Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
亚特兰大：未来十年美国地产投资明星城市 亚特兰大的崛起——从隐形冠军到明星城市 想象一下，一个城市在过去三十年中人口增长了300%，从200万飙升至600多万；一个城市拥有全美最繁忙的机场，年旅客流量超过1亿人次；一个城市吸引了可口可乐、CNN、UPS、达美航空等世界500强企业的总部，甚至保时捷和奔驰也将北美总部迁至此处。这不是科幻小说中的未来城市，而是现实中的亚特兰大——美国东南部的经济与文化中心。 早在2016年，我就曾写文章预言亚特兰大将成为美国地产投资的隐形冠军。如今，八年过去了，亚特兰大的地产市场表现远超预期，尤其是在加州和佛罗里达因气候变化导致保险费用飙升、地产市场动荡的背景下，亚特兰大的优势更加凸显。 谈到投资美国地产，传统上包括中国投资者在内的国际投资人的第一反应是加州，纽约甚至是德州。这样的观念是有历史基础的，毕竟纽约是美国最国际化的大都市，而加州则是华人聚集地，气候宜人，地理位置也靠近中国，而德州由于地产的价格低廉也吸引了不少投资人。然而，随着美国本土人口流动的变化和气候变化的加剧，美国地产投资的趋势正在发生显著变化，在过去几年，越来越多的人在从加州，纽约，佛罗里达搬到亚特兰大。唯一的例外是德州，德州因为房价便宜吸引了不少人口迁入。但和亚特兰大相比，德州的至少有下面三个明显的缺点： 气候炎热，远不如亚特兰大的四季分明； 尽管它的房价便宜，但地产持有成本高，它的地税几乎是亚特兰大的两倍； 最后在政治上文化上，亚特兰大更为平衡和开放，蓝红相间，在过去的二十年，成为美国总统选举的必争之地；而德州是无可置疑的红州，非常传统和保守。不是所有华人都很喜欢和接受的。 那么，未来十年，亚特兰大的地产市场将如何继续领跑全美，能否成为美国地产投资，安家置业的明星城市？让我们通过数据和事实，揭开亚特兰大的地产投资生活密码。 气候变化下的地产投资新格局：亚特兰大的独特优势 近年来，气候变化对加州和佛罗里达的地产市场造成了巨大冲击。加州的野火和干旱，佛罗里达的飓风和洪水，不仅推高了保险费用，还让许多投资者开始重新评估这些传统热门地区的投资价值。根据美国保险协会的数据，加州的房屋保险费用在过去五年中上涨了超过50%，而佛罗里达的保险费用也因飓风风险的增加而大幅攀升。许多保险公司甚至拒绝为这些高风险地区的房产提供保险，导致房主面临更高的成本和更大的不确定性。 图表1：加州、佛罗里达与亚特兰大保险费用对比（2018-2023） 地区 2018年平均保险费用 2023年平均保险费用 涨幅 加州 $1,200/年 $1,800/年 +50% 佛罗里达 $1,500/年 $2,200/年 +47% 亚特兰大 $800/年 $850/年 +6% 在这种背景下，亚特兰大凭借其稳定的气候、低廉的保险费用和丰富的土地资源，正成为投资者眼中的“避风港”。与加州和佛罗里达不同，亚特兰大几乎没有地震、飓风或洪水的威胁，房产持有成本低，投资风险小。 人口增长与土地资源：亚特兰大的双引擎驱动 亚特兰大是美国人口增长最快的城市之一。根据美国人口普查局的数据，过去三十年中，亚特兰大的人口从200万增加到600多万，年均增长率超过3%。与此同时，亚特兰大的土地资源非常丰富，与加州和纽约的土地稀缺形成鲜明对比。这种人口增长与土地供应的平衡，使得亚特兰大的房价保持在一个合理的水平，既不会过快上涨，也不容易形成泡沫。 图表2：美国主要城市人口增长率对比（1990-2020） 城市 1990年人口 2020年人口 增长率 亚特兰大 200万 600万 +300% 洛杉矶 350万 400万 +14% 纽约 730万 850万 +16% 休斯顿 160万 230万 +44% 经济发展与跨国公司云集：亚特兰大的经济引擎 亚特兰大不仅是美国东南部的经济中心，还是众多跨国公司的总部所在地。可口可乐、CNN、UPS、达美航空等世界500强企业均将总部设在这里。近年来，亚特兰大的高科技产业、物流业和金融服务业发展迅速，吸引了大量企业和人才涌入。保时捷和奔驰等国际知名企业也将北美总部迁至亚特兰大，进一步推动了当地的经济发展。… Read More
