Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 今天，我想与大家分享一个发生在美国重组家庭中的真实故事，温暖而充满智慧。 1 一份特殊的产权文件 在此次房产交易中，合同上的卖方是五位兄弟姐妹。当我查阅产权文件时，发现了一个不寻常的安排：产权不仅登记在这五位子女名下，文件中还明确规定，他们的父亲对此房产享有永久居住权，却不拥有所有权。这类产权结构在实践中相当罕见，也让我对这个家庭的故事产生了浓厚兴趣。 2 重组家庭的无私之爱 随着查阅他们母亲去世后的遗产法院登记文件，这个家庭的轮廓逐渐清晰。这是一个重组家庭：父亲和母亲各自曾有一段婚姻，父亲在第一次婚姻中有两个孩子。婚后三年，两人始终没有孩子，并被诊断无法生育。于是，他们通过当地教会收养了一个来自贫困家庭、被遗弃的男孩。 令人意外的是，领养这个男孩后不久，母亲竟然怀孕了，之后陆续生育了四个孩子。父母共同养育这五个孩子——包括收养的和亲生的，构成了这个大家庭的核心。 3 爱，在迁徙中生根发芽 当时，夫妻二人是在各地军事基地服役的军人，全家随军驻防于多个海外军事基地，生活地点频繁变更。孩子们告诉我，他们的童年没有太多玩伴，五个兄弟姐妹就是彼此最亲密的伙伴。他们在流动的环境中相依成长，感情格外深厚。尽管长子是收养的，但父母对他视如己出，哥哥也与四位弟妹相处得无比融洽。 4 一份充满远见的财产安排 后来，父母在乔治亚州定居，用家庭积蓄购置了一处房产。母亲于2016年去世，生前她与父亲进行了一场深思熟虑的商议：为了预防父亲前段婚姻所生的两个孩子，与他们共同抚养的五个孩子之间未来可能产生财产纠纷，同时减少法律开销，他们决定对这处家庭最重要的资产作出特别安排。 他们约定，父亲仅保留在房产中居住终身的权利，而不享有所有权；房产的所有权则归属他们共同养育的五个孩子。这是一种充满爱与远见的智慧，以最小的代价确保了家庭的和谐与资产的完整传承。 5 爱与智慧的温暖结局 如今父亲也已去世，他在产权上的居住权随之终止。我协助他们处理好父亲遗留的权益后，这五位子女正式成为了房产的完全所有人。不久前，他们一同高兴地完成了过户手续，每人平等分享了一份父母留下的财产，安心返回各自的生活。 6 故事背后的启示 从这个案例中，我深刻地感受到，家庭的形态或许各异，但爱与责任是共通的。如果父亲当初坚持拥有房产所有权，他前段婚姻的两个孩子也将获得继承权。由于那两个孩子多年来几乎没有联系，事后分割资产很可能会产生不必要的麻烦，也会增加人力、物力的成本。 经过这样的安排，父亲过世后，他们无需经过遗产法庭程序就顺利处理了房产继承问题。 正因为父亲作出了明智的决定，仅保留居住权，将所有权完全留给了这段婚姻中共同成长的五位子女，才用智慧与规则守护了这个重组家庭最终的温暖与和睦。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 在房产交易领域，大家都认为买卖双方签署完文件、完成过户登记后，整个交易便已尘埃落定。然而，作为一名处理过大量产权案件的律师，我必须指出：法律程序上的“完成”，与产权实质上的“洁净”，往往并非同一概念。 真正的专业服务，其价值恰恰体现在对那最后一公里风险的预见与管控。 1 例行公事之外的发现 我们团队七月份处理了一宗商业地产交易。案情的特殊性在于：本项目的卖方在数年前购买该物业时向原业主借了贷款才买下该物业。 在本次交易中，这笔贷款必须一并清偿。按照通行标准，律师在确认款项支付、协助双方完成产权过户后，核心义务即告履行完毕。 然而，基于过往经验，我们警觉到一个普遍存在的“盲区”：私人债权人，尤其是非专业机构，常常不了解甚至疏忽去法院办理抵押注销登记的手续。这件事如果不做，该债权抵押会继续影响此物业的产权，导致买家日后的产权瑕疵。 2 主动一步： 预见未来的风险 意识到这一潜在风险后，我们没有止步于标准流程。 在协助客户结清款项的同时，我们主动延伸了服务边界：不仅帮助原来的老业主起草了《抵押解除书》，更将获取债权人的有效签字作为我们的后续服务。 我们深知，这份文件是斩断产权历史负担、确保买家未来产权完整性的关键法律凭证。正是这看似“分外”的一步，成为了本案走向的关键转折点。 3 一波三折： 与时间和生命的赛跑 然而，后续的推进工作远比想象中艰难。本案的债权人是一对年迈的夫妻，老先生身患重症，天天进出医院；老太太全程陪护，身心交瘁。 