Posted on January 06, 2026 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 中国人常说“一言九鼎”，为朋友两肋插刀被视为可贵的“哥们儿义气”。然而，这种传统情谊在现代社会却常常遭遇现实的礁石。美国有句俗语：“如果你想和朋友绝交，最快的方法就是借钱给他。”中国人其实也有类似智慧：“亲兄弟，明算账。”那么，当朋友遇到困难向我们借钱时，到底该如何处理？ 最近遇到的一起咨询案例，让我想跟大家分享如何智慧地处理这个的问题，避免未来的人财两空。 1 一个令人痛心的案例 我的客户是一位热心肠的人。他的大学同学因创业开店需要资金，向他借款几十万美元。考虑到多年的同窗情谊，以及他乡遇故人的珍贵，客户深信“他坑谁也不会坑我”，出于信任与义气，他将钱借给了对方。 借款时，双方只简单写了一张借条，约定三年后还款。然而到期后，这位同学却开始推三阻四，后来干脆不接电话、避而不见，不知是有意赖账，还是资金真的困难无力还款。客户原本是债权人，却陷入尴尬境地——仿佛自己成了逼债的“黄世仁”，围追堵截，什么招数都用了，就是拿不回来一分钱。 由于金额较大，他最终决定通过法律途径解决。但美国的诉讼程序漫长，需要调查、取证，光诉讼递达就费尽了周折。几年过去了，案件仍未有结果。他已支付了数万美元律师费，而债务收回依旧遥遥无期。哪怕最后拿到胜诉判决，对方的一纸破产申请就会让债务追讨化为乌有。 2 一个本可避免的失误 我问他：“当初借钱时，你咨询过律师吗？”他摇头说，当初觉得律师费贵，再说朋友之间谈律师，怕伤感情。 其实，如果当初在签署借条之外，能请律师对借款人的房产进行调查并设立抵押，情况就会完全不同。在美国，产权是可以流动的资本，可以通过法律文件将其作为借款担保。只要办理抵押登记，这笔借款就会成为该房产上的优先债权。未来借款人只要想动用房产、无论是出售或再贷款，都必须先清偿这笔债务。 这份抵押文件需要由专业律师起草，并向当地法院登记才具有法律效力。一旦拥有这样一份抵押，债权人可以安心地稳坐钓鱼台，等着债务人还款了。正是因为忽略了这一步，客户不仅陷入了漫长的诉讼，还付出了高昂的律师费，至今仍未收回借款。客户听罢顿足拍胸地后悔，后悔自己捡了芝麻丢了西瓜，省了一笔小费用，买单一笔大错误！ 3 教训与启示 这位客户的经历让人惋惜，也给我们带来重要启示： 1. 情感与规则并不冲突 友谊诚可贵，讨债价更高。涉及大额借款时，法律保护不是“多余”，而是对双方关系的负责。正规的借款手续能避免日后误会与纠纷，反而有助于维系情谊。 2. 抵押担保是关键保障 尤其是大额借款，考虑设立抵押物担保是明智之举。房产抵押是常见且有效的方式，能大大降低债权风险。 3. 专业咨询不可或缺 事前咨询律师，厘清法律关系、制定合法借款文件，所花费的成本远低于事后追债的金钱与精力。上医治未病，中医治欲病，下医治已病。找律师跟找医生的道理一样，不要等到生病了才想起来要去找医生，往往是年检发现的问题救了你一命！年检的费用和治疗癌症的费用不可同日而语！律师的作用是防患于未然，不只是打官司！这个客户已经出问题了才去找律师，为时晚矣！ 在帮助朋友的同时，如何让这份友谊长久，需要智慧。真正的友谊，既能共渡难关，也能彼此尊重规则的约束。既重情义，也明界限，或许才是现代社会中更可持续的相处之道。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 【 美房移投 】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. … Read More