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（12）半路杀出的程咬金 那套出售多时的房子终于遇到了合适的买家，李女士还没从顺利过户的喜悦中回过神儿来，一封律师函就递到了她的手里。 律师函是是前夫委托寄来的，大意就是这个卖掉的房子是两人婚后买的，卖房的收益他要分一半。李女士如果有异议，对方就要走法律程序。 提到前夫，李女士至今还恨得牙根痒痒。自己二十五岁嫁给他，兢兢业业地工作，勤勤恳恳地持家，没想过大富大贵，只求个现世安稳。谁知婚后第六年，老三还不满一岁，这个男人就有了外遇坚持要离婚。李女士心有不甘，哭也哭了，闹也闹了，奈何男人铁了心，最后只得放手，在离婚协议书上签了字。 离婚时，两人共有两处房产，其中一套是前夫婚前买的，在他名下。另一套是婚后李女士出钱买的，房产证上是她的名字。于是两人自然而然地各领一套。因为没什么争议，这部分内容便没写进离婚协议。 如今他们分开也有十多年了，李女士带着三个孩子，一边工作一边养家，其中的艰辛自然不用多说。前夫除了按月付给孩子们赡养费，没有尽到更多父亲的责任。可谁能想到如今他竟然打起了李女士这套房子的主意。 那是否真的如他所说，就因为房子是在两人婚后购置的，他就有资格分一杯羹呢？这个还要具体情况具体分析，关键取决于他们所在州对离婚的立法规定。 在美国，不同的州对离婚的立法规定以及财产分割的标准是不同的。 比如在加州，实行的是夫妻共同财产制。在夫妻双方没有婚前或婚后的财产约定的情况下，婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共有。这样虽然那套房子是李女士自己买下的，产权证上也只有她的名字，却实实在在属于夫妻共同财产，前夫的做法虽然卑劣，为人不齿，却也算师出有名。 而在乔治亚州实行的是公平分配制，在财产分割时会综合考虑双方的收入及财产情况，以及婚姻持续的时间长短，双方的年龄及健康状况等各种因素。像李女士遇到的这种情况，前夫能否获得卖房收益，能获得多少，要看男方对房子的贡献，比如有无付过首付，是否付过房贷，有没有参与过房子的维护修缮等。 不管怎样，在这里提醒大家，处理离婚纠纷时一定要先弄清楚自己所在州的离婚法规。同时要将财产分割，配偶赡养及子女监护等各项问题一一明确写进离婚协议。李女士当时如果在协议中注明这套房子全权归她所有，那么也就不会给前夫可趁之机，在离婚多年后还来闹事了。这也说明了起草离婚协议时，请一位专业的律师来为内容把关非常有必要，这样才能更好地维护自己的利益，争取最大的权益。 而作为过户律师，在过户前的产权调查中，遇到卖方有离婚的状况时，我都会向对方要求查看离婚协议，明确关于房产分割的条款，为的就是避免过户结束后出现产权纠纷，为买家带来不必要的麻烦。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（11）一波三折的过户 那本是个再普通不过的周三下午。 因为月末的关系，要处理的案子特别多，律所里的每一个人都在自己的岗位上紧锣密鼓地忙碌着。 下午三点左右，我们才结束一套房子的过户。送走了买卖双方和各自的经纪，我接了杯水回到办公室，准备慰劳一下操劳过度的嗓子，电话就在这会儿打了进来。 “刘律师，您好！”电话里是一个温婉轻柔的女声，但语气中却透露着一丝紧张和警惕。“ 我正在出售的房子后天就在你们律所过户了，现在有一个非常重要的请求关乎我的人身安全，请您一定要满足我。” 听到这话，我后背一直，刚刚放松下来的精神一下又紧绷起来。这位H女士提到的是周五要过户的一套房子，而她正是这套房子的“准前任”女主人。 这本来是一个比较简单的案子，房子产权干净，买家收入稳定，信用良好，各种材料及相关款项也都已经到位，就差后天过户桌上的签字交接了。现在她忽然提出过户时必须避免和丈夫见面的要求，希望能给他们安排两个不同时段来办公室签字。 我有些为难，周五是七月的最后一天，同一天过户的有好几个案子，时间已经很紧张了。“我们有三个办公室，您看能不能这样，你们在同一时段过来，到时安排在两间房里，这样也不用担心打照面了！”我提出了一个折中的方案。“刘律师，真的不行！”她压低了的声音里充满了恐惧和不安，”我不能冒这个险，他看到我会杀了我的。昨晚我已经带着孩子离开家了，他目前并不知道我的下落，我也不敢让他知道。您是不了解他有多危险，必须要把时间错开才行！” 我查看了一下周五的安排，只有下午一点左右有近一个小时的空档，而他们原定的过户时间是早上十点，三个小时的时间差应该足够了。于是我一边安抚她，一边把那个时间段标注了出来。心愿达成，H女士一再表示感谢。电话的最后她再次强调了事情的严肃性，并提到为了防止丈夫在这里蹲点儿，当天会把车子停在附近，然后打Uber过来。看她一副严阵以待的架势，我也不敢掉以轻心，挂掉电话就召集办公室里所有人开了个会，告诉大家大致的情况和相关安排，并提醒大家这个H女士的丈夫打过来的任何电话都必须由我亲自接听，任何人不得透露她的联系方式和签字时间。 转眼到了周五上午，房子的过户如期进行。除了H女士，买卖各方都到齐了。坐在我斜对面的男屋主四十上下的年纪，中等身材，戴副眼镜，举止之间也颇有修养的样子，很难与他太太口中那位凶神恶煞般的家暴男联系在一起。 因为卖方经纪前一天已经从男屋主那里了解了事态，也与我通过电话商量了对策，所以对下午一点的安排我们心照不宣。当告知男方他太太的签字要随后才到，然后卖房的钱两人平分的时候，对方的情绪激动起来，态度也变得非常强硬。他坚决不同意平分利润，并提到自己昨天已经联系了离婚律师，今天就准备提交离婚申请了。太太马上就要变成毫不相干的人，这钱怎么分配还要另作计较。 情况一下变得棘手起来。