Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
借名贷款买房的风险 ｜案例｜ “借名贷款买房”看似是解决贷款难题的捷径，实则埋藏着巨大的产权纠纷和利益争夺的隐患。在行动前，务必充分评估风险，寻求专业法律意见，优先探索合法合规的融资渠道。切莫因一时便利，陷入被动局面。 1 授权书背后的困局 两周前，我接到了一个紧急电话，一位老客户焦急地告诉我，她的女儿即将离开美国前往瑞士，急需办理一份授权书（Power of Attorney）。 这本是个常规程序，我的助手足以处理。但客户语气异常急迫，强调她的女儿坚决要求必须直接与我见面才肯做这个授权书。 于是第二天一早，我便在办公室等候。没想到，客户带着女儿，甚至她已离婚的第二任丈夫（即女儿的继父）都来了。基于严格的律师-客户保密关系原则，我不能同时与所有潜在利益方会面。我立刻询问：“谁需要做授权书？”女儿回答：“是我。”于是，我单独与她进行了面谈。 女儿向我道出了令人意外的隐情：几年前她和母亲想购买一处房产，可是母亲因信用不佳无法贷款，但又迫切想购置这套房产。情急之下，她们想出了一个办法：用母亲当时的丈夫（即继父）的名字贷款，因为他有良好的信用记录，可以顺利获得贷款。而继父作为贷款人，名字也必然要写在产权上。 如今，房产价值已经翻倍，她们决定出售房产。但问题来了：当初的首付款以及之后每个月的月供，全部是由她和母亲承担的，如今继父也与母亲离婚，但卖房需要继父同意签字，他却提出条件：“卖房后，必须分给我3万美元。” 母女俩觉得这要求极不合理，问我：“房子的首付和月供都是我们出的，难道不能拒绝这个已离婚的继父的无理要求吗？” 我告诉她们，很遗憾，不太可能。 我解释道，“整个卖房过程必须得到继父（作为共同产权所有人）的同意。如果你们不满足他的要求，他拒绝签字，这房子就无法出售。” 她们权衡再三，最终无奈决定接受继父的条件。此时，即将离境的女儿又抛出一个关键问题：“继父还要求我在授权书中将卖房事宜的权限授予他，这样他就能全权办理卖房手续。这合适吗？” 我立刻警觉，指出了潜在风险：“如果授权书完全交给继父掌控，届时他提出任何额外要求，你们都将处于被动，恐怕非常不合适。” 我建议，“更稳妥的办法是：你们应先与继父协商确定他应得的金额，达成书面协议。 然后，你的授权书可以授予母亲，由母亲在需要时代你签字处理卖房事宜。这样，至少你们（母女）还能保留一部分控制权。” 她们采纳了我的建议。随后，我也非常坦诚地与那位离异的继父沟通，表达了母女的诉求。最终，继父同意：只要拿到他要求的钱款，他就配合签字过户。这笔交易才得以推进。 至此，我才恍然大悟：他们真正需要的，远不止一份简单的授权书，而是如何妥善拆解因“借名贷款买房”埋下的产权和利益分配这颗“雷”！ 借名贷款买房的致命风险 这让我想起一些客户常问的问题：“如果我信用不好贷不到款，是不是可以用亲戚或朋友的名字来贷款买房？” 我时常提醒她们这样做会隐藏的风险！” 借名贷款买房的致命风险在于： 产权必然共享： 银行要求贷款人必须是产权所有人，才能将房产作为抵押物抵押给银行以担保贷款的偿还。因此，被借名者（如案例中的继父）必然要被登记为房产的共同所有人，这等于直接赋予了他们一部分房屋产权！ 事后，你必须经过他们同意才能将他们的名字从产权上移除。一旦移除，银行发现贷款人不再是产权所有人，很可能会触发借贷合同中的贷款加速到期条款，银行会要求立即偿还全部贷款。 违反贷款规定： 本质上，利用他人名义贷款买房，是违反美国银行贷款规定的。贷款本应基于借款人自身的信用、收入和还款能力。如果真正买房的人不是银行审批的借款人，这就违反了银行的规定。 关系破裂风险： 无论买房者和贷款人的关系多亲密（亲人、朋友），风险永远存在！ 案例中原本的夫妻关系，在利益（房价翻倍）和关系变化（离婚）面前，矛盾立刻显现。被借名者（继父）主张分享房产增值收益（3万美元），在法律上并非完全“无理”。 控制权旁落：… Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