Posted on December 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 本周我们经手的一宗房产交易，以其错综复杂的产权状况，深刻揭示了美国房产所有权中潜藏的脆弱性与隐形风险。这个真实案例提醒我们，一份清晰的产权证明并非交易中的必然，而是严谨调查与专业护航下的珍贵成果。 1 产权调查：惊心发现 初步的产权调查报告便让人心头一紧：该房产上并非如通常情况仅有一至两项贷款，而是背负着四笔未清偿的贷款。 梳理这四笔贷款的来历，勾勒出房主多年的财务轨迹： 购房启程（2010年）：获得首笔贷款，约30万美元。 增值套现（2014年）：趁房价上涨进行再融资，额外贷出约2.5万美元。 寻求援助（2018年）：向美国联邦住房管理局（FHA）申请了一笔约6万美元的专项援助贷款。 再次借款（2023年）：从美国住房与城市发展部（HUD）获得了不足1万美元的贷款。 随着调查深入，更多问题浮出水面： 2025年度的社区管理费尚未缴纳； 房屋贷款自去年8月起已断供； 水费账单拖欠了数百美元； 一笔约1000美元的第三方判决债务。 这些迹象拼凑出一幅清晰的图景：卖方正深陷财务困境。 2 核心隐患： 那些“看不见”的留置权 每一笔贷款都在房产上设定了一项抵押权（Security Deed），这构成了产权最核心的风险点。 尤其是与FHA和HUD这类政府机的构沟尤为困难，这些政府补助的援助贷款往往不需要屋主每个月付款，历时数年屋主经常忘记了他们还有这笔贷款需要在卖房时偿还，光是找贷款信息就让卖家费劲的脑汁，费了几周才跟政府取得联系，过程非常曲折。 各种债务又在房子上有质押权（lien)。若在过户时未能彻底解除所有的抵押权和质押权，它们将继续像“隐形枷锁”一样附着在房产上，并不随着原屋主的出卖而消失。这意味着，新业主可能在法律上仍需承担偿债责任，面临“钱房两空”的重大风险。 除贷款外，该房产拖欠的社区管理费、水费，以及一笔1000多美元的第三方判决债务，虽看似零散，却同样是产权上的“瑕疵”，必须在交易完成前悉数厘清。 3 关键保障： 产权保险，您的“安心锁” 即使进行了详实的尽职调查，仍可能因文件遗漏或信息滞后，导致某些隐蔽债务在过户后才浮现。此时，屋主产权保险（Owner’s Title Insurance） 便显得至关重要。 如果买家购买了屋主产权保险，后续发现的、属承保范围内的产权问题（如未知的留置权、债务等），将由保险公司承担法律及经济责任。反之，所有风险都将由买家独自背负。 在这里建议大家每次购房时都请你信得过的专业房地产律师进行如下工作： 1. 深入调查：购房前务必进行完整的产权调查，不放过任何贷款、税费、管理费记录。 2. 专业审查：仔细审核所有文件，确保每一项留置权和债务都被解除。 3. 必购保险：强烈建议购买屋主产权保险，这是保障您房产投资安全的最后一道屏障。 4 结语 完整的产权是房产交易的基石。面对可能盘根错节的所有权记录与债务链条，唯有依靠专业审慎的调查，并善用产权保险这一工具，才能确保您最终收获的，不仅是一处居所，更是一份长久的心安。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite… Read More
Posted on December 21, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 星辰大海需要现实的门票，诗与远方需要路费才能到达。唯有建立在自爱与自立之上的独立人格，才能为我们带来充实而幸福的人生。当一个人拥有了清醒的自我意识与独立人格，她的生命才会饱满，她的道路才会坚实。 1 故人来电 这周，我意外地接到一位老客户的电话。多年以前，我曾为她处理过房产。她坚持要预约我的付费咨询，关于她的离婚事宜——在这场婚姻的终结中，她希望争取到能给她一席栖身之地的房子，因为她即将失去一切。 