括其他机构符合条件的研究人员。申请EB1B要求申请人在自己从事的领域内至少有三年的研究或者教学经验。这一子类与EB1A的不同之处在于，这类申请需要美国雇主帮助提交申请，并且表明愿意为该受益人提供一个永久性的工作。 EB1C是为跨国公司的高级管理人员和经理设立的，因此，这一子类也是需要有雇主帮助提交申请的。并且，该子类对雇主和申请人都有一定的要求：一方面对于雇主而言，该雇主必须是海外公司在美国的分公司、子公司或关联企业或者是在海外有分公司的美国公司，并且该公司在美国成立一年以上；另一方面对于申请人而言，申请人必须在该跨国公司的海外公司或者海外公司在美国的分公司或关联企业担任高级管理人员或经理一年以上。 总的来说，EB-1对于杰出人才而言最大的优势在于申请程序中免去了申请劳工纸这一步，从而大大缩短了整个移民申请的时间，再加上该类职业移民不用花上很长的时间去等待配额，使得杰出人才能够在相对较短的时间内获得美国的合法永久居留身份，从而更加专心于自己的专业领域，取得更大的成就。这对于美国的发展与杰出人才个人的发展而言都是非常有利的。 最后值得一提的是，对于在商业上非常成功的企业家而言，申请EB1A和EB1C都是有可能的。EB1A和EB1C有相关性，但是侧重点很不同。EB1A的重点在于企业家个人的能力和成就，而EB1C更取决于企业的实力，尽管对个人也有要求。具体如何选择需要具体分析企业的实力和企业家本身的特点和优势。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所温勇律师。 温律师是武汉大学法学院国际法专业的本科和硕士，美国华盛顿大学法律博士，有近三十年的中美法律经验，为个人和公司提供各类的移民，投资，公司设立，规划和兼并，以及财产规划业务。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on September 05, 2025 by Warren Wen | Category: Chinese
川普总统的关税之战能否闯关最高法院？ 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 联邦巡回上诉法院裁定川普征收全球关税超越总统权限，此案正走向最高法院。核心争议已超出关税本身，关乎总统行政权力与国会立法权威的宪政平衡。 专家预测最高法院大概率将受理此案，其裁决将界定总统紧急经济权力的边界，可能成为限制行政扩权的里程碑式判例。此案结果将重塑美国国会权力格局，并对未来总统处理国际贸易的方式产生深远影响。 1 战局骤起 上诉冲向最高峰 川普总统的全球关税战略，已走到命运的十字路口。联邦巡回上诉法院近日裁定，他依据《1977年紧急经济权力法》(IEEPA) 征收的全球性关税超越了总统的法定权限。此一裁决，犹如“战鼓初响”，迫使这场旷日持久的贸易攻防走向最高司法殿堂。 “这是经济的紧急状况，如果我们败诉，美国经济将遭遇前所未有的震荡。”川普在白宫向记者宣称。然而，《纽约时报》评论指出，这不仅是关税之争，更是“总统权力能否凌驾国会立法框架”的核心对决；《金融时报》则以“司法长剑”形容此案，指出最高法院的立场将塑造未来数十年美国行政权力的疆界。 2 权力争锋 最高发院是否接招？ 专家普遍预测，最高法院将几乎必然受理此案。“下级法院大幅收窄总统的紧急权力，很难不激起最高法院的兴趣。”康奈尔大学法学院教授 迈克尔·多夫 表示，“这里的关键已不再是关税，而是总统是否能把 IEEPA 当作一部万能贸易法。” 过去二十年，最高法院对“无限制的行政权”逐渐生疑。乔治梅森大学宪法学者 伊利亚·索明 指出：“按目前的态势，如果总统要主张如此广泛的经济权力，就必须有明确的国会授权。 问题是，当年国会在 IEEPA 中是否预见到总统会发动全球性关税战？答案往往是否定的。”《经济学人》评论称，法院可能在“维护行政灵活性”和“守住国会立法根基”之间走一条险路，而其结果可能改写华盛顿政治的力量方程。 3 法网恢恢 移民战与关税战的差异 移民事务长期被认定与国家安全紧密结合，因此最高法院一般对总统的权力更多保持克制。