外国人投资美国房产的税务雷区 | 30年经验专家深度分析 ｜指南｜ 在我职业的30年生涯中，除了服务成千上万的本地居民实现他们的美国房产梦以外，也有越来越多的外国人, 尤其是中国公民，请我帮助他们在美国购买和出售房产，我想跟大家分享一下外国人在美国拥有房地产的税务考虑。 1 收入所得税 第一，收入所得税。一旦你在美国拥有了房地产，如果有租金收入，你就要按照美国法律申报收入所得税的，income tax 。 纳税义务 尽管你是外国人，可是你的收入是从美国来源所得，要按照美国法律报税，说到报税很多人就想，哎呀，就这么这么点钱还要报税，想不报税。 税务筹划 其实很多时候，如果你找对了会计师，并不是你的租金的每一分钱都要交税的，因为有很多开销可以抵消收入，比方说房产管理员的费用，缴纳的房子的地税，如果你的房子是贷款买的，贷款的利息也是可以扣除的，你的房子如果进行了任何维修，这些维修费用也是可以扣掉的，房子还有depreciation，资本折旧，这些减去以后，真正留下来的收入是不多的，那样你需要真正缴纳的税务金额是非常少的，这样做可以避免将来偷税漏税的法律责任。 另外还有个很好的好处，你就可以因为报税拿到一个税号，US Tax ID, 它可以方便你以后做很多事情。 2 资本利得税 当你卖房的时候，你还要交一个资本利得税， Capital gain。 纳税基础 比方说你当初是100,000块钱买的，卖出了150,000，你的房子增值的50,000块钱是要交capital gain的。 另外在卖房子的时候还有一个法律很多人不知道, FIRPTA。 这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。 这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务，而且一般是15%的税率。 退税机制 很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。 因为每一个在美国卖房产的外国人都因为FIRPTA而多交了预扣税，想退回来，需要报税并申请退税，那么处理这个房产交易的过户律师就非常重要了。他们如果没有经验，预交的材料没有报备齐全，都影响到以后申报的成功。 … Read More
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
亚特兰大：未来十年美国地产投资明星城市 亚特兰大的崛起——从隐形冠军到明星城市 想象一下，一个城市在过去三十年中人口增长了300%，从200万飙升至600多万；一个城市拥有全美最繁忙的机场，年旅客流量超过1亿人次；一个城市吸引了可口可乐、CNN、UPS、达美航空等世界500强企业的总部，甚至保时捷和奔驰也将北美总部迁至此处。这不是科幻小说中的未来城市，而是现实中的亚特兰大——美国东南部的经济与文化中心。 早在2016年，我就曾写文章预言亚特兰大将成为美国地产投资的隐形冠军。如今，八年过去了，亚特兰大的地产市场表现远超预期，尤其是在加州和佛罗里达因气候变化导致保险费用飙升、地产市场动荡的背景下，亚特兰大的优势更加凸显。 谈到投资美国地产，传统上包括中国投资者在内的国际投资人的第一反应是加州，纽约甚至是德州。这样的观念是有历史基础的，毕竟纽约是美国最国际化的大都市，而加州则是华人聚集地，气候宜人，地理位置也靠近中国，而德州由于地产的价格低廉也吸引了不少投资人。然而，随着美国本土人口流动的变化和气候变化的加剧，美国地产投资的趋势正在发生显著变化，在过去几年，越来越多的人在从加州，纽约，佛罗里达搬到亚特兰大。唯一的例外是德州，德州因为房价便宜吸引了不少人口迁入。但和亚特兰大相比，德州的至少有下面三个明显的缺点： 气候炎热，远不如亚特兰大的四季分明； 尽管它的房价便宜，但地产持有成本高，它的地税几乎是亚特兰大的两倍； 最后在政治上文化上，亚特兰大更为平衡和开放，蓝红相间，在过去的二十年，成为美国总统选举的必争之地；而德州是无可置疑的红州，非常传统和保守。不是所有华人都很喜欢和接受的。 那么，未来十年，亚特兰大的地产市场将如何继续领跑全美，能否成为美国地产投资，安家置业的明星城市？让我们通过数据和事实，揭开亚特兰大的地产投资生活密码。 气候变化下的地产投资新格局：亚特兰大的独特优势 近年来，气候变化对加州和佛罗里达的地产市场造成了巨大冲击。