沟通之路障碍重重：邮件无人回应、电话无法接通。仅仅是确认一个准确的还款数字，就已历尽周折。经过不懈的努力，我们终于完成了资金清偿与过户手续。 但我们的工作并没有因为过户的完成而终止，真正的挑战才刚刚开始。那份至关重要的解除文件，迟迟未能签署。过户后，我们仍然跟老业主保持着高频率的跟进，从每周到近乎每日，却始终杳无音信。上个星期最终通过一条短信，我们才与老太太重新取得联系。她诚恳致歉，表示老先生已至生命最终时刻，在临终关怀病房，家人实在无力处理任何法律事务。 “产权风险可能即将固化！”——这是我们当时最真切的担忧。若文件未能及时签署，而老先生不幸离世，此项未解除的抵押将如同一个隐形的产权地雷，永久附着于该物业的记录中。 我们主动找到一家当地机构进行了上门服务，还出资让联邦快递公司上门取件，这样我们才收到了那份珍贵的带着老先生也许是他生命中最后的签字的文件。收到那份快递的时候我的心终于安定下来，历时三个月的压力才得以释放！ 4 深远影响： 被低估的“未来成本” 这个案例尖锐地揭示了一个常被市场忽略的事实：产权风险具有显著的“滞后性”与“隐蔽性”。 许多在交易当下看似“已完成”的环节，其潜在问题可能潜伏数年甚至几十年，直至业主计划再次出售或抵押资产时才会骤然爆发。到那时，解决此类历史遗留问题所需付出的时间、精力与经济成本，将是当初预防成本的数倍之多，甚至可能直接导致交易失败。 5 专业价值： 在流程之外，在风险之先 我们时常听到客户这样的评价：“找哪家律师行过户都差不多，无非是签字盖章。”这个案例正是对此观念最有力的回应。 专业法律服务的核心价值，远不止于对标准流程的熟练操作，更在于对潜在风险的精准预判、对流程之外责任的主动承担，以及在困境中仍坚持为客户争取最佳结果的执着与决心。本案后续三个月的工作没有客户的任何资金报酬，因为过户已经结束，我们依然坚持做完，因为那是对的事情。 选择一位具备远见与高度责任感的律师，不仅是为当下交易的顺利保驾护航，更是为您资产未来的长期安全与流动性进行的一项关键投资。一份完美无瑕的产权记录，是您的财产在未来任何时刻都能实现其最大价值的坚实保障。 6 结语 过户的完成，不是责任的终点，而是专业考量的延伸。 真正的安心，来自于对每一个潜在风险的预测和风险闭环的彻底解决。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 1 H1B政策骤变：专业人才走向何方？ 美国移民与劳动力市场格局近来再次因重磅政策发生剧烈震荡。继特朗普总统于2025年9月签署《非移民工人入境限制令》，宣布未来H1B新申请将收取高达10万美元费用后，雇主和高技能人才都在重新评估美国就业的现实成本与风险。尚未平息的政策风波中，佛罗里达州州长Ron DeSantis在10月29日又抛出重磅：直接指示州大学董事会（Board of Governors）“拔掉插头”，全面禁止州立大学雇用外籍专业人士，针对的正是H1B签证持有者。 在坦帕举行的新闻发布会上，DeSantis公开质疑州高校雇用海外人才的必要性，点名包括来自中国、加拿大、西班牙等多国H1B持有岗位，更表达了对相关职位被归为“专业职业”的不满：“我们真的需要引进外籍人士教数学或公共政策吗？如果本地居民不愿或无法胜任，这恰恰值得深思。” 佛罗里达高校对外籍聘用存在广泛依赖——截至2025年6月，仅教育行业就有78家雇主、677名H1B持有者，其中佛罗里达大学、迈阿密大学、南佛罗里达大学三校合计占据近半。 此举立即引发学界与业界强烈关切。多所高校公开对特朗普及DeSantis政策表达担忧，强调H1B是理工、医学、工程等少数领域补充师资“不可或缺”的渠道。批评者指出，限制外籍聘用不仅削弱学术竞争力，亦有悖联邦《移民与国籍法》及反歧视条款，并无实质权力剥夺已持签证员工的合法雇佣地位。 2 留学与人才流动南方经济板块的暗涌分化 佛州政策大转弯带来的直接冲击是留学生、外籍科研人员的信心危机。许多原本计划落户佛州的高技能人才在看到H1B政策急剧收紧后，转而关注其他经济增长潜力州。作为美国东南板块中兼具多元、稳健、包容属性的“中线”地区，乔治亚州正吸引新的目光。 过去一年全美地产表现分化明显，佛州和德州受自然灾害与保险费用飙升拖累，房市下行压力巨大；而乔治亚州则逆势而上，亚特兰大都会区尤为突出，高素质流入人群推动租赁与购房需求持续增长。 2025年数据显示，乔治亚州住宅均价约$376,200，较上年上涨近7%，远高于全美平均。