原本一起卖房的夫妻二人，在过户的节骨眼儿上闹起了离婚，接下来该怎么办呢？ 根据经验，我给出了这位先生三种方案： 一，停止过户，取消交易。等离婚结束财产分割清楚了再重新卖房。 但一个房子能找到买家很需要缘分，下次什么时候能卖出去先不说，这样做意味着大家白忙活一场，卖家还要承担一个违约的责任。所以他首先就把这个方案否决了。 二，接受太太的要求，平分卖房利润，等她的签字到位，一人一张支票，完成过户。 这样解决男方显然不甘心，急切地询问第三种方案。 三，联系离婚律师，由他暂时保管卖房子的这笔钱，等离婚结束后再根据财产分割协议来由律师分配。 犹豫不决的男屋主决定先咨询一下他的离婚律师。 好巧不巧，律师当时正在上庭，这一等又是一个多小时。眼看着离H女士来签字的时间越来越近，我真是心急如焚，想说不会这么冤家路窄吧！昨天还特意交代了助手万一有失控的情况立刻拨打911，千万不要一语成谶啊。 好在律师忙完就接了电话，电话里建议他接受太太的要求，先把房子顺利过户。考虑了一下，男方决定照做了，事情总算得到了一个妥善的解决。 再后来的一切就相对顺利了。 下午一点，完成护送任务的卖家经纪又如约回来，同时H女士也准时到达办公室签好了所有文件。直到目送她坐车安全离开，我们所有人才终于从如临大敌的氛围中抽离出来，莫名地有种参演了一部惊险刺激的刑侦大片儿的感觉。 这里可能有人会问，如果在过户时，夫妻二人没有就卖房利润的分配问题达成一致的话，过户后会有什么情况出现呢。这就又一次涉及到我们之前讲过的产权问题，给买家留下纠纷隐患了（参见文章“陌生女人的起诉”） 不管怎么说，这次过户总算是有惊无险地完成了，但带给我的触动挺大的。如果当时时间对接上出了差错，或男屋主离开后又折回来，迎接H女士的会是什么？迎接我们的又会是什么？我不知道，也庆幸不会知道了。新闻、电视剧里的那些情节还是留在电视上吧，希望我们案子里的这两位客户接下来的故事能少点波折。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（10）层出不穷的贷款 小杨夫妇近几年手头儿攒下些积蓄，准备再买套房子来做投资。前后看过不少，最后锁定了位于隔壁小城的一套townhouse。十年左右的房子，十万出头的价格，三室三卫，买来做出租房再合适不过了。夫妻俩一合计就下了offer，卖家也爽快，一来二去就谈成了一个双方都比较满意的价格。接下来就准备各种材料等过户了。两人开开心心地等着交房领钥匙的时候，过户律师忽然通知他们出了一个比较严重的问题。原来产权调查报告出来了，显示这个房子上押着六笔贷款，而且都没付清。 总共不过十万出头的房子，怎么会有六笔贷款在上面呢？ 原来在美国，针对第一次购房的中低收入者，政府有很多补助计划和优惠政策。不仅有联邦住房管理局提供的低首付低利率的贷款方案（FHA Loan），美国各州、县甚至市也都有不同的援助项目。以乔治亚州为例，美国住房与城市发展部（HUD）就有一个叫做“梦想计划”（Georgia Dream Program）的项目，为合格的申请人提供数目可观的零利率贷款，让购房者用于支付首付和过户的各项费用。同时针对因为失业、重大疾病等意外事故导致不能按时还贷的屋主，乔治亚州还有一个“房屋安全计划”（HomeSafe Georgia），同样可以提供可观金额的贷款帮助屋主偿还现有房贷。 再回到咱们小杨夫妇的这个房子。 原来这位卖家因为收入状况不太好，当初买房时就向政府申请了FHA贷款，又通过“头款补助计划”向HUD贷款付了首付。接下来的十年里，借助政府对低收入房主的各种援助项目，又因为各种突发经济状况先后借贷四次，最终使这个成交价十万出头的房子负债高达十五万。合着房子卖掉之后，卖家一分钱拿不到，还要另备几万块把之前的贷款还清。面临这种状况，经济本就紧张的卖家近乎崩溃，这场交易只能中途叫停，小杨夫妇也不得不和心仪的房子挥手告别。 其实这样的结果，对咱们的买家小杨夫妇来说是一件好事。如果不是律师及时发现房子产权的问题，到时稀里糊涂过了户，卖家又还不起之前的欠款，那所有的债务都会转到新房主小杨夫妇身上，咱们之前讲过的产权纠纷的官司又在所难免了。 一个小房子，六个贷款，听起来有点儿匪夷所思。但其实就在不久前我就处理了一个类似的案例。单单这个产权调查的过程就花费了我们大量的时间和精力，贷款次数太多以至于卖家都记不清倒底有哪些，分别是何时贷的。我们一次次打电话到相关部门，一项项的核对确认，才最终弄明白。最后虽然也是没能成功过户，但我们及时发现了买家过户后面临的各种隐患，也不枉辛苦一场了。 咱们唐代大诗人杜甫曾写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”不得不说，能让各个阶层的人都有所居有所养是一个社会的进步。但也不得不在这里提醒通过常规渠道买房的大家要擦亮眼睛，遇到这种情况不能草率，更重要的是一定要请个专业的过户律师来为你护航掌舵，避免后续出现不必要的麻烦。