加州的野火和干旱，佛罗里达的飓风和洪水，不仅推高了保险费用，还让许多投资者开始重新评估这些传统热门地区的投资价值。根据美国保险协会的数据，加州的房屋保险费用在过去五年中上涨了超过50%，而佛罗里达的保险费用也因飓风风险的增加而大幅攀升。许多保险公司甚至拒绝为这些高风险地区的房产提供保险，导致房主面临更高的成本和更大的不确定性。 图表1：加州、佛罗里达与亚特兰大保险费用对比（2018-2023） 地区 2018年平均保险费用 2023年平均保险费用 涨幅 加州 $1,200/年 $1,800/年 +50% 佛罗里达 $1,500/年 $2,200/年 +47% 亚特兰大 $800/年 $850/年 +6% 在这种背景下，亚特兰大凭借其稳定的气候、低廉的保险费用和丰富的土地资源，正成为投资者眼中的“避风港”。与加州和佛罗里达不同，亚特兰大几乎没有地震、飓风或洪水的威胁，房产持有成本低，投资风险小。 人口增长与土地资源：亚特兰大的双引擎驱动 亚特兰大是美国人口增长最快的城市之一。根据美国人口普查局的数据，过去三十年中，亚特兰大的人口从200万增加到600多万，年均增长率超过3%。与此同时，亚特兰大的土地资源非常丰富，与加州和纽约的土地稀缺形成鲜明对比。这种人口增长与土地供应的平衡，使得亚特兰大的房价保持在一个合理的水平，既不会过快上涨，也不容易形成泡沫。 图表2：美国主要城市人口增长率对比（1990-2020） 城市 1990年人口 2020年人口 增长率 亚特兰大 200万 600万 +300% 洛杉矶 350万 400万 +14% 纽约 730万 850万 +16% 休斯顿 160万 230万 +44% 经济发展与跨国公司云集：亚特兰大的经济引擎 亚特兰大不仅是美国东南部的经济中心，还是众多跨国公司的总部所在地。可口可乐、CNN、UPS、达美航空等世界500强企业均将总部设在这里。近年来，亚特兰大的高科技产业、物流业和金融服务业发展迅速，吸引了大量企业和人才涌入。保时捷和奔驰等国际知名企业也将北美总部迁至亚特兰大，进一步推动了当地的经济发展。… Read More
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（12）半路杀出的程咬金 那套出售多时的房子终于遇到了合适的买家，李女士还没从顺利过户的喜悦中回过神儿来，一封律师函就递到了她的手里。 律师函是是前夫委托寄来的，大意就是这个卖掉的房子是两人婚后买的，卖房的收益他要分一半。李女士如果有异议，对方就要走法律程序。 提到前夫，李女士至今还恨得牙根痒痒。自己二十五岁嫁给他，兢兢业业地工作，勤勤恳恳地持家，没想过大富大贵，只求个现世安稳。谁知婚后第六年，老三还不满一岁，这个男人就有了外遇坚持要离婚。李女士心有不甘，哭也哭了，闹也闹了，奈何男人铁了心，最后只得放手，在离婚协议书上签了字。 离婚时，两人共有两处房产，其中一套是前夫婚前买的，在他名下。另一套是婚后李女士出钱买的，房产证上是她的名字。于是两人自然而然地各领一套。因为没什么争议，这部分内容便没写进离婚协议。 如今他们分开也有十多年了，李女士带着三个孩子，一边工作一边养家，其中的艰辛自然不用多说。前夫除了按月付给孩子们赡养费，没有尽到更多父亲的责任。可谁能想到如今他竟然打起了李女士这套房子的主意。 那是否真的如他所说，就因为房子是在两人婚后购置的，他就有资格分一杯羹呢？这个还要具体情况具体分析，关键取决于他们所在州对离婚的立法规定。 在美国，不同的州对离婚的立法规定以及财产分割的标准是不同的。 比如在加州，实行的是夫妻共同财产制。在夫妻双方没有婚前或婚后的财产约定的情况下，婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共有。这样虽然那套房子是李女士自己买下的，产权证上也只有她的名字，却实实在在属于夫妻共同财产，前夫的做法虽然卑劣，为人不齿，却也算师出有名。 而在乔治亚州实行的是公平分配制，在财产分割时会综合考虑双方的收入及财产情况，以及婚姻持续的时间长短，双方的年龄及健康状况等各种因素。像李女士遇到的这种情况，前夫能否获得卖房收益，能获得多少，要看男方对房子的贡献，比如有无付过首付，是否付过房贷，有没有参与过房子的维护修缮等。 