见面时，我注视着她的面容，不由得想起英国作家弗吉尼亚·伍尔夫与她那本《一间自己的房间》。对于许多女性而言，拥有“一间自己的房间”竟是如此艰难。她已年过五旬，儿子刚刚成年，即将离家求学。 2 半生为家，未曾为己 这位客户在中国人的定义里是“剩女”时遇见现在的丈夫，对方当时离异并带着孩子。迫于年龄压力和家人的催促，她披上了嫁衣。 自此她将自己的生活重心完全转移，努力成为丈夫的好妻子、孩子的好母亲，无私地奉献着自己，却唯独忘记了如何安顿好自己。柴米油盐和一地鸡毛的生活占据了她的全部身心。岁月静好换来的并不是来日方长。 在婚姻中，她几乎满足了外界对一名女性的所有期待，自己却长期生活在委屈与隐忍之中，将人生的主动权拱手让给了丈夫。 如今，却发现自己所爱之人正在抢走她的人生，就连争取这套房子——她离婚时唯一想保有的财产——也显得阻力重重，令人不禁唏嘘。 3 伍尔夫的箴言： 房间与锁 这令我再次想起伍尔夫在那本书中提出的、至今仍不过时的见解：女性若想获得自由，首先需要经济基础，即“一间自己的房间”，并且这房间要能上锁。 这意味着，我们不仅需要一个物理上属于自己的、能够安心栖居的空间，更需要一种精神上的独立与私密——能够不受打扰地思考与存续。 我的这位客户本是软件工程师，拥有独立的收入。她却在婚姻漫长的旅程中，完全失去了自我。 当初，为了把自己嫁出去，她接受了对方提出的所有条件。现在她才真正看清那份丈夫拟好的婚前协议，明白自己轻易放弃了什么。 4 迟来的觉醒 直到孩子长大成人，她才终于鼓起勇气，结束这段内耗的婚姻，将自己解脱出来。 此刻她才真正领悟，对自己最大的呵护，是全力去爱自己，是用自己劳动所得去滋养自身成长、支撑自己的生活。 她真正的独立，始于内心认知的转变：精神必须先于行动获得自立。正是这份觉醒，赋予她勇气离开那个家的牢笼，去成为真正的自己，过自己想要的生活。 5 寄语： 成为独立的自己 我由衷地想借这位客户的故事，鼓励所有的女性朋友：请务必建立自己的经济基础，争取拥有“一间自己的房间”。并在此基础上，构筑坚实的精神独立。唯有如此，我们才能更清晰地洞察世界的真实模样。 我们终将明白，把配偶当成饭票的经济保障是空谈，那样的理想人生终究是虚妄。 星辰大海需要现实的门票，诗与远方需要路费才能到达。唯有建立在自爱与自立之上的独立人格，才能为我们带来充实而幸福的人生。当一个人拥有了清醒的自我意识与独立人格，她的生命才会饱满，她的道路才会坚实。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell,… Read More
Posted on December 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 你能想象吗？购买一套140万美元的房产，却可能面临470万美元的天价罚款——这不是电影情节，而是近期发生在美国的一起真实事件。11月24日，美国财政部下属的外国资产管制办公室（OFAC）向亚特兰大的一家公司开出了一张高达470万美元的罚单。 这起事件远远不止是一则财经新闻，它更像一记警钟，深刻揭示了美国房地产交易中隐藏的产权风险，也清晰地告诉我们：为什么屋主产权保险（Owner’s Title Insurance）是购房过程中绝不能省略的“法律安全锁”。 1 OFAC与SDN名单：美国资产管制机制 要读懂这张罚单背后的故事，我们首先得认识OFAC这个机构。它专职监督和管控外国在美资产，尤其针对那些来自受制裁国家、或与恐怖主义等非法活动相关的个人与实体。OFAC手中握有一份“特别指定国民与封锁人员名单”（SDN List），一旦上榜，其在美资产便会遭到冻结，交易受到严格限制。 2 事件还原：一栋被制裁的豪宅，一场连环法律风暴 这一切要从俄乌战争说起。