即便利率上升、销量小幅下滑，亚特兰大、奥古斯塔、萨凡纳等市场依然表现出强劲韧性，原因之一便是人口净流入——许多搬迁者来自受灾害和政策风险困扰的德州、佛州。 地产专业人士观察到，2025年投资者倾向逐步由投机型交易转向长期持有、现金流为主的租赁型布局，并将高收入外籍科技及医疗人才视为重要客户来源。 3 政策“中线”的吸引力：乔治亚州受益于平衡与包容 乔治亚的吸引力不仅限于房价与地理，更重要的在于政策“温和”。相较佛州与德州的强硬保守，乔治亚在移民与劳动监管、地产税收等领域更注重稳定与长远发展。这种务实兼容的环境，使得州内高教系统能持续向国际科研人员、教授开放岗位，无过度政治化风险。 佐治亚理工学院、埃默里大学等高校继续在全球人才市场上具有竞争力。地方政府鼓励技术、物流、影视等行业发展，为跨州迁徙定居的高技能移民及其家庭提供就业和教育保障。 4 佛罗里达政策效应：危机之下的乔治亚机遇 从移民政策到地产链条，佛州H1B禁令及高昂申请费如同“双重打击”加速人才与资本转移。在这种周期性波动和结构性调整下，乔治亚州恰恰迎来受益窗口。本地企业、开发商以及政府应当正视这一人口涌入带来的结构性红利，合理推动住房、基础设施、教育投资，以应对不断变化的人口需求。对于外籍专业人士而言，乔治亚州代表了美国南方“中庸之道”下的稳定预期和成长空间——无论是短期租赁、长期自住还是房产投资，均显示出相较佛州更优的安全和回报预期。 长远来看，如果佛州政策继续收紧，南方经济板块重心极可能向乔治亚、北卡、田纳西一带偏移，催生新一轮“人口+资本+创新”重组。亚特兰大有望承接原本在迈阿密、坦帕等地的高科技及学术产业链，延续南方增长传奇。 5 结语：危中的机，机在何处？ 美国移民与地产两大体系的竞争与博弈，从来都是人才流动与资本配置的深层写照。佛罗里达的政策危机，给留学生与外籍专业人士带来了新的挑战；而乔治亚州正凭借其中庸稳定的政策与多元包容的环境，成为这一趋势下最大的受益者。 对于企业、学术机构、投资者和跨州迁徙家庭，主动应变方能抢占先机。在这个风雨欲来的秋天，乔治亚州的楼市与人口大门，或许正悄然敞开？ 真可谓： 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。 世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 现在不少投资房业主想出售房产，但他们常常来电咨询：“我的房子里还有租客，这样是不是不能卖？”其实，他们大多不了解，有租客的房子是可以带着租约一起出售的。那么，带租约卖房需要注意哪些事项呢？ 1 带租约卖房的注意事项 首先，带租约卖房是否有困难？确实存在一些挑战，有几点需要特别提醒业主注意：第一，与租客保持良好的沟通关系非常重要。在决定卖房时，应及时告知租客，并明确说明他们的租约不会因房屋出售而终止，保障其合法权益。同时，务必在买卖合同中如实披露租约的存在、到期时间等关键信息，以便买家了解并继续履行原有合同。根据法律规定，买家通常无权单方面终止现有租约，必须保证租约的延续性。此外，要提前与租客沟通好，配合买家贷款银行进行的房屋估价（appraisal），以及买家聘请的验房师所做的房屋状况检查。这些安排可能会对租客的日常生活造成一定干扰，保持良好的沟通与互动，有助于获得他们的理解与配合。 其次，你需要整理好最新一版完整且有效的租约，并告知负责销售房产的经纪人，确保在房源信息中明确标注“带租约出售”。这样做可以吸引更多潜在买家，尤其是一些投资型客户，他们往往希望购房后能立即获得租金收益。 同时，在房源信息中还应如实披露押金金额及每月租金情况，让买家全面了解物业现状。大多数投资者在清楚这些细节后，通常会乐意接受。 最后，务必在买卖合同中如实向律师告知租约详情，以便律师在办理产权过户时协助双方顺利完成租约的交接。如果未作披露，律师将无法知悉房屋附带租约的情况。一旦买方接受条件，租约就可在过户时一并转移给新业主，当月租金也可按过户日期比例由买卖双方分摊。 此外，租客的押金也应在过户时由卖方转移给买方。自此，所有关于该租客的管理责任将完全转移给新业主，从而确保交易顺利完成。 2 买家需留心 那么，作为买家又需要注意些什么呢？你需要亲自前往物业进行实地考察，并与租客打个招呼、建立良好关系。