不管怎样，在这里提醒大家，处理离婚纠纷时一定要先弄清楚自己所在州的离婚法规。同时要将财产分割，配偶赡养及子女监护等各项问题一一明确写进离婚协议。李女士当时如果在协议中注明这套房子全权归她所有，那么也就不会给前夫可趁之机，在离婚多年后还来闹事了。这也说明了起草离婚协议时，请一位专业的律师来为内容把关非常有必要，这样才能更好地维护自己的利益，争取最大的权益。 而作为过户律师，在过户前的产权调查中，遇到卖方有离婚的状况时，我都会向对方要求查看离婚协议，明确关于房产分割的条款，为的就是避免过户结束后出现产权纠纷，为买家带来不必要的麻烦。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（11）一波三折的过户 那本是个再普通不过的周三下午。 因为月末的关系，要处理的案子特别多，律所里的每一个人都在自己的岗位上紧锣密鼓地忙碌着。 下午三点左右，我们才结束一套房子的过户。送走了买卖双方和各自的经纪，我接了杯水回到办公室，准备慰劳一下操劳过度的嗓子，电话就在这会儿打了进来。 “刘律师，您好！”电话里是一个温婉轻柔的女声，但语气中却透露着一丝紧张和警惕。“ 我正在出售的房子后天就在你们律所过户了，现在有一个非常重要的请求关乎我的人身安全，请您一定要满足我。” 听到这话，我后背一直，刚刚放松下来的精神一下又紧绷起来。这位H女士提到的是周五要过户的一套房子，而她正是这套房子的“准前任”女主人。 这本来是一个比较简单的案子，房子产权干净，买家收入稳定，信用良好，各种材料及相关款项也都已经到位，就差后天过户桌上的签字交接了。现在她忽然提出过户时必须避免和丈夫见面的要求，希望能给他们安排两个不同时段来办公室签字。 我有些为难，周五是七月的最后一天，同一天过户的有好几个案子，时间已经很紧张了。“我们有三个办公室，您看能不能这样，你们在同一时段过来，到时安排在两间房里，这样也不用担心打照面了！”我提出了一个折中的方案。“刘律师，真的不行！”她压低了的声音里充满了恐惧和不安，”我不能冒这个险，他看到我会杀了我的。昨晚我已经带着孩子离开家了，他目前并不知道我的下落，我也不敢让他知道。您是不了解他有多危险，必须要把时间错开才行！” 我查看了一下周五的安排，只有下午一点左右有近一个小时的空档，而他们原定的过户时间是早上十点，三个小时的时间差应该足够了。于是我一边安抚她，一边把那个时间段标注了出来。心愿达成，H女士一再表示感谢。电话的最后她再次强调了事情的严肃性，并提到为了防止丈夫在这里蹲点儿，当天会把车子停在附近，然后打Uber过来。看她一副严阵以待的架势，我也不敢掉以轻心，挂掉电话就召集办公室里所有人开了个会，告诉大家大致的情况和相关安排，并提醒大家这个H女士的丈夫打过来的任何电话都必须由我亲自接听，任何人不得透露她的联系方式和签字时间。 转眼到了周五上午，房子的过户如期进行。除了H女士，买卖各方都到齐了。坐在我斜对面的男屋主四十上下的年纪，中等身材，戴副眼镜，举止之间也颇有修养的样子，很难与他太太口中那位凶神恶煞般的家暴男联系在一起。 因为卖方经纪前一天已经从男屋主那里了解了事态，也与我通过电话商量了对策，所以对下午一点的安排我们心照不宣。当告知男方他太太的签字要随后才到，然后卖房的钱两人平分的时候，对方的情绪激动起来，态度也变得非常强硬。他坚决不同意平分利润，并提到自己昨天已经联系了离婚律师，今天就准备提交离婚申请了。太太马上就要变成毫不相干的人，这钱怎么分配还要另作计较。 情况一下变得棘手起来。原本一起卖房的夫妻二人，在过户的节骨眼儿上闹起了离婚，接下来该怎么办呢？ 根据经验，我给出了这位先生三种方案： 一，停止过户，取消交易。等离婚结束财产分割清楚了再重新卖房。 但一个房子能找到买家很需要缘分，下次什么时候能卖出去先不说，这样做意味着大家白忙活一场，卖家还要承担一个违约的责任。所以他首先就把这个方案否决了。 二，接受太太的要求，平分卖房利润，等她的签字到位，一人一张支票，完成过户。 这样解决男方显然不甘心，急切地询问第三种方案。 三，联系离婚律师，由他暂时保管卖房子的这笔钱，等离婚结束后再根据财产分割协议来由律师分配。 