2022年，美国将多名俄罗斯重要官员及与其政府关系密切的商人列入SDN名单，其中就包括一位俄罗斯银行家。他在亚特兰大拥有多处房产，本案涉及的一栋豪宅也因此被OFAC正式冻结，并登记在案。然而，2023年1月，这处位于Alpharetta的房产却在一次法拍中被一家公司购得。OFAC发现后立即联系买家，明确指出该房产受制裁，任何处置行为必须事先获得许可。但这家公司为了尽快变现，未申请许可便在同年12月将房产翻新后转售给第三方，且全程隐瞒了该房产的“黑历史”。 3 后果严峻：天价罚单背后，谁是下一个？ 2025年11月，罚单终于落地。这套售价140万美元的房产，因其违规交易带来了470万美元的巨额罚款。卖方难逃重罚，而买方、过户律师乃至整个交易链上的相关方，都可能被卷入后续的法律纠纷与产权争议之中。这时，屋主产权保险的价值便真正凸显：如果买家在购房时购买了产权保险，保险公司会介入，代表其与政府沟通、协调甚至辩护，全力维护产权清晰。反之，买家则必须独自面对高昂的律师费用和复杂的法律程序，负担沉重。 4 鲜明对比：一笔小投资，避免大损失 本案中还有一个值得深思的插曲：该俄罗斯银行家的另一处出租房产的租客（一位夜总会老板）仅仅为了确认“向受制裁者支付租金是否违法”，就花费了5.6万美元律师费进行咨询和调查，并向政府相关部门申请许可。相比之下，一份保额140万美元的产权保险，保费往往仅在几千美元左右。这鲜明地揭示了一个道理：屋主产权保险绝非可有可无的支出，而是以确定的小额成本，抵御不确定的巨额风险的必要工具。它能防范的不仅是此类罕见的政府制裁，更包括产权历史中可能隐藏的债务、纠纷、记录错误等种种“地雷”。 5 结语：守护资产，从一份产权保险开始 在美国，房地产产权是一项可流动的资产，其“完整性”可能受到法律、产权过往历史、债务等多重因素的挑战，非常脆弱。每一次房产过户，我们都会为客户配置最全面的产权保险，并向客户解释其重要性。这不仅是行业惯例，更是我们对客户重大资产负责的体现。请您务必谨记：面对数十万乃至数百万美元的房产投资，屋主产权保险是您绝不能跳过的一环。切勿为省下几千美元，而将自己置于可能损失数十万甚至上百万美元的风险边缘。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com 「关于我们」 「推荐阅读」 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。… Read More
Posted on December 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 2025年11月中旬，佐治亚州房地产登记核心机构—GSCCCA遭遇重大网络攻击，已陷入瘫痪状态，这一事件不仅导致全州房地产交易按下了暂停键，更重要的是引发了专业人士对数字化时代产权保护体系的深刻反思。 1 从系统漏洞到个人风险 GSCCCA作为佐治亚州房地产产权的中央登记系统，存储着包括房产契约（Property Deed）、抵押记录（Mortgage Records）、产权链条（Chain of Title）在内的核心数据。这些数据构成了全州房地产交易的法律基础。此次事件表明，即使是政府级的权威登记系统，在面临专业网络攻击时也显得脆弱。 这一系统性漏洞直接转化为个人产权风险。黑客获取的详细信息可能被用于产权欺诈（Title Fraud）、文件伪造（Document Forgery）等犯罪活动。 在这种情况下，业主面临的不仅是数据泄露的风险，更是房产所有权受到直接挑战的威胁。 2 产权保险： 从重要补充到必要保障 在传统房地产交易体系中，产权保险（Title Insurance）常被视为一项补充性保障。