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（9）失联的律师事务所 小林是从房产经纪的一封邮件得知自己新买的房子出了状况的。 地产经纪人是相识多年的朋友，邮件里说发现自己从过户律师那儿拿到的支票被银行拒付了，给律师事务所打了无数次电话也没人接，去了他们办公室也没人上班。他联系了卖方经纪才知道对方的支票也被拒付了，更严重的是卖家收到银行的通知信说已经欠款一个月，如果持续欠款的话银行就要启动房子的没收程序了。小林看后一头雾水，房子过户才一个多月，自己也刚刚付过账单，哪来的欠款一说。更何况银行不联系作为现任房主的自己，怎么反倒联系卖家呢？小林赶紧打电话给地产经纪人，才明白是过户的美国律所出问题了。 原来，买房子的时候自己缴付的所有资金和银行的贷款金额都是先交到过户律师手上的，律师再以支票或电汇的形式付给卖家、卖家的贷款银行和买卖双方的地产经纪等，分别用来还清卖家的贷款余额，结算交易过程中的各项费用。现在的问题是过户完成后，过户的美国律所违规挪用了相关的资金，没有把相应的款项交给卖家的贷款银行去还清卖家的贷款，导致银行开始向卖家追债，而已将房子售出的卖家看到律师已经按规矩把自己欠原来银行的贷款余款从应该给自己的买卖价里扣下了，以为过户律师会还款的，自然无论如何也不肯再继续付房子的账单，他也没有钱去还款了。 接下来的问题就是卖家如果继续不付账单，因为他的银行有这栋房子原先的抵押债权，即房子还是原来卖家贷款银行的抵押品，所以这笔贷款还会跟着房子直到付清为止，那么现任屋主小林等于是买了一个房子，可是同时欠了自己的和卖家的两份贷款。看到这里，如果你是小林，脑袋要爆炸了吧，怎么这么倒霉！ 小林夫妇早年来美留学，毕业后幸运地找到工作留了下来。几年来勤勤恳恳攒下积蓄付了首付，漂泊多年终于在美国拥有了第一个真正意义上的家。可谁知房子还没暖热，竟摊上这么档子事儿，真是六月飞雪也表不完的冤屈啊！而且，本来地产经纪推荐的是他长期合作的一家在社区比出名的律所的一位华人律师。小林之前陪朋友去过户时接触过，感觉律师很专业认真，但做事比较严肃保守，尤其对风险防范很重视，解释比较多。小林认为过户是件很简单的事情，觉得律师有点啰嗦，甚至感觉有点小题大做。相比之下，小林选择过户的美国律所，规模颇大，小有名气。位于繁华商业地段的办公楼装修得高端大气，而且过户的手续很快就完成了，过户律师也基本没有浪费时间提示风险，让小林感觉很畅快，效率很高。“过户嘛”，小林想，“就那么些工作量，找哪个律师还不都一样？花钱自然要选更高大上的服务。”他当时对自己的选择很是满意，做梦也没想到看上去那么高大上的律所，相处起来那么亲切和善的律师，竟然把那么一大笔钱活生生地挪用，从人间蒸发了。接下来迎接小林的，将是一场劳神伤财的官司。庆幸的是他购房时买了产权保险，不然真要落得一个无家可归的下场了。可麻烦还是不少，卷入一场官司是免不了了。 小林的这个故事是一起真实的案例，就发生在2019年四月，因为过户律师事务所的不法行为，直接导致了买家的利益受侵，卖家也因为贷款拖欠不付信用受到了极大的损害，小林的贷款银行也受到了损失，因为他们的贷款变成了第二顺位的贷款，那就不能在卖家银行没有付清的情况下有没收房子的权利了，这和银行当初同意给小林贷款的条件完全相违背的，这样银行的贷款就完全没有保障了， 而且过户涉及的各方都空忙一场，没有拿到应得的酬劳。听起来有些极端，但生活中不乏实例。 三年前轰动一时的Hardwick一案中（参照文章“不翼而飞的巨款”），主要合伙人Nathan Hardwick伙同另一负责人，从公司的客户信托账户中挪用近三千万美元用于私人挥霍，造成大批客户的财务损失并导致公司破产。而今年五月，亚城另一个颇具规模的律所Dickason Law Group也被爆出了财务丑闻，160万美元从公司的客户信托账户被转出，同样造成了许多客户的经济损失。针对这一事件，目前已经开始了多起诉讼，资金的去向和用途也在调查中。该所的经营模式就是雇佣许多刚出校的律师打市场，这些在客户面前过户的律师并不真正知道和管理案子的资金和案件本身，只是签字的摆设，客户以为是跟一个大的律所打交道，其实他们根本不知道自己的案子是由谁在处理。 说到这里我们可以看到，选择一个专业、负责的过户律师有多重要。房产交易过程中，律师的作用绝不是准备准备材料，签签字这么简单。律师需要解释合同，审阅产权，清算账目及在结案后提供后续服务。各项工作复杂繁琐，需要非常的细心、耐心并有责任心。而且因为工作中要和大量的流动资金打交道，还需要我们有很强的定力。以上这些特质才是广大客户朋友在选择过户律师时需要特别看重的标准。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产过户中的坑（8）消失的租客 下周四林哥就走了整五年了。 和往年一样，周先生照例去银行存了张支票到林嫂账户，算作慰问。 林哥是个热心仗义、耿直豪爽的北方汉子。