犹豫不决的男屋主决定先咨询一下他的离婚律师。 好巧不巧，律师当时正在上庭，这一等又是一个多小时。眼看着离H女士来签字的时间越来越近，我真是心急如焚，想说不会这么冤家路窄吧！昨天还特意交代了助手万一有失控的情况立刻拨打911，千万不要一语成谶啊。 好在律师忙完就接了电话，电话里建议他接受太太的要求，先把房子顺利过户。考虑了一下，男方决定照做了，事情总算得到了一个妥善的解决。 再后来的一切就相对顺利了。 下午一点，完成护送任务的卖家经纪又如约回来，同时H女士也准时到达办公室签好了所有文件。直到目送她坐车安全离开，我们所有人才终于从如临大敌的氛围中抽离出来，莫名地有种参演了一部惊险刺激的刑侦大片儿的感觉。 这里可能有人会问，如果在过户时，夫妻二人没有就卖房利润的分配问题达成一致的话，过户后会有什么情况出现呢。这就又一次涉及到我们之前讲过的产权问题，给买家留下纠纷隐患了（参见文章“陌生女人的起诉”） 不管怎么说，这次过户总算是有惊无险地完成了，但带给我的触动挺大的。如果当时时间对接上出了差错，或男屋主离开后又折回来，迎接H女士的会是什么？迎接我们的又会是什么？我不知道，也庆幸不会知道了。新闻、电视剧里的那些情节还是留在电视上吧，希望我们案子里的这两位客户接下来的故事能少点波折。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（10）层出不穷的贷款 小杨夫妇近几年手头儿攒下些积蓄，准备再买套房子来做投资。前后看过不少，最后锁定了位于隔壁小城的一套townhouse。十年左右的房子，十万出头的价格，三室三卫，买来做出租房再合适不过了。夫妻俩一合计就下了offer，卖家也爽快，一来二去就谈成了一个双方都比较满意的价格。接下来就准备各种材料等过户了。两人开开心心地等着交房领钥匙的时候，过户律师忽然通知他们出了一个比较严重的问题。原来产权调查报告出来了，显示这个房子上押着六笔贷款，而且都没付清。 总共不过十万出头的房子，怎么会有六笔贷款在上面呢？ 原来在美国，针对第一次购房的中低收入者，政府有很多补助计划和优惠政策。不仅有联邦住房管理局提供的低首付低利率的贷款方案（FHA Loan），美国各州、县甚至市也都有不同的援助项目。以乔治亚州为例，美国住房与城市发展部（HUD）就有一个叫做“梦想计划”（Georgia Dream Program）的项目，为合格的申请人提供数目可观的零利率贷款，让购房者用于支付首付和过户的各项费用。同时针对因为失业、重大疾病等意外事故导致不能按时还贷的屋主，乔治亚州还有一个“房屋安全计划”（HomeSafe Georgia），同样可以提供可观金额的贷款帮助屋主偿还现有房贷。 再回到咱们小杨夫妇的这个房子。 原来这位卖家因为收入状况不太好，当初买房时就向政府申请了FHA贷款，又通过“头款补助计划”向HUD贷款付了首付。接下来的十年里，借助政府对低收入房主的各种援助项目，又因为各种突发经济状况先后借贷四次，最终使这个成交价十万出头的房子负债高达十五万。合着房子卖掉之后，卖家一分钱拿不到，还要另备几万块把之前的贷款还清。面临这种状况，经济本就紧张的卖家近乎崩溃，这场交易只能中途叫停，小杨夫妇也不得不和心仪的房子挥手告别。 其实这样的结果，对咱们的买家小杨夫妇来说是一件好事。如果不是律师及时发现房子产权的问题，到时稀里糊涂过了户，卖家又还不起之前的欠款，那所有的债务都会转到新房主小杨夫妇身上，咱们之前讲过的产权纠纷的官司又在所难免了。 一个小房子，六个贷款，听起来有点儿匪夷所思。但其实就在不久前我就处理了一个类似的案例。单单这个产权调查的过程就花费了我们大量的时间和精力，贷款次数太多以至于卖家都记不清倒底有哪些，分别是何时贷的。我们一次次打电话到相关部门，一项项的核对确认，才最终弄明白。最后虽然也是没能成功过户，但我们及时发现了买家过户后面临的各种隐患，也不枉辛苦一场了。 咱们唐代大诗人杜甫曾写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”不得不说，能让各个阶层的人都有所居有所养是一个社会的进步。但也不得不在这里提醒通过常规渠道买房的大家要擦亮眼睛，遇到这种情况不能草率，更重要的是一定要请个专业的过户律师来为你护航掌舵，避免后续出现不必要的麻烦。