Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
案例分享 | “我命由我不由天！”：24小时生死过户战 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例分享｜ 故事背景 上个星期我经历了一个非常艰难的过户。 我的这个客户住外州，时常来亚城出差，他看好了亚特兰大的房地产市场，去年9月在网上看到了一个小型商业中心出售的信息，就直接跟卖家联系，跟卖家谈好了一个不错的价钱后，没有多想，没有请自己的经纪，也没有让律师把关，为了抓住这个物业，就急匆匆地在卖家提出的一个非常简单的合同上签了字，他以为合同没有什么大事，他唯一做对了一件事就是坚持用自己的律师处理过户手续。 客户委托与初期挑战 他因为曾经请我办理过其他物业的过户手续很满意，这次他就又来找我了。因为金额比较大，他需要找银行贷款才能买下这个物业，而商业物业的银行审核是非常繁琐的，本来根据合同应该12月过户的，因为银行还没有完成贷款手续，他只好向卖家申请再延期到一月份。结果一月份银行还是没有完成贷款手续，为了保住这个买卖，他答应多付卖方两万块延期费，让卖方同意再次延期30天，到上个星期。 在整个办案过程中，因为我知道他需要找银行贷款，而商业贷款银行多半用自己指定的律师过户，那将不是我，这个由买家请的律师。为了节省他的律师费，我告诉他了这个惯例，婉言谢绝了他让我做律师的请求，并让他跟银行紧密联系尽早让银行的律师开始工作，也许不需要花钱请我介入。在第一次过户到期的时候他就跟我说，哪怕就是多花律师费，他也希望我先把产权调查等准备工作做了，因为银行实在是手续繁琐，他怕只靠银行律师来不及。我就开始做了这些工作，离过户日还差一个礼拜我再次提醒他合同的规定，要他赶紧准备过户啊，不然就违约了。他却没有严肃对待，以为合同总能延期的。直到过户前一天还没有收到贷款批准的消息，这个时候他再次请卖方推延过户日期，卖方无论如何不答应了，卖方说明天要么过户要么定金没收，他不卖了。 危机爆发与紧急应对 这个时候买家慌了手脚，早上11点打电话来问我怎么办？眼看买家高额定金，外加延期多付的两万块等投入就快全部损失，我立马把整个案子整理了一下，我们分析卖家是有人出高价了，而且他还想故意制造买家违约的现象让自己合法地把定金据为己有。此时买家想要避免损失已经几乎无望，但作为我的老客户，我义不容辞的临危受命：我说你现在把你所有的存款和所有能借的钱全部找出来看能不能凑齐，如果能，我们明天过户，保住这个合同，事后再找银行重新贷款，把钱贷出来。如果明天不过户，买家就是违约，银行贷款没有完成不是违约可以被原谅的理由。 买家这才意识到自己对合同条款没有足够重视，应该签合同时好好增加一些对自己有利的条款。经过几个小时的努力，下午三点他告诉我可以凑到买房需要的钱，但是人还在外州，而且什么过户需要的文件都没有准备。我当机立断告诉他现在就通知卖家明天下午2:00过户，并让他立马订飞机票赶最早一班飞机飞过来，今天我尽一切力量把过户需要的文件全部办好。 通宵准备与卖家博弈 挂完电话后我卷起袖子立马和助手一起把所有过户需要的文件一一做出来，包括阅读租约弄清楚每个租客交租、预付租金、定金等等详细资料，这些原本卖家应该提供的，他也拒绝提供，一直做到晚上快半夜。当我在晚上11点多钟把过户结算书给卖家送过去并通知他买家已经做好全部的过户准备工作，明天下午2:00准时过户时，卖家慌了手脚，开始怪我没有提供足够的提前通知，他已经安排其他事情了。 第二天早上卖家又发邮件通知我他要出庭还要有医生预约，过不来，必须要延期。这时候我的买家非常生气，他说我千里之外飞过来，昨天你逼我今天一定要过户，其实你昨天逼我的时候，你自己并没有能力过户，为什么？而且为了赶这个过户买家把自己的医生预约延期到后天了，他今天晚上就要飞回去了，怎么办？ 