Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
别让疏忽吞噬资产！切记缴纳地产税（Property Tax） 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜指南｜ 上一集讲了过户以后客户需要注意缴纳社区管理费的责任。这一次提醒大家过完户以后注意要履行的第二个责任：缴纳地产税（Property tax）。 1 地产税简介 在美国，每一个房子都需要缴纳地产税，property tax。 美国政府运营的资金都来源于各种税收，联邦政府主要通过征收联邦个人和公司收入所得税（Income tax），州政府则通过征收本州的个人和公司收入所得税，来获得资金来源。 而地方政府，尤其是每个县市，则主要依靠征收当地居民的地产税。 地产税是支持当地学校开销的最大资金来源。在美国，孩子就读公立学校是免费的，这些费用联邦政府只提供很少一部分资金，大部分资金来自本地居民根据房产价值缴纳的房地产税款。 每个业主必须记住每年要缴纳自己房产的地税。业主需要提供收件地址，自行收取税单，收到后按时缴纳。 没有收到政府的地税账单不是不交税的理由。大家也不要认为这个事情特别困难，有很多方法可以完成。其中包括：在当地找朋友帮忙缴纳，或者在网上自行查询缴纳， 很多地税账单都可以在政府网站上支付。 请记住，必须每年缴纳，而且缴费时间大致固定。例如在Georgia的Fulton County，缴税时间大约是每年的10月底。在此之前完成缴纳即可。 2 逾期后果 如果业主忘记缴纳，通常会有一个晚交期，缴纳一点罚金即可。如果业主继续不缴纳，政府可以将未缴纳的地税在地产上设置一个lien（质押权），称为property tax lien，然后将这个地税质押权在市场上拍卖。 有专门的投资机构购买这个地税质押权，最高竞标者拿到这个地产的地税质押权，政府就通过这个方式把业主欠的地税收到钱了。 这些购买机构有义务在一段时间内继续给业主发送通知，基于政府记录中所提供的业主收件地址寄送，他们有权收取更高的罚金，业主缴纳欠款和罚金后，质押权就解除了，业主仍然可以完整地拿回地产的产权。 3 丧失地产所有权 如果业主继续对这些质押权通知置之不理，地税质押权没有被赎回，这些拥有地税质押权的第三方有权拍卖房产，导致业主丧失地产所有权。 美国的法律讲究公平和程序，这个时候第三方拥有的产权仍然是可撤销的产权，业主在一段时间内仍然可以赎回，只是这个过程比较辛苦，费用比较高，罚金也比较重了。 最终，将property tax lien转变为地产的完全所有权一般还需要经过一定的法律程序，也不是一个简单的过程。一旦这个法律程序走完，业主就彻底失去了房产的所有权，几十万的房产就会因为区区几千块钱的地税欠款而丧失。 这里提醒每一位业主，购买房地产后务必管理好自己的地产，履行缴纳房地产地税的义务。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜指南｜ 今天我们谈房屋顺利过户以后，新业主应该注意的第三个重要事项：为房产购买合适的房屋灾害险，Homeowner Insurance。 1 什么是房屋灾害险？（Homeowner Insurance） 在美国，如果是通过贷款购买房产，银行一定会要求业主给房子购买一个房屋灾害险（Homeowner Insurance）。屋主是受保人，银行是第一受益人。一旦房子出现意外，比如遭受台风、雷击等自然灾害受损的话，银行是第一受益人，保险公司会优先把银行的贷款余额支付掉，然后将保额的剩余部分支付给屋主。这种保险保护的是房子本身。在美国许多房子都是木结构的，很容易受到自然灾害的影响。如果是银行贷款买的房子，为保护抵押物的价值，银行要在审批贷款人购买的房屋灾害险合格后才会批准放款。 那么，如果你是现金全款购买的房子，还会有人要求你买这个房屋灾害险吗？没有。那业主是不是还要买呢？