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户中的坑（9）失联的律师事务所 小林是从房产经纪的一封邮件得知自己新买的房子出了状况的。 地产经纪人是相识多年的朋友，邮件里说发现自己从过户律师那儿拿到的支票被银行拒付了，给律师事务所打了无数次电话也没人接，去了他们办公室也没人上班。他联系了卖方经纪才知道对方的支票也被拒付了，更严重的是卖家收到银行的通知信说已经欠款一个月，如果持续欠款的话银行就要启动房子的没收程序了。小林看后一头雾水，房子过户才一个多月，自己也刚刚付过账单，哪来的欠款一说。更何况银行不联系作为现任房主的自己，怎么反倒联系卖家呢？小林赶紧打电话给地产经纪人，才明白是过户的美国律所出问题了。 原来，买房子的时候自己缴付的所有资金和银行的贷款金额都是先交到过户律师手上的，律师再以支票或电汇的形式付给卖家、卖家的贷款银行和买卖双方的地产经纪等，分别用来还清卖家的贷款余额，结算交易过程中的各项费用。现在的问题是过户完成后，过户的美国律所违规挪用了相关的资金，没有把相应的款项交给卖家的贷款银行去还清卖家的贷款，导致银行开始向卖家追债，而已将房子售出的卖家看到律师已经按规矩把自己欠原来银行的贷款余款从应该给自己的买卖价里扣下了，以为过户律师会还款的，自然无论如何也不肯再继续付房子的账单，他也没有钱去还款了。 接下来的问题就是卖家如果继续不付账单，因为他的银行有这栋房子原先的抵押债权，即房子还是原来卖家贷款银行的抵押品，所以这笔贷款还会跟着房子直到付清为止，那么现任屋主小林等于是买了一个房子，可是同时欠了自己的和卖家的两份贷款。看到这里，如果你是小林，脑袋要爆炸了吧，怎么这么倒霉！ 小林夫妇早年来美留学，毕业后幸运地找到工作留了下来。几年来勤勤恳恳攒下积蓄付了首付，漂泊多年终于在美国拥有了第一个真正意义上的家。可谁知房子还没暖热，竟摊上这么档子事儿，真是六月飞雪也表不完的冤屈啊！而且，本来地产经纪推荐的是他长期合作的一家在社区比出名的律所的一位华人律师。小林之前陪朋友去过户时接触过，感觉律师很专业认真，但做事比较严肃保守，尤其对风险防范很重视，解释比较多。小林认为过户是件很简单的事情，觉得律师有点啰嗦，甚至感觉有点小题大做。相比之下，小林选择过户的美国律所，规模颇大，小有名气。位于繁华商业地段的办公楼装修得高端大气，而且过户的手续很快就完成了，过户律师也基本没有浪费时间提示风险，让小林感觉很畅快，效率很高。“过户嘛”，小林想，“就那么些工作量，找哪个律师还不都一样？花钱自然要选更高大上的服务。”他当时对自己的选择很是满意，做梦也没想到看上去那么高大上的律所，相处起来那么亲切和善的律师，竟然把那么一大笔钱活生生地挪用，从人间蒸发了。接下来迎接小林的，将是一场劳神伤财的官司。庆幸的是他购房时买了产权保险，不然真要落得一个无家可归的下场了。可麻烦还是不少，卷入一场官司是免不了了。 小林的这个故事是一起真实的案例，就发生在2019年四月，因为过户律师事务所的不法行为，直接导致了买家的利益受侵，卖家也因为贷款拖欠不付信用受到了极大的损害，小林的贷款银行也受到了损失，因为他们的贷款变成了第二顺位的贷款，那就不能在卖家银行没有付清的情况下有没收房子的权利了，这和银行当初同意给小林贷款的条件完全相违背的，这样银行的贷款就完全没有保障了， 而且过户涉及的各方都空忙一场，没有拿到应得的酬劳。听起来有些极端，但生活中不乏实例。 三年前轰动一时的Hardwick一案中（参照文章“不翼而飞的巨款”），主要合伙人Nathan Hardwick伙同另一负责人，从公司的客户信托账户中挪用近三千万美元用于私人挥霍，造成大批客户的财务损失并导致公司破产。而今年五月，亚城另一个颇具规模的律所Dickason Law Group也被爆出了财务丑闻，160万美元从公司的客户信托账户被转出，同样造成了许多客户的经济损失。针对这一事件，目前已经开始了多起诉讼，资金的去向和用途也在调查中。该所的经营模式就是雇佣许多刚出校的律师打市场，这些在客户面前过户的律师并不真正知道和管理案子的资金和案件本身，只是签字的摆设，客户以为是跟一个大的律所打交道，其实他们根本不知道自己的案子是由谁在处理。 