最终对决与成功过户 我从两点开始跟卖家进行了激烈的沟通，我戳穿了他想制造买家违约的意图，告诉他既然昨天他提出来今天不过户他就不卖了，而他今天明明有一堆预约安排，也就是说他在自己不能履行合同的情况下却逼买家履行合同，是不是构成恶意违约？我义正严辞地告诉他如果他今天不来过户，而买家必须赶晚上的飞机回去，过户不成完全是卖家造成的，卖家必须承担一切违约责任并补偿买家的所有损失，我们第二天就会提起诉讼，那这个物业就不能卖了。 卖家一听傻眼了，告诉我4点还要见医生，我说你6点之前到我们还能完成过户。5:30卖家急急忙忙赶过来，我们才开始签字做完了整个过户手续。 反思与感悟 在这24小时中，我像打了鸡血一样，为买家奋力一搏，以保住他的定金和他想买的这个物业。晚上7点，当我坐在办公室整理过户签字的所有文件时，长舒了一口气，精疲力尽。 我想起客户时常在问我的一个问题，刘律师你都干了三十年了，为啥还每个案子亲力亲为，干嘛还这么努力的工作？你也不需要赚钱了啊？干嘛这么拼命呢？我也经常在问我自己这个问题。 这次过户让我突然想起最近看的《哪吒2》的电影，电影里让我热血沸腾的一句话，我命由我不由天！哪吒最后为了自己的命运奋力一搏的精神，我似乎在这次过户中有所体会。在这样一个买家几乎是注定要输的情况下，我临危受命，油然而生一种使命感，必须为了我的客户奋力一搏，买家的命和我一线相系，我命由我不由他（卖家）！ 当客户最后放心地离开办公室的时候，我心底升起了一阵自豪，它冲淡了我的疲惫，我又一次不辱使命，完成了客户托付的重任！ 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。 最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。 我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200,… Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
百万土地交易暗战，一招化险为“盈” | 一场没有硝烟的战争 上个月我处理了一起百万美金的土地过户案件，这个案子历时七个月，我代表的卖家人员众多，众口难调，意见不一，交易也经历两次买卖才顺利成交，整个交易过程看似平淡却暗流涌动，进行了一场没有硝烟的战争。 1 案件分析 当初好几家人合伙买了一个农场，经过多年，价值翻倍。 农场上住的房客看到了它未来的前景，想跟卖家把这块地买下来，卖家以为是找上门的事情，很简单，没有去找经纪处理，这样可以节省一笔费用。 多方持股与租客介入 他们先找了一个老美律师，来回跟租客协商了好几次都没有搞定，最后中一个股东是我20多年的老客户，找到了我，这位老大姐说刘律师，我还是相信你，你帮我们处理吧。 几位股东对花费非常在意，要求我以最简单的方式把这个合同处理掉，我也就按照他们的要求出具了一个简单的合同，租客几经周折，最后终于签了合同。我们按照过户日期开始跟双方联系，准备所有的工作。 延期风波 过户前两天再次提醒双方过户，买家突然提出来说他的钱不能到位，能不能延期？卖家以为是很正常的事，跟我说没关系，延期吧。 律师的直觉告诉我不一定这么简单，我迅速告诉他们必须签合同修正案来约束买家。卖家同意付费让我出具一份延期合同，延期一个月。 在过户两周前我又开始通知双方准时过户，尤其是买家，因为卖家已经迫不及待等着卖了。买家一直没有音讯，一直到过户前一周突然告诉我说因为他们发生了火灾，资金还是有困难，要求再次延期，这时卖家很着急了。 新买家介入与法律风险预警 正好在这个时候隔壁的邻居联系上了卖家，提出了购买意愿。正在着急上火的卖家想立马跟第二个买家签合同，以免错过了这个千载难逢的机会。 可是这个时候第一个合同并没有到期，尽管买家这个时候提出延期过户的请求，也就是说我们知道买家实际上是不能够履行合同的，在这种情况下，卖家能不能签第二个合同? 