当时经营一家不大的中餐馆儿有些年头，凭着能吃苦肯受累，一家人在美国虽说没有大富大贵也算是衣食无忧了。 初识的时候，周先生还是个落魄的穷学生，没少得林哥一家的照应。后来工作了，经济状况慢慢好起来，两家也一直来往频繁，如家人般走动着。 最后一次一起吃饭是2009年，林哥兴冲冲地对他说，遇到了一个很好的投资项目，是城郊一个新开发的中型购物中心。租赁合同长达十五年，经纪告诉他投资回报率近12%，绝对是个不可多得的赚钱机会。林哥还说准备把这些年攒下的积蓄都拿出来，和几个朋友合伙投资，这样自己就可以退休了，不用一辈子干餐馆了，还问他有没有兴趣也分一杯羹。当时周先生正准备换房子，资金紧张，迟疑了一下还是拒绝了。而且这种近乎天上掉馅饼的事儿，让他心里隐隐有些不安，但作为外行，又说不出哪儿不对劲儿。他只好提醒林哥商业地产投资比较复杂，一定要小心谨慎。 然而后来还是出事儿了。 十几家人每家几万到几十万不等，其中林哥是最大的投资人，凑够了首付把这个shopping center地产过户了，因为是刚建好，租客都在免租期内，那些租客也还因为装修等原因没有搬进来，可是过了免租期后，那些说好的租客竟然没一个真正开业，更不用提租金了。后来才发现原来是开发商和卖家经纪人联合做了手脚，为了卖这个刚造好的shopping center伪造了一批假租赁合同吸引投资人上钩，而所谓的租客根本不存在。所有的买家投资人慌了神，但首付已经投进去大部分积蓄，哪有余力再去支付每月数万的贷款。偏生又赶上金融危机，想贱价卖都无人问津，没办法，不到一年，房产因拖欠贷款被银行法拍（foreclosure）了。所有投资人的钱都打了水漂，其中几个大户损失惨重，特别是入股最多的林哥，十几年辛辛苦苦攒下准备退休的血汗钱就这么没了。本来就有高血压的他一个急火攻心，竟突发脑溢血，送去医院救回一条命来却落了个偏瘫的后遗症，话也说不利落了。老话说：“哀莫大于心死”。揣着那么一件过不去的憋心事儿，不久之后他就再次脑溢血复发，这回终究没抢救过来，人就那么去了。 其间周先生也到处帮他咨询律师，看有没有可能为买家们讨回公道。奈何律师也要吃饭，每家都要付律师费才愿意了解调查这桩案子。而且依照法律，了解地产状况以及发现其中存在的问题是买家自己的责任，这些买家连基本的尽职调查是什么都不知道，也当然没有做。而且这个案子就算起诉赢了，卖家开发商拿到钱早就不知所踪了，执行判决又是一桩诉讼案件，费用照样花，钱却不一定能拿回来。这样一桩惨剧，也只能不了了之。投资人们亏了钱，林哥还搭上了一条命。 林哥的经历虽然是个极端案例，但却是个真实的故事。买家们没有经验，也没有聘请专业律师在合同签署前审阅合同并谈判，签完合同后也没有做尽职调查（due diligence)，投资也不了解自己投的什么资，遇上了卖家及其经纪的恶意欺诈，导致吃了大亏。 商业地产交易中的买卖合同和住家买卖合同完全不同，它规定了以后买卖双方的行事规则，我们经常碰到老美卖家锱铢必较，所以合同的文字规定的意义一定要请律师把关， 绝对不要用中国人的哥们义气握手定乾坤的做法来买卖商业地产。而后面的尽职调查，主要是在买卖双方在签订合同之后，通过合理信息批露、调查，更细致全面地了解目标地产的状况和可能存在的问题，降低地产交易中的风险。尽职调查的对象不仅包括将要购买的商业地产，也包括卖家以及在商业地产上的租客等等，它的目的就是让买家了解自己买的是什么。因此可以说买方是尽职调查中受益最多的一方。 这项尽职调查往往需要由经验丰富的专业人士来完成，需要一定的时间，且往往收费不菲。有时买家为了省下这笔钱或为了尽快完成过户，就选择跳过这项调查，其实是很不可取的，很容易因小失大，得不偿失。特别是在乔治亚州，秉承的是买者自慎原则（ buyer beware）。房产交易结束后出现的问题，如果是买方在交易前期有办法通过尽职调查发现的，事后法官是不会同情买家所受的损失的。 很多时候，买家可以选择使用自己的律师来做尽职调查，但尽职调查和过户是两个完全不同的工作。在投资过程中聘请一位律师同时做尽职调查和过户两项业务是可行的，这样其实会方便买家，也节省一些费用。因为律师在尽职调查的时候就开始熟悉地产的情况了，这样完成尽职调查后继续做后面的过户就更容易上手一些，当然这两项工作的费用会比单纯只做过户要高不少。 很多客户不太理解，只看价格，不管内容。我们经常碰到客户开口就问过户要多少费用，这个问题在商业地产过户中其实很难回答，是由客户需要的具体服务内容决定的。市面上很多律师为了拉来生意，往往只是给客户报一个较低的价格，只涵盖最简单的过户手续，像我们上面提到的尽职调查根本不管，也不会提醒买家其重要性。看似收费很低，但提供的服务却是不完善的，一旦出现问题，吃亏的还是买家。总之，尽职调查的费用虽高，但这笔钱花在刀刃儿上，每一分都是值得的。毕竟，事后声讨公道永远比事前规避风险代价昂贵得多。