然而，在当前的网络安全环境下，其角色正在发生根本性转变。 产权保险与房屋保险（Homeowners Insurance）有着本质区别：前者保障的是所有权层面的法律风险，后者则主要针对建筑物的物理损坏。当政府数据库的权威性受到挑战时，产权保险提供的保障显得尤为重要。 具体而言，产权保险在此次事件后展现出三个关键价值： 第一，提供专业的产权恢复（Title Restoration）服务，在发生产权争议时承担法律辩护（Legal Defense）成本； 第二，对因产权问题导致的经济损失提供赔偿（Financial Compensation）； 第三，其一次投保、长期有效的特性，为业主提供了持续的风险保障。 3 构建多层次的 产权保护策略 现在出现了一种新型的犯罪行为，犯罪分子伪造证件，冒充屋主，将房子出售。也有的业主是在公司名下，犯罪分子就冒充是公司的掌权人，将公司的房产出售。 这一类的欺诈犯罪越来越多，对过户律师的素质要求也越来越高，律师需要在办案过程中很早就嗅觉到问题，进行调查。 我们也建议每一位业主都购买最高等级的产权保险，这样它不仅保障业主免受买房前的各类债务抵押，欠拖税款，其他各类房产上的质押权等各类债务牵连，还可以保障业主买房以后犯罪分子冒充业主将房子出卖的欺诈犯罪行为。 基于当前的安全形势，建议采取系统性的产权保护措施。首要的是重新评估产权保险的保障范围，确保其能够覆盖买房前后的相关风险。同时，建议业主建立完整的产权文件档案，包括纸质与电子版本的多重备份。 在具体操作层面，涉及产权变动的交易过程，过户律师应当引入更严格的验证程序。这些措施与产权保险共同构成更加完善的风险防控体系。 4 结语 GSCCCA安全事件标志着房地产产权保护进入新的阶段。在数字化进程不可逆转的背景下，产权保险已从传统交易环节的重要补充，转变为数字时代产权保障的核心组成部分。 建立包含政府登记系统、专业保险机制和个人防范措施在内的多层次保护体系，不仅是应对当前风险的必然选择，更是未来房地产领域健康发展的重要基础。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 今天，我想与大家分享一个发生在美国重组家庭中的真实故事，温暖而充满智慧。 1 一份特殊的产权文件 在此次房产交易中，合同上的卖方是五位兄弟姐妹。当我查阅产权文件时，发现了一个不寻常的安排：产权不仅登记在这五位子女名下，文件中还明确规定，他们的父亲对此房产享有永久居住权，却不拥有所有权。这类产权结构在实践中相当罕见，也让我对这个家庭的故事产生了浓厚兴趣。 2 重组家庭的无私之爱 随着查阅他们母亲去世后的遗产法院登记文件，这个家庭的轮廓逐渐清晰。这是一个重组家庭：父亲和母亲各自曾有一段婚姻，父亲在第一次婚姻中有两个孩子。婚后三年，两人始终没有孩子，并被诊断无法生育。于是，他们通过当地教会收养了一个来自贫困家庭、被遗弃的男孩。 令人意外的是，领养这个男孩后不久，母亲竟然怀孕了，之后陆续生育了四个孩子。父母共同养育这五个孩子——包括收养的和亲生的，构成了这个大家庭的核心。 3 爱，在迁徙中生根发芽 当时，夫妻二人是在各地军事基地服役的军人，全家随军驻防于多个海外军事基地，生活地点频繁变更。孩子们告诉我，他们的童年没有太多玩伴，五个兄弟姐妹就是彼此最亲密的伙伴。他们在流动的环境中相依成长，感情格外深厚。尽管长子是收养的，但父母对他视如己出，哥哥也与四位弟妹相处得无比融洽。 4 一份充满远见的财产安排 后来，父母在乔治亚州定居，用家庭积蓄购置了一处房产。母亲于2016年去世，生前她与父亲进行了一场深思熟虑的商议：为了预防父亲前段婚姻所生的两个孩子，与他们共同抚养的五个孩子之间未来可能产生财产纠纷，同时减少法律开销，他们决定对这处家庭最重要的资产作出特别安排。 