判断自己是否愿意接受现有租客，以及过去租客与卖家是否有纠纷，有无房东答应履行的义务没有履行，看看是否具备管理此类租客的能力，这对你购房后的管理体验至关重要，也能避免日后可能出现的麻烦。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 19, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜案例｜ 在当前房产交易过程中，我们常常面临一个重大挑战——如何保障客户转账的安全性。电汇欺诈（Wire Fraud）如今越来越猖獗。最近，一位地产经纪向我咨询了一起她在其它律师楼经历的真实案件，让我立刻意识到，尽管我们采取防范措施已有将近十年，但在广大经纪与客户中，警惕性依然不足。我希望通过这篇短文，提醒大家认识到电汇欺诈的严重性。 1 消失的购房款 事情是这样的：买家在签订合同时并未特别留意，想当然地认为过户就是走个流程，所有律师都差不多，结果因为卖方在合同中抢先指定了自己的律师，他们的过户由卖家指定的律师楼处理。 星期一办理过户手续时，律师第一句话便问：“我们还没收到您的钱，怎么回事？”买家一听就慌了，立刻打开自己的银行账户，说：“我周六就汇出去了，您看，我的账户上已经转出了四十多万。”而律师也立马查询自己的银行账户，回复说：“我的账户上确实没有收到您的款项。” 买家是按照之前收到的律师楼通过电子邮件送来的电汇指示进行汇款的。双方马上意识到问题的严重性，把各自所用的电汇指示互相对一下，发现竟然不一致，买家收到的是犯罪分子伪造的电汇指示！ 他们紧急报警，并前往收款银行索退资金。银行拒绝受理，称该款项已从账户中转出境外，目前账户中已无此笔资金。银行也拒绝冻结账户或进一步调查，表示非账户所有人无法查询该账户信息——即便那是一个犯罪分子的账户。结果，这笔钱就这样消失了。 买家因此非常气愤，不仅损失了巨额资金，房子也买不成了，还要投入更多的时间和财力去追回这笔钱，而这几乎是不可能完成的任务。 如今网络信息发达，存在这样一群犯罪分子，他们专门追踪与房地产过户相关的邮件，一旦锁定目标就紧盯不放，对整个过户的进展了如指掌，他们静等律师楼发出的通知买家汇款的邮件，一旦发出就立即劫持该邮件，把汇款指示来个狸猫换太子的神操作。 如果买家没有防范意识，以为有律师楼名字来的邮件就是真实的邮件，按照邮件的汇款指示行事，加上律师楼没有通过各种方式提醒买家一定要通过电话查询确认汇款指示后再汇款，一场灾难就这样降临了！ 2 小细节防大损失 这个真实的案件再次提醒我，要把电汇欺诈犯罪广而告之，提高大家的自我保护意识：在进行任何汇款前，无论金额大小，务必与收款方通一个电话。 不要仅依赖电子邮件或其他方式，一定要通过人与人之间的直接沟通，确认双方的汇款指示的一致性，从而确保对方能收到款项。 而且，电话必须是律师楼的惯用电话，而不是看那份收到汇款指示的邮件上写的电话，因为犯罪分子会在邮件里把律师楼的电话改成自己的电话，你跟犯罪分子核对，岂不是自投罗网？ 我们律师事务所在案件启动后，会立即向客户发送事务所的汇款指示，并不会等到过户前才送，并要求客户在收到后立即通过电话与我们口头确认。这样可以避免犯罪分子通过跟踪邮件而掌握过户进展，趁机篡改电汇指示。 同时，我们均采用加密邮件的方式发送这些信息。有时客户会抱怨流程繁琐，但他们可能并不了解，这一切都是为了保障客户的资金安全。我们还会在过户前主动致电客户，如果客户未回拨确认，我们会不厌其烦地联系他们，请买家核对所收到的电汇指示是否准确无误。现在客户们终于理解我们的一片冰心在玉壶。 客户在确认之后再汇款，就是安全的，无需再担惊受怕，也不必在到银行后才匆忙联系我们。一旦确认无误，汇款过程就是安全的——只要验证一次，事后任何时候汇款都是安全的。 这个小小的动作，能够预防几十万元的损失，可谓“以小搏大”，客户务必执行。 这正是我们律师事务所一贯遵循的“最佳办案操作规范”（Best Practice），通过细致的工作来保护客户的核心利益，发挥关键作用。 这一件小事就检验出公司之间的区别，一个办案严谨的律师楼对客户案子质量的审核，资金安全的保障都起了至关重要的作用。 【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 12, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