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产过户中的坑（7） “过户桌”上的谈判 近年来，随着美国经济的复苏，越来越多的人涌入地产投资的大潮。有人赚得盆满钵盈，也有人赔得倾家荡产。地产投资市场里看似风平浪静，鱼美蟹肥，实则机关重重，暗流涌动，所以大家在下水之前一定要先了解水势、识得水性。 商业地产的种类很多，有仓库写字楼、加油站、购物中心和大型商场等等。种类不同，需要注意的事项也不同。今天咱们主要聊一聊带租客的商业地产。 有租客，买家在决定投资前了解租赁关系和租约细则就非常重要。 首先，商业地产完全是从投资回报的角度定价，弄清租约的详细规定，估算出投资回报率，是评估地产定价是否合理的一个标准。另外，商业地产中的租赁关系在过户之后将相应地转到买家手里，租约条款搞不清楚，买家接手后便很难对租客进行管理。最重要的是，利润高收益好的地产才有投资价值，这其中租金的高低，租期的长短都是决定投资回报率的重要因素。 因此，买家必须了解地产的租赁状况，同时也要确保体现在买卖合同中，才能更好地降低投资风险，维护自己的利益。否则，按照乔治亚州“买家自慎”（buyer beware)的原则，买家是在交易中有责任了解地产状况，发现隐藏问题的地方。如果过户后出现了什么问题，所有的损失都只能由买家自己承担。 说到这里想到上个月我刚刚过户的一个案子。当时地产经纪提供的买卖合同非常简单，只是按标准合同注明了房屋地址、买家、卖家及成交价格。起初我以为是一般的住家房屋买卖，中间由于买家的许多问题我才跟买家有很多沟通，通过多次沟通后才得知是一桩商业地产买卖，但合同上只字未提。鉴于商业地产的复杂性，我多次联系了买卖双方了解情况，发现是两间出租的房间，分别出租给两个租客从事生意活动，而租约的情况在合同中也只字未提。 当时给我的过户时间非常短，发现问题时离过户不到三天。我立刻要求卖家经纪提供租赁合同，同时提供租客交付租金和定金的信息，便于过户时结算。结果他提供的信息与租赁合同上有多处不符。最后拖到过户当天，无奈之下的我只能在过户签字桌上要求卖家提供一份与租客认知一致的租约最终版本，才为双方完成了过户手续。 至今想想还有些后怕。作为过户律师，我们接触不到交易的地产，房子是自用还是商用，合同上未写，买卖双方没提，我们就不得而知。如果当时不是我警觉性高，多问了一句，房子就那么稀里糊涂过了户的话，接下来买家还不知道要面对什么样的糟心事儿。 总之，商业地产的投资回报率高，但同时情况复杂，陷阱也多。在这里提醒大家，在投资之前一定要多研究，了解地产投资的基本知识和相关流程；同时多考察，了解投资对象的自身状况；更重要的一点是选择一名专业的律师来把关，为投资保驾护航。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产投资过户的坑（6）谁动了我的房子 姐姐打电话来的时候，周先生正在下班回家的路上。 亚特兰大高峰期的高速是出了名的堵，他一边缓慢驾驶着车子，一边寻思着周末去趟Costco，给俩孩子买套play set放在后院。周先生有两个儿子，四岁和六岁，正是闲不下来的年纪。也正因如此，当年买房的时候，他们两口子专门挑了这套后院很大的，让兄弟俩放学后可以尽情撒欢儿，消耗多余的精力。想到房子，周先生忍不住嘴角上扬。当时准备换个大点儿的房子，也想找个好学区，千挑万选才遇上这么一个夫妻俩都满意，各方面都称心的，入住以后也是越来越喜欢，俩人不时得意地感叹当时运气真不错。 正想着，姐姐的电话打了进来，一接起，便是对方焦急又关切的声音：“你们最近这是出什么事儿啦？怎么房子都要被银行收走啦？”周先生一头雾水：“你这是听谁说的？没有的事儿嘛！”“没有的事儿？那这不是你家房子么？”说着姐姐拍了张照片发了过来。周先生定睛一看，照片上是当地当日的报纸一角，上面登的图片可不是自家的房子么，地址和门牌号也分毫不差，旁边的pre-closure格外醒目。周先生满心疑惑：房子的贷款、地税、保险明明每个月都按时交的啊，银行莫不是弄错了吧！ 后来经过多方联系查证，周先生了解到当初购房时，这个房子的卖家有第二顺位贷款，周先生的律师当时查证到他有第二顺位贷款，却因为欠款额为零而忘了把这笔贷款关掉， 所以那个银行仍然有这个房子的质押权。这不，如今卖家破产，还不起这笔账单，银行准备来收回这所房子了。周先生这才记起，前段时间曾先后收到来自某家银行的挂号信，但因为不曾与该银行有瓜葛，（再加上收件人不是自己的名字）他便没有留心，直接当做垃圾信件处理了。 摊上这事儿，少不得又是一通官司。幸好周先生买了产权保险，但心里还是一阵后怕。卖家的欺诈，律师的失职，差一点儿就让他们一家四口无家可归。 说到这里，到底什么是第二顺位贷款呢？ 通常贷款买房时我们会向银行借一笔钱，这是我们买房实际需要的借款数额。若房子增值，实际价值远大于当初的贷款数额，我们称之为净值有余。这种情况下有的银行会再给房主提供一笔贷款，也就是我们说的第二顺位贷款（HELOC LOAN）了。