他们约定，父亲仅保留在房产中居住终身的权利，而不享有所有权；房产的所有权则归属他们共同养育的五个孩子。这是一种充满爱与远见的智慧，以最小的代价确保了家庭的和谐与资产的完整传承。 5 爱与智慧的温暖结局 如今父亲也已去世，他在产权上的居住权随之终止。我协助他们处理好父亲遗留的权益后，这五位子女正式成为了房产的完全所有人。不久前，他们一同高兴地完成了过户手续，每人平等分享了一份父母留下的财产，安心返回各自的生活。 6 故事背后的启示 从这个案例中，我深刻地感受到，家庭的形态或许各异，但爱与责任是共通的。如果父亲当初坚持拥有房产所有权，他前段婚姻的两个孩子也将获得继承权。由于那两个孩子多年来几乎没有联系，事后分割资产很可能会产生不必要的麻烦，也会增加人力、物力的成本。 经过这样的安排，父亲过世后，他们无需经过遗产法庭程序就顺利处理了房产继承问题。 正因为父亲作出了明智的决定，仅保留居住权，将所有权完全留给了这段婚姻中共同成长的五位子女，才用智慧与规则守护了这个重组家庭最终的温暖与和睦。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 在房产交易领域，大家都认为买卖双方签署完文件、完成过户登记后，整个交易便已尘埃落定。然而，作为一名处理过大量产权案件的律师，我必须指出：法律程序上的“完成”，与产权实质上的“洁净”，往往并非同一概念。 真正的专业服务，其价值恰恰体现在对那最后一公里风险的预见与管控。 1 例行公事之外的发现 我们团队七月份处理了一宗商业地产交易。案情的特殊性在于：本项目的卖方在数年前购买该物业时向原业主借了贷款才买下该物业。 在本次交易中，这笔贷款必须一并清偿。按照通行标准，律师在确认款项支付、协助双方完成产权过户后，核心义务即告履行完毕。 然而，基于过往经验，我们警觉到一个普遍存在的“盲区”：私人债权人，尤其是非专业机构，常常不了解甚至疏忽去法院办理抵押注销登记的手续。这件事如果不做，该债权抵押会继续影响此物业的产权，导致买家日后的产权瑕疵。 2 主动一步： 预见未来的风险 意识到这一潜在风险后，我们没有止步于标准流程。 在协助客户结清款项的同时，我们主动延伸了服务边界：不仅帮助原来的老业主起草了《抵押解除书》，更将获取债权人的有效签字作为我们的后续服务。 我们深知，这份文件是斩断产权历史负担、确保买家未来产权完整性的关键法律凭证。正是这看似“分外”的一步，成为了本案走向的关键转折点。 3 一波三折： 与时间和生命的赛跑 然而，后续的推进工作远比想象中艰难。本案的债权人是一对年迈的夫妻，老先生身患重症，天天进出医院；老太太全程陪护，身心交瘁。 沟通之路障碍重重：邮件无人回应、电话无法接通。仅仅是确认一个准确的还款数字，就已历尽周折。经过不懈的努力，我们终于完成了资金清偿与过户手续。 但我们的工作并没有因为过户的完成而终止，真正的挑战才刚刚开始。那份至关重要的解除文件，迟迟未能签署。过户后，我们仍然跟老业主保持着高频率的跟进，从每周到近乎每日，却始终杳无音信。上个星期最终通过一条短信，我们才与老太太重新取得联系。她诚恳致歉，表示老先生已至生命最终时刻，在临终关怀病房，家人实在无力处理任何法律事务。 “产权风险可能即将固化！”——这是我们当时最真切的担忧。若文件未能及时签署，而老先生不幸离世，此项未解除的抵押将如同一个隐形的产权地雷，永久附着于该物业的记录中。 我们主动找到一家当地机构进行了上门服务，还出资让联邦快递公司上门取件，这样我们才收到了那份珍贵的带着老先生也许是他生命中最后的签字的文件。收到那份快递的时候我的心终于安定下来，历时三个月的压力才得以释放！ 4 深远影响： 被低估的“未来成本” 这个案例尖锐地揭示了一个常被市场忽略的事实：产权风险具有显著的“滞后性”与“隐蔽性”。 