答案是不能，因为第一个合同仍然有效，只要过户日没有到，最后一天买家都有可能履行这个合同，而如果现在我们却以为买家不能履行合同而冒然把第二个合同签了，卖家就成了主动违约方，那么买家知道了就能以卖家违约来进行求偿。 一旦双方有纠纷，地产就不能进行买卖过户，第二个合同也会过不了户，那将会是一场折了夫人又赔兵的下场了。 2 策略应对 可是如果不立马把第二个买家搞定的话，买家跑了怎么办? 交易落地 我告诉卖家，你们听我的安排，我们让买家出具了一个邀约合同，但是卖家先不要签，合同就没有生效，那卖家就没有针对第一个合同产生违约行为。 我们一直等到第一个合同过户日后的第二天一大早我才让几位卖家签了第二个合同。这个时候我立马开始了第二个合同的过户手续，一个星期就把第二个合同顺利完成了过户。 过完户以后我再根据第一个合同买家不履行合同来跟第一个合同的买家发出律师函，通知他因为买家没有履行合同，他的定金归卖家没收，这个时候买家看大事已去，也不好为了定金去打一场官司，因为任何一场诉讼轻轻松松会花掉几万块钱，远比这个定金本身要高很多，他无奈放弃了对定金的争议。 3 完美收官 我的卖家不仅拿到了第二个买卖合同的价钱，还在买卖结束以后，拿到了第一个买卖合同中没收的买家的定金。 客户认可 每个卖家收到这笔额外的钱的时候都非常开心，谢谢我因为我的专业技术能力让他们不仅顺利地卖掉了这块地，还避免了因为他们的无知而可能产生的法律纠纷。 而且因为我的出色工作他们还额外的收到了一笔钱，每个人都愿意支付高于他们预算的律师费来弥补我的额外工作而产生的工作时间并表达对我的感谢，因为他们额外收回来的钱远远超出了我的律师费，我的费用对他们来说就是免费的，他们非常高兴。 我经常告诉我的客户，找对了专业人士，经常是事半功倍，而且往往收到的远远多于付出的! … Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜案例｜ 最近经历了一宗小型土地（约1.5英亩）的买卖过户，该土地位于关键路口，但其产权历史跨越近百年，涉及复杂的家族继承关系。处理此类案例需要深厚的专业知识、非凡的耐心和坚持不懈的努力，其价值在于彻底解决问题，为未来扫清障碍，最终实现多方共赢。 1 太爷爷的土地 今天想和大家分享一个特别的过户案例，主题是“太爷爷的土地”。 这两天我刚刚完成了一个历时近三个月的一块很小土地的买卖案件。这块地位置很关键，处在一条大马路和另一条大马路交界的边缘。因为它正好在两个路口的交界处，真有点“一夫当关，万夫莫开”的意味。买家花了很多心思跟卖家沟通，终于拿下这块地，心里非常高兴。 然而，拿下地只是开始。当我们启动产权调查，第一份报告出来时，我们全都懵掉了。报告上显示的土地主人名字，和合同上签名的人完全对不上号！一时间，我们甚至怀疑是不是有人冒充了产权人来卖地，或者我们的调查出了错？ 错综复杂的产权溯源 我立刻打电话给卖家询问。她稍稍提了一下，说这块地是他们家的祖传家业，在家里流传了很多年，所以很可能现在房产证上的名字还不是在买卖合同上签字的人，她母亲的名字。我当即请她提供这块地的历史和相关文件。 不久，几十页洋洋洒洒的文件就发过来了。收到时我脑袋“嗡”的一下就大了——文件上密密麻麻全是签名，涉及的土地所有权份额微小到只有0.005%这类级别！没办法，我只好把这些文件一股脑儿发给产权调查公司，请他们去法院重新深入调查，务必弄清楚产权的真实历史，以及这位卖家到底有没有权利出售。 我自己也只能等到每天下午五点以后，没有客人打扰的情况下，才伏案一页一页地仔细研究这些文件。功夫不负有心人，终于把这块土地的传承历史理了个清清楚楚。这才明白，原来这就是典型的“老钱家族”土地交易的复杂情况。 这块地最初是太爷爷买下的，很早就过世了。太爷爷过世后，留下了五个孩子和太太。土地就由这五人和太太共同继承。太太过世后，她的一半份额又分给了五个孩子。 这五个孩子中，又有人陆续离世，有的没有留下孙辈。