2025美国地产独特风景——大学冷清铁窗繁荣 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 在高利率环境下，房地产市场出现独特分化：大学城因教育经费削减和留学生减少而租赁市场冷清、经济萧条；与此同时，政府增加执法预算，推动监狱与拘留设施的建设热潮，带动了相关地产和产业的繁荣。 这一“校园冷清、铁窗繁荣”的景象，反映了美国政策在短期安全与长期创新之间的价值取舍，成为时代的独特注脚。 1 一杯高利率 泡出的苦咖啡 2025年的美国房地产，就像一杯放凉的咖啡：香气犹存，味道却有点苦。 高利率迟迟不降，经济增长放缓，贸易政策阴晴不定——所有这些，让购房者按兵不动，投资者收紧口袋。 全美平均房贷利率仍徘徊在 7% 左右，开发商减少开工，购房需求下滑。房地产市场并未崩盘，但整体陷入“涨不动、跌不快”的尴尬局面。 然而，就在这片沉寂中，有两个小板块的表现形成了鲜明对比：一个是大学校园周边的租赁市场，突然冷得出奇；另一个是与监狱和拘留设施相关的不动产，却在悄然升温。 一个代表知识与未来，一个代表秩序与管控。 两者的分化，像极了当下美国的政策重心——教育收缩，执法扩张。 2 校园冷风： 当留学生不来，公寓空了 往年，每到秋季开学，美国大学城的租赁市场都会上演一场“抢房大战”。 从波士顿到奥斯汀，从洛杉矶的Westwood到安娜堡，校外公寓向来供不应求。学生、尤其是国际学生，是最稳定、最守时的租客群体。 但2025年，这种盛况戛然而止。 川普政府在年初宣布多项高教经费与签证政策调整： 削减对公立大学和科研机构的联邦拨款，尤其在人文与公共卫生领域； 限制国际学生入学人数与签证核发量； 强化对高校资金来源的审查，导致部分研究项目搁置。 这些举措迅速影响了大学的招生计划。根据《高等教育纪事报》数据，2025年秋季国际新生注册人数比2023年下降近 18%。 在留学生比例原本很高的大学城，如伊利诺伊州的香槟（Urbana-Champaign）、宾州州立大学的State College，以及南加州大学附近的洛杉矶南区，校外公寓空置率上升 30% 以上。 原本炙手可热的出租公寓，如今纷纷打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡机”、“首月减半价”成了街头新广告。甚至有房东无奈地说：“以前挑租客，现在被租客挑。” 房租的下滑还带来了连锁反应——咖啡店、打印店、外卖餐厅、二手家具店纷纷感受到人流锐减。一个学生的缺席，往往意味着周边商业生态的坍塌。 3 铁窗的热度： 预算往“安全”倾斜 与此形成对比的，是另一种“房产繁荣”。 在同一份2025年联邦预算中，川普政府宣布将大幅增加ICE（移民与海关执法局）和联邦监狱署的预算。其中包括： 新增 1万名ICE执法人员； 扩建拘留与监狱设施，以应对“边境与国内安全压力”； 扩大与私营监狱企业的合作计划。 这项政策几乎立刻点燃了华尔街的兴趣。私营监狱运营商 CoreCivic 和 GEO Group 的股价在预算公布后两周内上涨超过 25%。 随后，一波“监狱地产”热潮开始显现：废弃的工业园区被改造为“拘留中心”；郊区建筑公司接连中标“临时安置设施”项目；安防、供电、通信、食宿等配套产业也随之扩张。 这些项目看起来平淡无奇，却在地产市场中制造了罕见的“热岛效应”。 当大学城的房东在打折出租时，郊区的承包商正忙着加班施工。4 教育与监狱：… Read More
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
自己卖房中的坑 当前房市行情并不乐观，房屋销售周期较长，许多卖家把自己的房屋挂牌后，一段时间内未能售出，容易产生焦虑情绪。这类卖家往往会接到电话、邮件，甚至有人登门拜访，声称：“如果您想卖房，可以委托给我，我保证能帮您卖出去。您只需告诉我您的最低心理价位，希望收回多少资金，我就可以帮您操作。” 许多卖家听到这样的保证后，非常心动，他们缺乏相关经验，对市场的了解，也不清楚对方的意图和操作方式，他们很可能会认为：“既然自己卖房费心费力，委托房产经纪也未必能卖到理想价格，不如拿到自己想要的底价，交由他们处理。” 然而，这些卖家往往没有注意到，这些买家所提供的合同中往往隐含一系列的陷阱。 实际上，这类买家大多并非通过正规经纪渠道操作，而是市场上所谓的“批发商”（wholesaler）。他们以低价获取房屋购买权，再通过信息差转手给实际购房人，从中赚取差价。