说到这里我们可以看到，选择一个专业、负责的过户律师有多重要。房产交易过程中，律师的作用绝不是准备准备材料，签签字这么简单。律师需要解释合同，审阅产权，清算账目及在结案后提供后续服务。各项工作复杂繁琐，需要非常的细心、耐心并有责任心。而且因为工作中要和大量的流动资金打交道，还需要我们有很强的定力。以上这些特质才是广大客户朋友在选择过户律师时需要特别看重的标准。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产过户中的坑（8）消失的租客 下周四林哥就走了整五年了。 和往年一样，周先生照例去银行存了张支票到林嫂账户，算作慰问。 林哥是个热心仗义、耿直豪爽的北方汉子。当时经营一家不大的中餐馆儿有些年头，凭着能吃苦肯受累，一家人在美国虽说没有大富大贵也算是衣食无忧了。 初识的时候，周先生还是个落魄的穷学生，没少得林哥一家的照应。后来工作了，经济状况慢慢好起来，两家也一直来往频繁，如家人般走动着。 最后一次一起吃饭是2009年，林哥兴冲冲地对他说，遇到了一个很好的投资项目，是城郊一个新开发的中型购物中心。租赁合同长达十五年，经纪告诉他投资回报率近12%，绝对是个不可多得的赚钱机会。林哥还说准备把这些年攒下的积蓄都拿出来，和几个朋友合伙投资，这样自己就可以退休了，不用一辈子干餐馆了，还问他有没有兴趣也分一杯羹。当时周先生正准备换房子，资金紧张，迟疑了一下还是拒绝了。而且这种近乎天上掉馅饼的事儿，让他心里隐隐有些不安，但作为外行，又说不出哪儿不对劲儿。他只好提醒林哥商业地产投资比较复杂，一定要小心谨慎。 然而后来还是出事儿了。 十几家人每家几万到几十万不等，其中林哥是最大的投资人，凑够了首付把这个shopping center地产过户了，因为是刚建好，租客都在免租期内，那些租客也还因为装修等原因没有搬进来，可是过了免租期后，那些说好的租客竟然没一个真正开业，更不用提租金了。后来才发现原来是开发商和卖家经纪人联合做了手脚，为了卖这个刚造好的shopping center伪造了一批假租赁合同吸引投资人上钩，而所谓的租客根本不存在。所有的买家投资人慌了神，但首付已经投进去大部分积蓄，哪有余力再去支付每月数万的贷款。偏生又赶上金融危机，想贱价卖都无人问津，没办法，不到一年，房产因拖欠贷款被银行法拍（foreclosure）了。所有投资人的钱都打了水漂，其中几个大户损失惨重，特别是入股最多的林哥，十几年辛辛苦苦攒下准备退休的血汗钱就这么没了。本来就有高血压的他一个急火攻心，竟突发脑溢血，送去医院救回一条命来却落了个偏瘫的后遗症，话也说不利落了。老话说：“哀莫大于心死”。揣着那么一件过不去的憋心事儿，不久之后他就再次脑溢血复发，这回终究没抢救过来，人就那么去了。 其间周先生也到处帮他咨询律师，看有没有可能为买家们讨回公道。奈何律师也要吃饭，每家都要付律师费才愿意了解调查这桩案子。而且依照法律，了解地产状况以及发现其中存在的问题是买家自己的责任，这些买家连基本的尽职调查是什么都不知道，也当然没有做。而且这个案子就算起诉赢了，卖家开发商拿到钱早就不知所踪了，执行判决又是一桩诉讼案件，费用照样花，钱却不一定能拿回来。这样一桩惨剧，也只能不了了之。投资人们亏了钱，林哥还搭上了一条命。 林哥的经历虽然是个极端案例，但却是个真实的故事。买家们没有经验，也没有聘请专业律师在合同签署前审阅合同并谈判，签完合同后也没有做尽职调查（due diligence)，投资也不了解自己投的什么资，遇上了卖家及其经纪的恶意欺诈，导致吃了大亏。 商业地产交易中的买卖合同和住家买卖合同完全不同，它规定了以后买卖双方的行事规则，我们经常碰到老美卖家锱铢必较，所以合同的文字规定的意义一定要请律师把关， 绝对不要用中国人的哥们义气握手定乾坤的做法来买卖商业地产。而后面的尽职调查，主要是在买卖双方在签订合同之后，通过合理信息批露、调查，更细致全面地了解目标地产的状况和可能存在的问题，降低地产交易中的风险。尽职调查的对象不仅包括将要购买的商业地产，也包括卖家以及在商业地产上的租客等等，它的目的就是让买家了解自己买的是什么。因此可以说买方是尽职调查中受益最多的一方。 