但贸易政策完全不同。乔治城大学的贸易法专家 凯瑟琳·克劳森 指出：“在贸易领域，国会立法极为详细，例如《1974年贸易法》。这与移民的模糊授权不同，意味法院更难对总统‘睁一只眼闭一只眼’。” 《路透社》援引法律界人士的话报道，当最高法院面对关税问题时，很可能会采取此前处理“联邦雇员行政令案件”的逻辑——即便是总统，也必须在立法权限下严格行动。这意味着焦点将回到 IEEPA 的立法原意：当年国会是否仅赋予总统“经济制裁利剑”，而非“贸易征税大棒”？ 4 筹谋暗起 白宫的备选路径 正面交锋之外，白宫高层也早已在为最坏结果制定备选路线。财政部长斯科特·贝森特 承认即便对外宣称有必胜把握，内部仍在研究其他选项。 彼得森国际经济研究所的 玛丽·拉夫利 评论称：“这场戏码我们见过。修建边境墙的资金被法院堵住后，川普团队立即寻找其他授权。这一次，即便败诉，他们仍可能绕道而行。” 备选方案包括： 依靠《1974年贸易法》第301条 实施更精确的关税报复； 推动国会修法，扩展总统的征税权； 通过双边谈判，将所谓“对等关税”直接写入协定。 然而，每一步都险象环生：301条手段范围有限，修法则受掣于分裂的国会，而重新敲定贸易条约，很可能加剧盟友的反感。正如《华尔街日报》所言：“如果 IEEPA 之路被堵，川普可能不得不在更崎岖的山道上跋涉。” 5 未卜胜负 关税之战的历史回响 一旦最高法院受理，此案最早可能在本届任期裁决。其意义早已超越川普个人：“若总统胜利，这将几乎等同于确立总统可随时举起‘紧急之旗’对全球征税；若总统败诉，则可能成为近代史上限制行政权力最深刻的司法判例。”… Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
被遗忘的空地 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 在房地产买卖过户的世界里，外人看到的，往往是客户签个字、律师盖个章、钥匙交接这样简单的画面。但在这些看似平静的流程背后，却隐藏着繁琐、复杂、甚至一点疏忽就可能引发麻烦的细节。作为一名从业者，我一次次经历了这种“暗流涌动”。今天，就和大家分享一件差点让整笔近百万美金交易陷入僵局的小插曲。 1 被遗忘的空地 上周五，我们协助一位客户，在距离亚特兰大约两小时车程的郊区购买一处价值近百万美元的豪宅。产权调查顺利完成后，我们立即启动了签字过户程序。由于卖家居住在外地，不便亲自到场，他选择在当地的律师事务所完成签署。所有过户文件寄送到位，一切看似按部就班。然而，就在签署当天上午，我们接到卖家突然打来的电话。电话那头，他带着一丝不安地问道：“我想确认一下，你们的文件里，包括了我的房子和后面那块附带的空地，对吗？” 这一问，把我们从常规流程中一下拉回到高度警觉状态。助理第一时间把电话转到我这，我立刻调出相关档案，心中一沉——合同中只列明房屋的地址，意味着我们处理的，仅是房子及其占地范围。那卖家口中的“后面那块空地”又是什么？ 我谨慎地追问：“您的意思是，您的物业实际分为两块独立的地块？房屋占一块，后面还有另一块空地？” 这不仅是一次简单确认，而是要判断——文件中的法律描述，是否真实反映了双方的交易意愿，以及物业的完整状况。毕竟我们不在现场，也未参与早期沟通，任何一处遗漏，都可能在未来引发一连串的产权纠纷。卖家明确答复是两块地：房屋所在的地块约一英亩，房屋正后方还有一块面积约一英亩的空地。难怪整个物业价格不菲，原来地如此之广！我立刻核对合同文本，发现合同仅注明了房屋的地址。若仅依据该地址进行产权查询，只能检索到房屋所在的这块地，无法自动关联到后方那块无独立地址的空地。 我立即请卖家提供更详细的信息，并暂停了手头其他工作，紧急核查那块空地的产权状况。同时通知卖家暂缓签署文件，我们需要迅速判断他应签署哪些文件，并立即将遗漏的后方空地补充到交易中。 经过一小时的紧张工作，我们迅速查明：卖家确实不仅拥有房屋所在的土地，还单独拥有房屋后方的那块空地。问题在于，合同中提及的物业只用了这块房屋的地址来表示，并未明确表述还包含后方的空地，也就是说合同本身是有瑕疵的，标的物不完整。