百万土地交易暗战，一招化险为“盈” | 一场没有硝烟的战争
Posted on August 13, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
百万土地交易暗战，一招化险为“盈” | 一场没有硝烟的战争
上个月我处理了一起百万美金的土地过户案件，这个案子历时七个月，我代表的卖家人员众多，众口难调，意见不一，交易也经历两次买卖才顺利成交，整个交易过程看似平淡却暗流涌动，进行了一场没有硝烟的战争。
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案件分析
当初好几家人合伙买了一个农场，经过多年，价值翻倍。
农场上住的房客看到了它未来的前景，想跟卖家把这块地买下来，卖家以为是找上门的事情，很简单，没有去找经纪处理，这样可以节省一笔费用。
多方持股与租客介入
他们先找了一个老美律师，来回跟租客协商了好几次都没有搞定，最后中一个股东是我20多年的老客户，找到了我，这位老大姐说刘律师，我还是相信你，你帮我们处理吧。
几位股东对花费非常在意，要求我以最简单的方式把这个合同处理掉，我也就按照他们的要求出具了一个简单的合同，租客几经周折，最后终于签了合同。我们按照过户日期开始跟双方联系，准备所有的工作。
延期风波
过户前两天再次提醒双方过户，买家突然提出来说他的钱不能到位，能不能延期？卖家以为是很正常的事，跟我说没关系，延期吧。
律师的直觉告诉我不一定这么简单，我迅速告诉他们必须签合同修正案来约束买家。卖家同意付费让我出具一份延期合同，延期一个月。
在过户两周前我又开始通知双方准时过户，尤其是买家，因为卖家已经迫不及待等着卖了。买家一直没有音讯，一直到过户前一周突然告诉我说因为他们发生了火灾，资金还是有困难，要求再次延期，这时卖家很着急了。
新买家介入与法律风险预警
正好在这个时候隔壁的邻居联系上了卖家，提出了购买意愿。正在着急上火的卖家想立马跟第二个买家签合同，以免错过了这个千载难逢的机会。
可是这个时候第一个合同并没有到期，尽管买家这个时候提出延期过户的请求，也就是说我们知道买家实际上是不能够履行合同的，在这种情况下，卖家能不能签第二个合同?
答案是不能，因为第一个合同仍然有效，只要过户日没有到，最后一天买家都有可能履行这个合同，而如果现在我们却以为买家不能履行合同而冒然把第二个合同签了，卖家就成了主动违约方，那么买家知道了就能以卖家违约来进行求偿。
一旦双方有纠纷，地产就不能进行买卖过户，第二个合同也会过不了户，那将会是一场折了夫人又赔兵的下场了。
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策略应对
可是如果不立马把第二个买家搞定的话，买家跑了怎么办?
交易落地
我告诉卖家，你们听我的安排，我们让买家出具了一个邀约合同，但是卖家先不要签，合同就没有生效，那卖家就没有针对第一个合同产生违约行为。
我们一直等到第一个合同过户日后的第二天一大早我才让几位卖家签了第二个合同。这个时候我立马开始了第二个合同的过户手续，一个星期就把第二个合同顺利完成了过户。
过完户以后我再根据第一个合同买家不履行合同来跟第一个合同的买家发出律师函，通知他因为买家没有履行合同，他的定金归卖家没收，这个时候买家看大事已去，也不好为了定金去打一场官司，因为任何一场诉讼轻轻松松会花掉几万块钱，远比这个定金本身要高很多，他无奈放弃了对定金的争议。
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完美收官
我的卖家不仅拿到了第二个买卖合同的价钱，还在买卖结束以后，拿到了第一个买卖合同中没收的买家的定金。
客户认可
每个卖家收到这笔额外的钱的时候都非常开心，谢谢我因为我的专业技术能力让他们不仅顺利地卖掉了这块地，还避免了因为他们的无知而可能产生的法律纠纷。
而且因为我的出色工作他们还额外的收到了一笔钱，每个人都愿意支付高于他们预算的律师费来弥补我的额外工作而产生的工作时间并表达对我的感谢，因为他们额外收回来的钱远远超出了我的律师费，我的费用对他们来说就是免费的，他们非常高兴。
我经常告诉我的客户，找对了专业人士，经常是事半功倍，而且往往收到的远远多于付出的!
刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。
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