这些批发商经验丰富，会通过各种渠道搜集卖房信息，争取与卖家签订合同。 这类合同通常只有一两页，条款简单，卖家在未充分了解合同内容及对方背景的情况下，很容易草率签署。 而这些合同往往有两个对卖家非常不利的关键点：第一，合同一般不规定具体的过户时间，往往给予对方数月期限，或即使约定时间较短，仍会通过其他条款赋予其无限制的延长过户时间的权利；第二，合同允许其将购买权转让给第三方，这为他们转售合同留下操作空间。 市场上曾有一家臭名昭著的公司，专门从事此类非正规交易。他们并非持牌经纪人，却通过这类合同获取房屋购买权，并采用不正当法律手段——例如在房产上登记自己拥有该房产的购买权的文件——从而对未来其它买家造成遏制作用，让其它买家止步，对产权造成瑕疵，使卖家难以再向他人出售。该公司因多次被受害卖家提起诉讼而声名狼藉，但类似手段仍被一些不法分子效仿和使用，扰乱市场, 买家未经诉讼在卖家产权上放lien(留置权）的做法是被乔治亚州标准合同直接禁止的。 因此，特别提醒各位卖家：如果缺乏相关经验，切勿贪图所谓“捷径”，以为能够快速卖房。事实上，选择一位信誉良好、专业能力强的房产经纪，通过正规渠道出售房产，才是最为稳妥和省心的方式。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投… Read More
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
一个众目所盼的判决 近日，美国乔治亚州法院对一起引发广泛关注的房地产经营行为作出判决，该判决获得了社会各界的普遍认可。本案不仅涉及金额巨大，更影响了成千上万户家庭的权益，极具警示意义。 本案被告为MV Realty公司，是一家美东南连锁公司，它最初成立于佛罗里达州，通过推出所谓“屋主受益计划”（Homeowner Benefit Program），系统性欺骗众多房产所有者。 该公司以“支付一笔数百至数千美元资金”为诱饵，诱使房主签订一份有效期长达40年的协议。根据协议，房主若日后有房产买卖需求，必须委托MV Realty作为独家代理。然而，合同中隐藏了多项苛刻条款：例如，房主在未获得该公司同意的情况下出售房产或办理再融资（Refinance），都须向MV Realty支付高额的“提前终止违约金”（Early Termination Fee）。 更为严重的是，该公司还通过法律手段，在参与该计划的房主产权上登记“法律备忘录”（Memorandum），声称拥有对该房产的独家代理权。这一操作导致房产所有权链（Title Chain）出现瑕疵——任何意向买方或金融机构在进行产权调查（Title Search）时都会发现该限制，致使交易无法顺利进行。此时，房主若想解除约束，就必须向MV Realty支付高额赔偿金。 MV Realty起初在佛罗里达州开展业务，之后逐渐扩展至其他地区，受害民众成千上万，仅乔治亚洲目前报案的就有三千多名屋主。许多房主在未充分了解协议条款的情况下，受小额资金诱惑，误以为自己获得了实惠，最终却导致房产权利长期受限，事件引发公众强烈愤慨。该案诉讼历时多年，去年在佛罗里达州取得胜诉，直至近日才在乔州迎来胜诉判决。 根据乔治亚州总检察长办公室2025年9月4日发布的公告，法院已下令永久禁止MV Realty在乔州执行其40年委托协议及产权留置权，同时严禁其收取相关协议中的任何费用，并要求向所有已支付提前终止违约金的房主全额退款。这一判决为超过3300名房主——其中包括约1000名60岁及以上的老年人——提供了关键救济。 总检察长Chris Carr表示：“MV Realty的掠夺性计划使数千名乔治亚州居民面临失去毕生积蓄的风险。我们采取行动保护全州房主，并在他们最需要的时候提供了关键支持。这是家庭和老年人的重大胜利。” 法院还命令MV Realty必须在2025年9月11日前自行承担费用，解除所有在受影响房产权上登记的法律备忘录，并撤销所有相关诉讼。此外，该公司被禁止通过任何方式向乔治亚州消费者广告推广其“屋主受益计划”及相关服务。 借此案例，我们郑重提醒广大房主：应切实加强风险防范意识，切勿因贪图短期利益而签署此类所谓“受益计划”，以免陷入长期的法律与金融风险之中。尤其值得注意的是，MV Realty所推出的合同期限长达40年，其对房主权益的约束与潜在危害绝对不容忽视。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076…. Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