这种贷款对房主来说经常起到一种备用金的作用，或者有的人贷钱出来做房屋翻修更新用，他们是有权动用的。而且这种贷款也是把房子的产权抵押了的，如果过户时不跟原贷款银行要求还款并关掉这笔贷款账户，房产过户以后，卖家还是有动用这笔贷款的能力，就像保留了信用卡一样。如果他到时动用款项不还，银行是可以追债而拍卖房子的，买家就会因为这笔根本不是自己的贷款而失去房子，也就是上面周先生遇到的情况了。 在过去二十年的办案经验中我发现，往往搞清这个第二顺位贷款是最麻烦的。我就曾处理过一个类似案例。 当时我们一直找卖家要第二顺位贷款的银行联系方式，到过户前一周他才说已经还掉了。我没有轻信他，要求他提供证明，并由我们联系银行加以印证。拖了几天他只给了我们帮他还款的律师的联系方式。我立即联系那位律师并拿到了还款信息。看起来问题到这儿就解决了，但我犯了较真儿的毛病：在有现成的过户律师的情况下，他为什么要在过户前不到一周请别的律师来处理还款呢？于是我又给那个律师打了电话，交谈之后才发现卖家虽然是还了之前的贷款，却又立马贷了一笔数额更大的新的第二顺位贷款，而且没有告知办理的律师他在卖房子。 恍然大悟的我开始了和新的贷款银行进行交涉，要求还清贷款并关闭账户，这中间又是各种周折，导致这个过户拖了近三个月才最终完成。其间卖家数次打电话叫嚣，还对我们进行了几次言辞非常激烈的辱骂，用恶劣的态度向我和助手们施压。而急于过户的买家也对我的处理非常不理解，甚至有了换过户律师的念头。还是他的房产经纪耐心向他解释了原委。“刘律师为这个案子多做这么多工作，承受这么多压力，到现在为止她一分钱还没收呢，她是切切实实地在为你的利益着想，杜绝过户以后可能出现的任何产权纠纷。换个不负责任的律师草草帮你过户了，拿到钱就撒手不管了。像你这个案子隐患这么大，以后出了问题倒霉的还是你啊。”买家这才明白了我的苦心和跟卖家针锋相对的不易，开始百分百配合我的工作。 当然这种欺诈性案例都是少数，但很多人因暂时不需要用钱而没有动用第二顺位贷款，在欠款额为零（balance is zero）的情况下，便不认为自己有两笔贷款。到了卖房的时候，大多数的卖家都不记得自己有这笔贷款了，常常向我们发脾气，认为自己不欠银行钱，是我们纠缠不清，不信任他们。就需要我们跟卖家做耐心和清晰的解释，来保证过户顺利推进。 每想起这些，我都对我的助手们心怀感恩。别人都以为我们的工作很简单，不过是过户时让买卖双方签签字。殊不知我和助手们在幕后做了多少准备工作，承受了多少委屈和压力。然而也正是这些压力和付出，才使得我们经手的每一个案子都能干干净净，我们负责的每一个客户都能满意而归。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产投资过户的坑 （5）不翼而飞的巨款 2011年，当Hardwick从公司的客户信托账户（Escrow Account）里拿出第一笔钱用在自己身上的时候，不知他可曾想到数年之后会东窗事发；而他，春风得意，叱咤一时的知名过户律师，将会被送上审判台等待法律的制裁。 Hardwick，全名 Nathan E. Hardwick IV，曾是业界赫赫有名的地产过户律师事务所Morris Hardwick Schneider（MHS）的主要合伙人，持有该律所55%的股权。Morris Hardwick Schneider，这家如今已经宣告破产的地产过户律师事务所，于2005年成立，并迅速垄断了房产交易市场大份额的过户业务。它曾在全美16个州拥有近千名雇员，其中包括约近百名律师。在市场繁荣的那几年，该律所每月处理房产过户数千起，收到寄存在客户信托账户的各项客户资金高达数亿美元。 事业上的成功催生了私欲的膨胀，丰厚的收入让Hardwick日渐开启了挥霍的人生。他开始乘坐私人飞机，流连于路易斯安那、内华达等州的各大赌场；砸下巨款购置数栋百万豪宅；频繁出入各大高档消费场所；在女友们身上豪掷千金。他曾付下十八万多的定金，只为在某个私人岛屿上办一场宴会；也曾花六十三万多美金包下一架波音737，只为载他的高尔夫球友们去参加英国公开赛。 可惜好景不长，2008年全球金融危机带来了房产市场的萧条和衰退，也使 Morris Hardwick Schneider的运营陷入低谷。雪上加霜的是，同年七月Hardwick和发妻离婚，根据判决书，他需支付前妻为期五年，每年五十五万多的赡养费及其他开销。 “由俭入奢易，由奢入俭难”, 彼时Hardwick的正常收入已经无力支撑他挥金如土的生活，却未能让他收敛长久以来的挥霍行径。他曾先后向银行和私人借贷七百九十多万美元，用于填补个人财务亏空。但耐不住日常开销太大，补上东墙又有西墙。负债累累的他铤而走险地打起了公司和客户资金的主意。据官方统计，在2011到2014年间，Hardwick伙同MHS前CFO Asha Maurya陆续从公司的账户窃取两千六百多万美金，其中约一千九百六十万来自客户信托账户。