这项尽职调查往往需要由经验丰富的专业人士来完成，需要一定的时间，且往往收费不菲。有时买家为了省下这笔钱或为了尽快完成过户，就选择跳过这项调查，其实是很不可取的，很容易因小失大，得不偿失。特别是在乔治亚州，秉承的是买者自慎原则（ buyer beware）。房产交易结束后出现的问题，如果是买方在交易前期有办法通过尽职调查发现的，事后法官是不会同情买家所受的损失的。 很多时候，买家可以选择使用自己的律师来做尽职调查，但尽职调查和过户是两个完全不同的工作。在投资过程中聘请一位律师同时做尽职调查和过户两项业务是可行的，这样其实会方便买家，也节省一些费用。因为律师在尽职调查的时候就开始熟悉地产的情况了，这样完成尽职调查后继续做后面的过户就更容易上手一些，当然这两项工作的费用会比单纯只做过户要高不少。 很多客户不太理解，只看价格，不管内容。我们经常碰到客户开口就问过户要多少费用，这个问题在商业地产过户中其实很难回答，是由客户需要的具体服务内容决定的。市面上很多律师为了拉来生意，往往只是给客户报一个较低的价格，只涵盖最简单的过户手续，像我们上面提到的尽职调查根本不管，也不会提醒买家其重要性。看似收费很低，但提供的服务却是不完善的，一旦出现问题，吃亏的还是买家。总之，尽职调查的费用虽高，但这笔钱花在刀刃儿上，每一分都是值得的。毕竟，事后声讨公道永远比事前规避风险代价昂贵得多。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房地产过户中的坑（7） “过户桌”上的谈判 近年来，随着美国经济的复苏，越来越多的人涌入地产投资的大潮。有人赚得盆满钵盈，也有人赔得倾家荡产。地产投资市场里看似风平浪静，鱼美蟹肥，实则机关重重，暗流涌动，所以大家在下水之前一定要先了解水势、识得水性。 商业地产的种类很多，有仓库写字楼、加油站、购物中心和大型商场等等。种类不同，需要注意的事项也不同。今天咱们主要聊一聊带租客的商业地产。 有租客，买家在决定投资前了解租赁关系和租约细则就非常重要。 首先，商业地产完全是从投资回报的角度定价，弄清租约的详细规定，估算出投资回报率，是评估地产定价是否合理的一个标准。另外，商业地产中的租赁关系在过户之后将相应地转到买家手里，租约条款搞不清楚，买家接手后便很难对租客进行管理。最重要的是，利润高收益好的地产才有投资价值，这其中租金的高低，租期的长短都是决定投资回报率的重要因素。 因此，买家必须了解地产的租赁状况，同时也要确保体现在买卖合同中，才能更好地降低投资风险，维护自己的利益。否则，按照乔治亚州“买家自慎”（buyer beware)的原则，买家是在交易中有责任了解地产状况，发现隐藏问题的地方。如果过户后出现了什么问题，所有的损失都只能由买家自己承担。 说到这里想到上个月我刚刚过户的一个案子。当时地产经纪提供的买卖合同非常简单，只是按标准合同注明了房屋地址、买家、卖家及成交价格。起初我以为是一般的住家房屋买卖，中间由于买家的许多问题我才跟买家有很多沟通，通过多次沟通后才得知是一桩商业地产买卖，但合同上只字未提。鉴于商业地产的复杂性，我多次联系了买卖双方了解情况，发现是两间出租的房间，分别出租给两个租客从事生意活动，而租约的情况在合同中也只字未提。 当时给我的过户时间非常短，发现问题时离过户不到三天。我立刻要求卖家经纪提供租赁合同，同时提供租客交付租金和定金的信息，便于过户时结算。结果他提供的信息与租赁合同上有多处不符。最后拖到过户当天，无奈之下的我只能在过户签字桌上要求卖家提供一份与租客认知一致的租约最终版本，才为双方完成了过户手续。 至今想想还有些后怕。作为过户律师，我们接触不到交易的地产，房子是自用还是商用，合同上未写，买卖双方没提，我们就不得而知。如果当时不是我警觉性高，多问了一句，房子就那么稀里糊涂过了户的话，接下来买家还不知道要面对什么样的糟心事儿。 总之，商业地产的投资回报率高，但同时情况复杂，陷阱也多。在这里提醒大家，在投资之前一定要多研究，了解地产投资的基本知识和相关流程；同时多考察，了解投资对象的自身状况；更重要的一点是选择一名专业的律师来把关，为投资保驾护航。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