案例分享 | “我命由我不由天！”：24小时生死过户战 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例分享｜ 故事背景 上个星期我经历了一个非常艰难的过户。 我的这个客户住外州，时常来亚城出差，他看好了亚特兰大的房地产市场，去年9月在网上看到了一个小型商业中心出售的信息，就直接跟卖家联系，跟卖家谈好了一个不错的价钱后，没有多想，没有请自己的经纪，也没有让律师把关，为了抓住这个物业，就急匆匆地在卖家提出的一个非常简单的合同上签了字，他以为合同没有什么大事，他唯一做对了一件事就是坚持用自己的律师处理过户手续。 客户委托与初期挑战 他因为曾经请我办理过其他物业的过户手续很满意，这次他就又来找我了。因为金额比较大，他需要找银行贷款才能买下这个物业，而商业物业的银行审核是非常繁琐的，本来根据合同应该12月过户的，因为银行还没有完成贷款手续，他只好向卖家申请再延期到一月份。结果一月份银行还是没有完成贷款手续，为了保住这个买卖，他答应多付卖方两万块延期费，让卖方同意再次延期30天，到上个星期。 在整个办案过程中，因为我知道他需要找银行贷款，而商业贷款银行多半用自己指定的律师过户，那将不是我，这个由买家请的律师。为了节省他的律师费，我告诉他了这个惯例，婉言谢绝了他让我做律师的请求，并让他跟银行紧密联系尽早让银行的律师开始工作，也许不需要花钱请我介入。在第一次过户到期的时候他就跟我说，哪怕就是多花律师费，他也希望我先把产权调查等准备工作做了，因为银行实在是手续繁琐，他怕只靠银行律师来不及。我就开始做了这些工作，离过户日还差一个礼拜我再次提醒他合同的规定，要他赶紧准备过户啊，不然就违约了。他却没有严肃对待，以为合同总能延期的。直到过户前一天还没有收到贷款批准的消息，这个时候他再次请卖方推延过户日期，卖方无论如何不答应了，卖方说明天要么过户要么定金没收，他不卖了。 危机爆发与紧急应对 这个时候买家慌了手脚，早上11点打电话来问我怎么办？眼看买家高额定金，外加延期多付的两万块等投入就快全部损失，我立马把整个案子整理了一下，我们分析卖家是有人出高价了，而且他还想故意制造买家违约的现象让自己合法地把定金据为己有。此时买家想要避免损失已经几乎无望，但作为我的老客户，我义不容辞的临危受命：我说你现在把你所有的存款和所有能借的钱全部找出来看能不能凑齐，如果能，我们明天过户，保住这个合同，事后再找银行重新贷款，把钱贷出来。如果明天不过户，买家就是违约，银行贷款没有完成不是违约可以被原谅的理由。 买家这才意识到自己对合同条款没有足够重视，应该签合同时好好增加一些对自己有利的条款。经过几个小时的努力，下午三点他告诉我可以凑到买房需要的钱，但是人还在外州，而且什么过户需要的文件都没有准备。我当机立断告诉他现在就通知卖家明天下午2:00过户，并让他立马订飞机票赶最早一班飞机飞过来，今天我尽一切力量把过户需要的文件全部办好。 通宵准备与卖家博弈 挂完电话后我卷起袖子立马和助手一起把所有过户需要的文件一一做出来，包括阅读租约弄清楚每个租客交租、预付租金、定金等等详细资料，这些原本卖家应该提供的，他也拒绝提供，一直做到晚上快半夜。当我在晚上11点多钟把过户结算书给卖家送过去并通知他买家已经做好全部的过户准备工作，明天下午2:00准时过户时，卖家慌了手脚，开始怪我没有提供足够的提前通知，他已经安排其他事情了。 第二天早上卖家又发邮件通知我他要出庭还要有医生预约，过不来，必须要延期。这时候我的买家非常生气，他说我千里之外飞过来，昨天你逼我今天一定要过户，其实你昨天逼我的时候，你自己并没有能力过户，为什么？而且为了赶这个过户买家把自己的医生预约延期到后天了，他今天晚上就要飞回去了，怎么办？ 最终对决与成功过户 我从两点开始跟卖家进行了激烈的沟通，我戳穿了他想制造买家违约的意图，告诉他既然昨天他提出来今天不过户他就不卖了，而他今天明明有一堆预约安排，也就是说他在自己不能履行合同的情况下却逼买家履行合同，是不是构成恶意违约？我义正严辞地告诉他如果他今天不来过户，而买家必须赶晚上的飞机回去，过户不成完全是卖家造成的，卖家必须承担一切违约责任并补偿买家的所有损失，我们第二天就会提起诉讼，那这个物业就不能卖了。 