经过多年辗转，最终只有一个孩子留下了孙辈。而这个孙辈的后代中，有的也没有留下继承人，最终只有一支血脉延续下来——就是我现在的卖家。因为她还在世，所以他理论上成了整个房产的所有人。 但是，其他家族旁支依然有幸存者，当初为了整合这块地的资源，避免让所有沾亲带故的曾孙辈都有权干涉出售，家族成员们达成了协议：所有对这块地拥有潜在利益的人，都放弃产权所有权，同意由我的卖家一人全权代表出售，卖完后再按约定分钱。因此，我陆陆续续收到了来自不同孙辈签署的放弃产权文件。理顺了这些，才确认签合同的人确实有权出售。 模糊不清的土地边界 好不容易把跨越几十年的产权历史弄明白，回头再看土地本身。这块地其实不大，不到两英亩。但问题又来了：在太爷爷那个年代，土地边界是依据当时左邻右舍的地界来描述的。几十年过去，邻居早已换了几茬，沧海桑田，再用过去那种依据邻居位置描述边界的方式，根本不现实、不准确了！ 我立刻意识到必须告诉买家：得重新做地界勘测（Survey），才能明确土地的真实范围！但这时，时间已经非常紧张了。没有清晰的土地边界描述，过户手续根本无法进行——我们连卖的是哪块具体的地都不确定！ 只能硬着头皮去和卖家协商延期。卖家虽然迫不及待想过户，但她也清楚没有土地描述寸步难行，只好同意。这一等，地界勘测又做了一个多月。最终，我们凭借新的勘测报告明确了土地范围，才得以推进过户。 历史遗留的法律问题 产权调查中还接连爆出其他问题：首先，发现太爷爷名下曾有过借贷纠纷被告上法庭。我们不得不去调查太爷爷的个人信息，联系当年的债权人，确认欠款是否属实以及需要偿还多少。 其次，发现这块地在过去三年竟然漏缴了“市税”（City Tax）。因为有些土地不仅归属郡县（County），还同时归属所在的城市（City）管辖，需要缴纳市一级的税费。这块地偏偏就是这种“双重归属”土地，而这位曾孙辈的卖家显然忘了这茬。过户时，必须把这些欠税一并缴清才行。 终于到了过户的日子，挑战还没结束：这位曾孙卖家，已经七十多岁快八十了，住在养老院里，无法亲自来签字。必须由她的女儿代签，这就需要事先准备好有效的授权书（Power of Attorney）。更麻烦的是，她女儿也不在本地，住在离这儿两个多小时车程的海伦小镇！我们只好安排专人开车两个多小时去让她签字。 历经波折顺利过户 就在我们派人去签字的当天，卖家亲自打来电话感谢我。她感慨地说，是我帮她促成了这场历时三年的艰难卖地过程。过去三年，她一直在尝试出售这块地，但总因各种原因失败：要么买家在复杂的产权调查面前退缩放弃，要么买家根本认识不到这块地的真正价值。 而我的买家不仅慧眼识珠，更重要的是，通过我们极其艰难的产权调查工作，把这块祖传家业的来龙去脉彻底厘清，才最终促成了交易。代替母亲签字的曾孙女也专门来电，激动地说我帮她完成了这三年来的心愿。 签完字后的下午，我把款项汇入卖家账户，也发了邮件祝贺她。她很快回复邮件再次致谢。我的买家同样特别高兴。整个产权调查过程中发现的各种问题、解决的每一步，他都看在眼里。他告诉我，最初他只把这块地看作一小块不起眼的拼图，目的是为了把它整合到旁边一块更大的土地上，整合资源后再整体卖给社区开发商，这样他才能通过开发更多房屋赚取更大收益。 他非常认可我的工作，说：“谢谢你！只有你有这个耐心去追踪调查这么多年的历史，一个一个环节弄清楚整个产权状况。这让我以后转卖时也能顺利出手。如果这次没弄清楚，将来我卖的时候又得回去找原房主的家人，那麻烦可就大了。” 2 结语 对我而言，处理这个案子就像研读了一本厚重的家族历史书。过程固然艰苦繁琐，充满挑战，但看到买卖双方最终都能顺利成交，实现各自的目标，心里真的充满了快乐。 这种快乐，源于一种深切的成就感——能用我的专业知识和不懈努力，真正帮助到我的客户，解决他们的问题，达成他们的心愿。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师… Read More