纸里终究包不住火，2014年律所其他律师发现律所支付不出马上要过户的一笔过户资金，由此律所其他合伙人最终觉察到异常，于2014年夏天一纸诉状将他告上法庭。在2018年十月的庭审中，评审团一致判定Hardwick挪用客户款项的行为构成犯罪，法庭将在2018年12月19日对此案进行最终审判。而等待他的，将是余生的牢狱生涯。 这个案子带给亚特兰大的所有过户律师和开发商以及广大的买房客户极大的冲击。这中间还有各类受损失的客户发起的连带诉讼，余震尚未结束。 曾经何时亚特兰大最大的地产过户律师事务所，业界的标杆，只因合伙人存了私欲，起了贪念，一夕之间分崩离析，宣告破产。这是给我们所有从业者狠狠敲起的警钟。过户过程往往牵涉到买卖双方及银行的多笔资金往来。在交易完成前，客户的资金存放在一个叫做客户信托账户里(Escrow Account)，由律师暂时保管，比如说买房的定金，买房马上要过户的房款等，以保证条件满足后买卖双方履行合约。建立这个账户的目的是为了同时保护买卖双方的利益，进而保障房产交易可以安全顺利进行。 对客户信托账户的管理也是过户律师的工作之一，而不动客户一分一毫是我们做好管理工作的基本原则。日常经手大量流水资金，很容易让人产生错觉，好像即使挪用一下，只要很快补上便不会有任何影响。而且律师每天经手这么多钱，那种诱惑是要坚定的职业操守才能把它抵挡住的。Schneider初心萌动的出发点就是那份侥幸心理和强大的诱惑，殊不知人的贪念如同潘多拉的魔盒，一旦打开，隐患重重。今天挪用一千，明天挪用一万，拆东墙补西墙，终有一天补之不及，墙倒人伤。看似仅仅越出雷池半步，迈入的却可能是万劫不复的深渊。所以说，做我们这行的必须练就一颗见钱不眼开的心， 不能让经手的百万金钱蒙昧了自己的心，客户的钱绝不能当成自己的钱！ 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（4）莫名其妙的罚单 北京的林先生由于生意的关系，经常往返于中美两地，亚特兰大是他最常落脚的地方。看着这两年亚城的房市红红火火，他萌生了在这里买房的念头。一来可以做出租房投资，二来过两年孩子大了出来读书还能自住。 房子很快就锁定了。林先生是个谨慎的人，合同条款逐字逐句看了，产权调查的结果也是干干净净。唯一不太满意的是卖家坚持用自己认识的过户律师，让林先生有些不快，但想到也不是大问题，便没有争执。从看房到过户整个过程倒也顺顺利利，没出什么幺蛾子。 林先生领了钥匙，合计着先适当修整一下房子，然后放上市场，就可以迎接他随时可能出现的第一任房客了。谁知没过多久，房客还没等到，竟然先等到了国税局一张7000多美金的罚单。 这又是怎么回事儿呢？ 原来外籍人士买房，国税局要求交一项费用叫做预扣税。依照法律，执行交税义务的人是买家，但实际出钱的却是卖家。而卖家找的这位律师之前没有处理过这类过户案例，忘了替买家交这个预扣税，这国税局就把债讨到林先生头上了。 弄清原委，林先生赶紧给过户律师打电话，可谁知人一走茶就凉，律师根本不理。反正服务费已经到手，摆明了不想接手这个烂摊子。这种情况他只能自己花钱再请个律师，去跟这个过户律师打官司了。合着过户时的律师费用由他出，现在出了纰漏，还要再花钱去告他，真是劳民伤财，赔了夫人又折兵。 其实结案后的服务也是我们过户律师的工作之一。就算这位同行因没有经验出了差错情有可原，但选择逃避、推卸责任就实在有失职业操守了。 我们律所在处理案子的时候一直本着严谨认真的原则，也是为了消除这样一些后续隐患。所以我的客户在过户之后最多可能会回来要一下丢失的过户资料，或者询问一些不明白的问题，并不曾出现林先生那样的状况。但上个星期我却收到一个客户的留言，说去年四月在我所办的过户案子，现在都快一年了，县地税局的房产税上房子依然在前屋主名下。地税局说是过户律师的过失，需要重新登记corrective deed。我一听吓了一跳，百密一疏，莫非真的是我们处理过程中出了问题？为了避免给客户造成困扰，我当下立马调出去年的案卷重新核查了一遍，然而并没有发现什么纰漏。带着满腹的疑问我又去地税局查看最近的地税，终于发现了端倪，原来是地税局在处理中出现了失误。其实事情到这儿，证明了自己的清白，我就可以撒手不管了。但担心客户英文不好沟通不清楚，我决定帮她跟县地税局联系。衙门的电话总是难打，花了好几个小时打了好几通电话才终于找到负责人最终解决了问题。 事后客户很是感激，我也很高兴。虽然不在职责范围内，但遇上这种由我经手，有卷可查的案子，我都会在能力范围内提供最大帮助。毕竟，客户满意才是我们的宗旨。然而遇到别的律师经手的案子，很多时候我就爱莫能助了。因为我不了解案情，不想根据自己的猜测而信口开河误导了客人。 总而言之，购房时找一位好的过户律师非常重要。不仅可以保障过户的顺利进行，避免过户后可能出现的种种问题，而且还能享受到优质的后续服务。为了咱们“买得放心，住得舒心”，大家一定要慎重选择。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