由于两块土地产权独立、并非一体，无法想当然地认为合同将两块地都包含在交易中。 万幸这位卖家非常诚实，主动提出确认。他本人清楚，这两块地是分两次交易购入的—可能最初购买了房屋地块，后来发现后院地块出售，便又购入后者，从而使房屋坐落于总计两英亩的土地上，而非最初的一英亩。 经过数小时的紧急处理，我迅速更正了所有文件，确保卖家能够顺利签署。买家最终购入的物业才得以完整包含那差点被遗漏的一英亩后院。完成这一切后，我不禁长舒一口气——真是险些铸成大错！ 2 结语 通过这个案例，我想与大家分享：我们的工作远非表面看起来那般简单，其中潜藏着诸多犯错的风险。尤其是在合同条款表述不清时，我们往往难以全面掌握物业的实际情况。很多时候，需要买卖双方共同协助，才能深入了解物业的真实构成。因此，在合同中对标的物的描述必须清晰、准确、完整。这份工作绝非许多人想象的那般轻松。正因为合同规定时常不够明确，买卖双方的经纪人也未必完全了解物业的每一个细节，这就需要我们具备敏锐的洞察力，能够迅速识别潜在问题，并立即采取行动，纠正因合同疏漏或其他原因导致的错误，避免类似遗漏事件的发生。 回想那天，如果卖家没在最后一刻提起这块被“差点遗忘”的空地，买家未来可能会陷入产权纠纷，而我们也将面对一场漫长的补救战。这次经历再次提醒我：在房地产过户的世界里，真正的功夫，往往隐藏在不为人知的角落。 所以，下次当你看到一笔顺利完成的交易，不妨想想，那背后也许有一个团队，正默默替你守护着每一寸土地的归属。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
借名贷款买房的风险 ｜案例｜ “借名贷款买房”看似是解决贷款难题的捷径，实则埋藏着巨大的产权纠纷和利益争夺的隐患。在行动前，务必充分评估风险，寻求专业法律意见，优先探索合法合规的融资渠道。切莫因一时便利，陷入被动局面。 1 授权书背后的困局 两周前，我接到了一个紧急电话，一位老客户焦急地告诉我，她的女儿即将离开美国前往瑞士，急需办理一份授权书（Power of Attorney）。 这本是个常规程序，我的助手足以处理。但客户语气异常急迫，强调她的女儿坚决要求必须直接与我见面才肯做这个授权书。 于是第二天一早，我便在办公室等候。没想到，客户带着女儿，甚至她已离婚的第二任丈夫（即女儿的继父）都来了。基于严格的律师-客户保密关系原则，我不能同时与所有潜在利益方会面。我立刻询问：“谁需要做授权书？”女儿回答：“是我。”于是，我单独与她进行了面谈。 女儿向我道出了令人意外的隐情：几年前她和母亲想购买一处房产，可是母亲因信用不佳无法贷款，但又迫切想购置这套房产。情急之下，她们想出了一个办法：用母亲当时的丈夫（即继父）的名字贷款，因为他有良好的信用记录，可以顺利获得贷款。而继父作为贷款人，名字也必然要写在产权上。 如今，房产价值已经翻倍，她们决定出售房产。但问题来了：当初的首付款以及之后每个月的月供，全部是由她和母亲承担的，如今继父也与母亲离婚，但卖房需要继父同意签字，他却提出条件：“卖房后，必须分给我3万美元。” 母女俩觉得这要求极不合理，问我：“房子的首付和月供都是我们出的，难道不能拒绝这个已离婚的继父的无理要求吗？” 我告诉她们，很遗憾，不太可能。 我解释道，“整个卖房过程必须得到继父（作为共同产权所有人）的同意。如果你们不满足他的要求，他拒绝签字，这房子就无法出售。” 她们权衡再三，最终无奈决定接受继父的条件。此时，即将离境的女儿又抛出一个关键问题：“继父还要求我在授权书中将卖房事宜的权限授予他，这样他就能全权办理卖房手续。这合适吗？” 我立刻警觉，指出了潜在风险：“如果授权书完全交给继父掌控，届时他提出任何额外要求，你们都将处于被动，恐怕非常不合适。” 我建议，“更稳妥的办法是：你们应先与继父协商确定他应得的金额，达成书面协议。 然后，你的授权书可以授予母亲，由母亲在需要时代你签字处理卖房事宜。这样，至少你们（母女）还能保留一部分控制权。” 她们采纳了我的建议。随后，我也非常坦诚地与那位离异的继父沟通，表达了母女的诉求。最终，继父同意：只要拿到他要求的钱款，他就配合签字过户。这笔交易才得以推进。 