卖家一听傻眼了，告诉我4点还要见医生，我说你6点之前到我们还能完成过户。5:30卖家急急忙忙赶过来，我们才开始签字做完了整个过户手续。 反思与感悟 在这24小时中，我像打了鸡血一样，为买家奋力一搏，以保住他的定金和他想买的这个物业。晚上7点，当我坐在办公室整理过户签字的所有文件时，长舒了一口气，精疲力尽。 我想起客户时常在问我的一个问题，刘律师你都干了三十年了，为啥还每个案子亲力亲为，干嘛还这么努力的工作？你也不需要赚钱了啊？干嘛这么拼命呢？我也经常在问我自己这个问题。 这次过户让我突然想起最近看的《哪吒2》的电影，电影里让我热血沸腾的一句话，我命由我不由天！哪吒最后为了自己的命运奋力一搏的精神，我似乎在这次过户中有所体会。在这样一个买家几乎是注定要输的情况下，我临危受命，油然而生一种使命感，必须为了我的客户奋力一搏，买家的命和我一线相系，我命由我不由他（卖家）！ 当客户最后放心地离开办公室的时候，我心底升起了一阵自豪，它冲淡了我的疲惫，我又一次不辱使命，完成了客户托付的重任！ 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户背后的时代悲歌：从离婚、移民到白发人送黑发人 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜观察｜ 美国房地产交易的光环正在褪色。离婚分产、移民身份危机、留学生与年轻科技工作者猝然离世… 越来越多的过户文件背后，是破碎的家庭、仓惶的抉择与白发人送黑发人的至悲。 房产不再是单纯的财富象征，已成为社会剧变的缩影。然而，在裂痕与伤痛中，人性之光不灭——单亲者重建家园、移民者砥砺前行、失亲者化悲为力。钢筋水泥或许冰冷，但真正的家园，是心中那盏不灭的、充满爱的明灯。 1 社会剧变的缩影 在美国，房地产一直被视为资产管理和财富积累的重要工具。过去，无论是自住还是投资，不动产交易常与家庭成长、资产增值等美好愿景紧密相连，是令人愉悦甚至值得庆祝的事情。 然而近年来，社会环境的剧烈变化与动荡，使得房地产过户的“底色”正经历着细微却深刻的转变。这一点从我们律所最近处理的一系列房地产过户案件中便可见一斑。 离婚潮 首先，离婚导致的房产处理案件数量快速增长。 相关报道和数据统计显示，2023年美国涉及离婚的房地产交易约占二手房销售的15%，且“灰色离婚”（50岁以上群体）比例持续攀升。 传统上，房地产交易因生活进步而发生；如今，却常因婚姻解体而启动。这不仅带来情感的创伤，更让家庭资产的分割成为当事人不得不直面的难题。对于许多人而言，房屋已不再是未来美好生活的寄托，而成了处理困局的无奈选择。 移民身份危机 其次，新移民政策引发的身份焦虑与冲击不容忽视。 随着美国移民执法趋严，因身份危机被拘留乃至面临遣返的案件增多。过去数月，我们律所接到了大量此类咨询。许多家庭在遭遇紧急状况时，必须迅速处置在美房产，否则资产可能遭冻结，家庭成员的经济安全亦难保障。 律师在处理此类房产时，其角色已从“财富管理”转变为“危机处理”。移民家庭的资产安排，深受国家政策与身份不确定性的影响。 青年早逝悲剧 第三，最令人扼腕的，是那些因抑郁症或精神疾病猝然离世的跨国留学生和年轻科技工作者。 他们曾是父母的骄傲，怀揣全家希望远渡重洋，最终冰冷的房产却成了留给至亲的唯一遗物。 白发人送黑发人的痛楚，实乃人间至悲——父母不仅要强忍丧子之殇，跨国奔波办理继承手续，还需面对“死亡房产”的文化污名、折价抛售以及繁琐法律程序的双重打击。 这些现象表明，美国房地产已成为社会剧变的缩影。 离婚潮、移民危机、白发人送黑发人……每一份过户文件背后，都是被时代浪潮裹挟的个体命运。 2 结语 李白曾叹“生者为过客，死者为归人；天地一逆旅，同悲万古尘”，道尽人世沧桑与困惑；而刘禹锡“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”的豁达，又为这沧桑注入了新的希望。 看那单亲家庭在破碎中重建家园，移民者在异乡砥砺前行，丧子父母以爱化悲为力——他们用行动诠释：房屋或许会留下裂痕，但永远无法摧毁人性的光芒。 王阳明先生说：“此心光明，亦复何言”。在这剧变的时代里，或许真正的家并非钢筋水泥的居所，而是我们心中那盏永不熄灭、充满爱的明灯。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