是否可以把这笔钱节省下来呢？ 我的建议是：一定要买！ 美国自然灾害的发生频率并不低。大家对 Katrina 飓风的印象记忆犹深，当地所有的房子经历这样一场受灾后，保险还不一定能够全额赔付。更糟糕的是对于灾害频繁发生的地区，保险公司会撤离这些地区，造成无保险状况，这里屋主的境况如何，大家可想而知了。 对于现金买房的客户，我时常在过户的时候提醒买家注意去买这个房屋灾害险。我也曾经碰到过来咨询我的客户，他们因忘了买房屋灾害险而遭受损失的悲惨案例。 真实案例 二十多年前，我曾经遇到过这样一个令人记忆犹新的案子：这位客户用现金买了价值四、五十万的房产，可是为了节省每年需要支付的1000多块钱保费，选择没有购买房屋灾害险。他觉得这个钱可以省，因为自然灾害并不时常发生。如果没有发生灾害，每年付的保费就白白损失了，他觉得很亏。结果，他的房子遭到了雷击，被全部烧毁。屋漏偏逢连夜雨，在房子变成一堆废墟的情况下，邻居投诉他，政府派人来检查，发现他的房屋废墟有碍市容，给他开出了一笔罚单，要求他立即派人清理房屋废墟。他已经因为整个房子被烧毁而处境艰难，马上还要出好几万块钱去清理这片废墟。 面对这样一大笔罚单，他欲哭无泪，打电话找我咨询，说：“我是否可以不要这个房子了，把房子还给政府，这样我是否可以不清理了？” 我问他：“你怎么还给政府呢？谁来接收呢？”政府没有这个能力，也没有这个权利去接收这片土地，这个转交过程没办法处理。美国是私有财产制，这个房子从天上到地下都是你的。尽管地上的建筑物烧坏了，可是房子下面的土地还在。那么这片土地（连同废墟）就一直是你的，“生生死死”永远跟着你。不像在中国，土地是国家拥有的，个人拥有的是使用权。在美国，土地是私有的，除非政府特别征收，否则就是个人的财产。我建议他想办法先处理掉废墟，然后卖掉土地。 这个客户听了以后，只有硬着头皮去筹款，想办法把这一大片废墟清理掉，好在他卖掉这块土地后收回来的钱足够还掉借的钱，只是无家可居了。 最近，我又接到一个客户的咨询。他们有一处父母留下来的祖宅，很多年都没买保险，因为觉得这么多年都过去了也没事。不幸的是，最近这个房子失火了，变成了废墟。 客户来问我怎么处理。我告诉他，要么把这片废墟清理掉，作为空地来卖，价钱会非常便宜；要么把废墟清理掉，在上面重新盖房子，作为房产来卖。尽管土地上面是一片废墟，这片废墟和土地还是你的，必须由你处理。如果你不转卖，它仍然是你的，而且还要每年继续交地税。 客户听了恍然大悟，后悔不已：之前怎么会为了节省每年千多块钱的保费，导致因这样一场灾难而遭受如此巨大的损失？ 所以，我在过户的时候经常苦口婆心地提醒我的客户一定要记得买房屋灾害险，不要拣了芝麻丢了西瓜！ 2 警示与建议 保险的意义在于以防万一，不在于灾害一定发生你得到赔偿把交出去的保费赚回来。灾难发生的时候，保险赔偿只是避免你遭受全部损失的最后一道屏障，绝不是说得到赔偿就没有吃亏、人生就圆满了。能“赚回”保费的情况，永远是经历了灾难——而我们并不想经历灾难，只希望一切平安。关于保险的保障范围，很多人能想到的是因自然灾害而造成的损失，比方说： • 飓风、龙卷风造成的损失 • 雷电袭击造成的损失 • 火灾 其实它还包含其他状况，比如冰雹砸坏屋顶，极寒天气导致室内供水管道爆裂，或者室内的热水供应管道自然破裂，导致屋内漏水，这些都是被保范围内的。 保单的价钱一般是根据房产的价值来进行估算。我一般建议客户最好买包含 Replacement Cost Coverage（重置成本保障）的保单。这样的保单赔偿的不仅仅是房子当前的市场价值，而是重新建造一个同等规格房子所需要的全部费用。 比如，一个房子买的时候是40万，可是过了几年以后，同等级房产的市场价涨到了60万。如果你的保单只保40万，并且没有购买 Replacement Cost Coverage 的话，出险时保险公司可能只赔你40万。而这时，因为建筑材料、人工费用飞涨，40万根本盖不回原来那样的房子。如果保单包含了Replacement Cost Coverage，出险时保险公司会赔偿重建这个房子所需的全部费用。 有了这样一份包含重置成本保障的房屋灾害险，你住在房子里才会安心。任何自然灾害的来临，都不会让你噩梦惊醒。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw… Read More