至此，我才恍然大悟：他们真正需要的，远不止一份简单的授权书，而是如何妥善拆解因“借名贷款买房”埋下的产权和利益分配这颗“雷”！ 借名贷款买房的致命风险 这让我想起一些客户常问的问题：“如果我信用不好贷不到款，是不是可以用亲戚或朋友的名字来贷款买房？” 我时常提醒她们这样做会隐藏的风险！” 借名贷款买房的致命风险在于： 产权必然共享： 银行要求贷款人必须是产权所有人，才能将房产作为抵押物抵押给银行以担保贷款的偿还。因此，被借名者（如案例中的继父）必然要被登记为房产的共同所有人，这等于直接赋予了他们一部分房屋产权！ 事后，你必须经过他们同意才能将他们的名字从产权上移除。一旦移除，银行发现贷款人不再是产权所有人，很可能会触发借贷合同中的贷款加速到期条款，银行会要求立即偿还全部贷款。 违反贷款规定： 本质上，利用他人名义贷款买房，是违反美国银行贷款规定的。贷款本应基于借款人自身的信用、收入和还款能力。如果真正买房的人不是银行审批的借款人，这就违反了银行的规定。 关系破裂风险： 无论买房者和贷款人的关系多亲密（亲人、朋友），风险永远存在！ 案例中原本的夫妻关系，在利益（房价翻倍）和关系变化（离婚）面前，矛盾立刻显现。被借名者（继父）主张分享房产增值收益（3万美元），在法律上并非完全“无理”。 控制权旁落：… Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
外国人投资美国房产的税务雷区 | 30年经验专家深度分析 ｜指南｜ 在我职业的30年生涯中，除了服务成千上万的本地居民实现他们的美国房产梦以外，也有越来越多的外国人, 尤其是中国公民，请我帮助他们在美国购买和出售房产，我想跟大家分享一下外国人在美国拥有房地产的税务考虑。 1 收入所得税 第一，收入所得税。一旦你在美国拥有了房地产，如果有租金收入，你就要按照美国法律申报收入所得税的，income tax 。 纳税义务 尽管你是外国人，可是你的收入是从美国来源所得，要按照美国法律报税，说到报税很多人就想，哎呀，就这么这么点钱还要报税，想不报税。 税务筹划 其实很多时候，如果你找对了会计师，并不是你的租金的每一分钱都要交税的，因为有很多开销可以抵消收入，比方说房产管理员的费用，缴纳的房子的地税，如果你的房子是贷款买的，贷款的利息也是可以扣除的，你的房子如果进行了任何维修，这些维修费用也是可以扣掉的，房子还有depreciation，资本折旧，这些减去以后，真正留下来的收入是不多的，那样你需要真正缴纳的税务金额是非常少的，这样做可以避免将来偷税漏税的法律责任。 另外还有个很好的好处，你就可以因为报税拿到一个税号，US Tax ID, 它可以方便你以后做很多事情。 2 资本利得税 当你卖房的时候，你还要交一个资本利得税， Capital gain。 纳税基础 比方说你当初是100,000块钱买的，卖出了150,000，你的房子增值的50,000块钱是要交capital gain的。 另外在卖房子的时候还有一个法律很多人不知道, FIRPTA。 这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。 这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务，而且一般是15%的税率。 退税机制 很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。 因为每一个在美国卖房产的外国人都因为FIRPTA而多交了预扣税，想退回来，需要报税并申请退税，那么处理这个房产交易的过户律师就非常重要了。他们如果没有经验，预交的材料没有报备齐全，都影响到以后申报的成功。 … Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。 最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。 我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200,… Read More
