美国房地产重磅消息 –地产经纪支付方式将发生重大变化
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
美国房地产重磅消息
地产经纪支付方式将发生重大变化
2023年10月31日，美国地产界发生了小地震！密苏里州堪萨斯城的一个美国联邦陪审团裁定，包括伯克希尔旗下的HomeServices of America及其两家子公司以及地产公司Keller Williams在内的一些住宅经纪公司以及美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)必须支付17.8亿美元的赔偿金，因为他们共谋人为提高房屋销售佣金。消息一传出来，就对美国地产经纪公司产生大震动。Zillow的股价周二下跌了6.9%，创下自2022年6月以来的最大跌幅。虽然该公司并不直接依赖佣金收入，但其核心业务是向买方经纪人销售营销服务。该股票自2021年2月的峰值以来已下跌超过80%，其它地产经纪公司的股价也在周二下跌，Compass Inc. 下跌了6.2%，Redfin Corp. 下跌了5.7%。
其实这一裁决对股市的短暂影响从长远来看可以忽略不计。这一陪审团裁决的真正意义在于它可能会颠覆美国地产交易的方式，尤其是地产交易中经纪的佣金支付方式。
- Sitzer/Burnett 案件基本案情
在这起集体诉讼中，原告包括2015年至2022年间在密苏里、堪萨斯和伊利诺伊州出售了超过26万套房屋的卖家，他们反对他们必须支付给买方经纪人的佣金。裁决是在为期两周的审判后做出的，根据美国反垄断法，赔偿金可能会翻倍，超过53亿美元。
在美国，经纪人的报酬通常约占到房屋销售价格的5%到6%，其中约有一半支付给买方经纪人。卖家抱怨说，这种模式通过保持买方经纪人的佣金在2.5%到3%的范围内抑制了竞争，尽管许多买家可以在网上独立找到房屋。卖家说，这种安排具有“严重的反竞争影响，除了对买方经纪人有利外，在经济上毫无意义”。作为被告之一，美国全国房地产经纪人协会则表示，没有证据表明经纪人们强行单方面限定佣金的数额。
针对陪审团的裁决，美国全国房地产经纪人协会的发言人表示，该行业协会计划提起上诉，并寻求减少赔偿金。同时，HomeServices也表示对裁决感到失望，计划提起上诉。而Keller Williams也表示将考虑上诉。
值得一提的是，Re/Max和Anywhere Real Estate，其品牌包括Century 21, Coldwell Banker and Corcoran ，也曾是被告，但在审判前达成了和解，Re/Max支付了5500万美元，Anywhere支付了8350万美元，但没有承认任何过错和责任。
- 其他相关案件
这一陪审团裁决之所以意义重大，在于它对其它相关案件的潜在影响。其一就是针对美国全国房地产经纪人协会在伊利诺伊州的集体诉讼，预计将在明年初开庭。在那个案件中，原告的求偿金额近400亿美元。如果原告胜诉，会给美国房地产经纪人协会带来生存威胁。尤其是Re/Max和Anywhere Real Estate同意与Sitzer/Burnett案的原告合作，作为他们和解协议的一部分，这对美国房地产经纪人协会是很不利的。
但对目前的经纪支付方式最大的威胁是来自美国司法部对该行业做出的调查。司法部最近介入了一起关于买方佣金的马萨诸塞州诉讼案，这表明了美国司法部介入相关问题和案件的强烈兴趣。本来美国司法部在特朗普担任总统时已经与美国全国房地产经纪人协会达成了一项和解协议，但拜登总统上任后美国退出了和解协议。有专家认为，在拜登总统的的现任任期内，美国司法部有60%的可能性会提起诉讼，因为美国司法部认为美国地产行业的传统佣金结构是反竞争的，不利于消费者。
- 行业目前的反应
在等待法庭裁决的同时，美国地产行业的一些机构和组织已经在修改相关的报酬结构。在失去了几家大型经纪公司的会员资格并提前预计到周二的裁决结果后，美国全国房地产经纪人协会上个月宣布，他们正在改变规定，允许卖方经纪人在挂牌房屋时不向买方经纪人提供佣金。而纽约房地产经纪人协会（不属于美国全国房地产经纪人协会）已经走得更远，禁止挂牌卖方经纪人支付买方经纪人的佣金。由卖家自行决定如何支付买方经纪人。而在加州洛杉矶的地产交易中，目前买卖双方的佣金已经下降到了每笔交易的2%到2.5%。
- 接下来会发生什么
尽管终止经纪分成佣金的做法将产生广泛的影响，也可能会让卖家省钱，因为他们将不再需要按照惯例支付买方经纪人的佣金，但接下来结果如何还有很多的不确定性。一方面其它相关案件的审理还需要时间，另外美国司法部最终是否会提起反垄断诉讼也有不少变数，更不用谈美国联邦法院的立场了。
就司法部提起诉讼的可能性而言，明年就是总统大选年了，情况瞬息万变。本来中美的贸易战，俄乌冲突已经就不让拜登总统省心了，最近突然爆发的巴以冲突更让拜登总统不胜其烦，再加上民主党内已经相继有人站出来挑战拜登总统了。拜登总统再怎么经验丰富，精力旺盛，但毕竟是年近80 的老人了，岁月不饶人啊！何况美国地产行业在美国经济地位以及美国全国房地产经纪人协会在美国的影响力也是不容忽视的。到了明年美国大选激烈的时候，这一案件是否还会排上拜登政府的优先事项，拜登政府是否还有强烈的意愿与美国全国房地产经纪人协会等组织对簿公堂是很难说的。即使美国司法部最终决定提起反垄断的诉讼，一旦明年总统大选的结果是共和党候选人获胜（不一定是川普），这一诉讼很可能就会被中止的，正如前面谈到的川普政府之前在这方面的立场和处理办法。
最后值得一提的是，即使这些案件的最终裁决是原告胜诉，不容许卖方经纪人和买方经纪人分成佣金，最终卖方是否能够省钱也不是完全由法院决定的，而是由市场来决定的。如果当时的房地产市场是卖方市场，是卖方说了算，当然卖方是可以省钱的；但如果当时的房地产市场是买方市场，买方掌握了议价权，卖方是很难省钱的，因为买方要么会要求卖方支付买方的经纪费用，要么就会让卖方降低房价，方式不同，但最终是羊毛出在羊身上。另外，该判决对地产经纪也提出了严峻的挑战。 如何提高自身素质，成为市场上的必须品，而不只是寻找房源信息的提供者将成为经纪的当务之急。
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刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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