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
天价豪宅被低价拍卖的教训 ｜指南｜ 最近看到一篇标题颇为吓人的文章，美国的HOA打劫华人的钱。故事讲的是有一个华人的767万的豪宅被HOA以17000美金拍卖掉的故事。这篇故事让我想起每次过户以后我都会提醒客户们，不是过完户就万事大吉。过完户以后还有几件事情一定要坚持地做，而且不能够耽误，最好有人帮助自己去履行这些义务。 1 过户绝非终点 我在美国买完房子以后并不是当屋主的终点，买完房子以后，如果有贷款，大家都很清楚什么时候该付款，要准时付款。 可是如果是现金买的，是不是这个过户完以后就万事大吉了呢？不是的，至少有三个义务，你要经常提醒自己要去做。 第一个，其中首当其冲的就是缴HOA费。 HOA是什么？ HOA简称是Homeowner Association，中文叫做业主协会（或社区管理）。在美国，许多房子都位于社区里面， 每一个社区为了维护自身的管理，专门有一个叫业主协会（HOA）的组织，由本社区的人组成董事会，决定社区的居民可以做什么, 不可以做什么。 但是他们一般都把每天的管理事务分包出去，给一个叫HOA Management的公司来负责管理。 这些Management公司主要的任务就是两个： 第一个就是收钱。因为社区有一些公共区域的景观，如树木、花草需要维护，请人来修理。还有社区有一些公共设施，比如说游泳池、网球场需要维护。收的钱主要是用来处理这些维护的费用，另外一部分就是支付这些HOA管理公司的费用。那么HOA每年就要收这个费用。 第二件事情就是为了维护整个社区的整体美观和面貌, HOA不允许居民随随便便把自己的房子想涂成什么颜色就涂成什么颜色，门前想怎么处理就怎么处理。它有一个统一的标准, 有一个建筑管理委员会批准每家的外墙刷漆, 房顶更换,等等, 并有人在社区里检查是不是每家都遵守了社区的规定，也有邻居如果发现你的房子的外部或前院标新立异而通报社区管理。 它并不是特别死板，但是一个松散的、有规定的组织。像我有的客户，他们经常在门口堆一些不符合规定的物品，或者把自己的院子设计得不符合社区标准。任何外观的改动都是要经过社区批准的。 欠费后果严重 社区管理费（HOA费）每年都要定时要交的, 社区的管理规定大家也都必须遵守的. 如果业主长期不交，社区管理条例赋予了社区管理机构（HOA）一个权利：可以把这些欠费未缴的钱项，设置一个质押权（Lien）在业主的产权上。 HOA 一般会继续通知业主所欠款项及罚金。如果长期通知不到位，这个欠款形成的质押权就可以导致房产被拍卖掉, 这一般都是非常极端的情况才会发生的事情。所以在过完户以后，我提醒客户一定要准时交社区管理费。 有的时候，社区董事会会撤换管理机构，他们会给业主发信通知缴费地址或管理机构变更了。这个时候业主一定要有人帮助收到这些通知，继续准时缴费。 我有一个客户虽然在银行设立了自动付款缴纳社区管理费, 可是她忽略了社区管理机构的通知, 结果一年多都把钱交给了以前的管理机构, 导致大笔的社区管理费逾期未交和罚金的事情, 找到我以后才发现什么原因, 然后跟HOA沟通把HOA 的质押权取消了. . 现在很多社区可以通过邮件的方式通知，所以我建议客户最好把自己经常查看的邮件地址告诉HOA，让他们能够联系到自己。 在这个案子里，我估计发生的事情可能就是这位业主长期没有缴社区的管理费用，或者是社区来了罚单长期不处理。这些欠款最终导致社区出于无奈，在产权上设置了质押权（Lien）。… Read More