许多在交易当下看似“已完成”的环节，其潜在问题可能潜伏数年甚至几十年，直至业主计划再次出售或抵押资产时才会骤然爆发。到那时，解决此类历史遗留问题所需付出的时间、精力与经济成本，将是当初预防成本的数倍之多，甚至可能直接导致交易失败。 5 专业价值： 在流程之外，在风险之先 我们时常听到客户这样的评价：“找哪家律师行过户都差不多，无非是签字盖章。”这个案例正是对此观念最有力的回应。 专业法律服务的核心价值，远不止于对标准流程的熟练操作，更在于对潜在风险的精准预判、对流程之外责任的主动承担，以及在困境中仍坚持为客户争取最佳结果的执着与决心。本案后续三个月的工作没有客户的任何资金报酬，因为过户已经结束，我们依然坚持做完，因为那是对的事情。 选择一位具备远见与高度责任感的律师，不仅是为当下交易的顺利保驾护航，更是为您资产未来的长期安全与流动性进行的一项关键投资。一份完美无瑕的产权记录，是您的财产在未来任何时刻都能实现其最大价值的坚实保障。 6 结语 过户的完成，不是责任的终点，而是专业考量的延伸。 真正的安心，来自于对每一个潜在风险的预测和风险闭环的彻底解决。 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号 【美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 1 H1B政策骤变：专业人才走向何方？ 美国移民与劳动力市场格局近来再次因重磅政策发生剧烈震荡。继特朗普总统于2025年9月签署《非移民工人入境限制令》，宣布未来H1B新申请将收取高达10万美元费用后，雇主和高技能人才都在重新评估美国就业的现实成本与风险。尚未平息的政策风波中，佛罗里达州州长Ron DeSantis在10月29日又抛出重磅：直接指示州大学董事会（Board of Governors）“拔掉插头”，全面禁止州立大学雇用外籍专业人士，针对的正是H1B签证持有者。 在坦帕举行的新闻发布会上，DeSantis公开质疑州高校雇用海外人才的必要性，点名包括来自中国、加拿大、西班牙等多国H1B持有岗位，更表达了对相关职位被归为“专业职业”的不满：“我们真的需要引进外籍人士教数学或公共政策吗？如果本地居民不愿或无法胜任，这恰恰值得深思。” 佛罗里达高校对外籍聘用存在广泛依赖——截至2025年6月，仅教育行业就有78家雇主、677名H1B持有者，其中佛罗里达大学、迈阿密大学、南佛罗里达大学三校合计占据近半。 此举立即引发学界与业界强烈关切。多所高校公开对特朗普及DeSantis政策表达担忧，强调H1B是理工、医学、工程等少数领域补充师资“不可或缺”的渠道。批评者指出，限制外籍聘用不仅削弱学术竞争力，亦有悖联邦《移民与国籍法》及反歧视条款，并无实质权力剥夺已持签证员工的合法雇佣地位。 2 留学与人才流动南方经济板块的暗涌分化 佛州政策大转弯带来的直接冲击是留学生、外籍科研人员的信心危机。许多原本计划落户佛州的高技能人才在看到H1B政策急剧收紧后，转而关注其他经济增长潜力州。作为美国东南板块中兼具多元、稳健、包容属性的“中线”地区，乔治亚州正吸引新的目光。 过去一年全美地产表现分化明显，佛州和德州受自然灾害与保险费用飙升拖累，房市下行压力巨大；而乔治亚州则逆势而上，亚特兰大都会区尤为突出，高素质流入人群推动租赁与购房需求持续增长。 2025年数据显示，乔治亚州住宅均价约$376,200，较上年上涨近7%，远高于全美平均。即便利率上升、销量小幅下滑，亚特兰大、奥古斯塔、萨凡纳等市场依然表现出强劲韧性，原因之一便是人口净流入——许多搬迁者来自受灾害和政策风险困扰的德州、佛州。 地产专业人士观察到，2025年投资者倾向逐步由投机型交易转向长期持有、现金流为主的租赁型布局，并将高收入外籍科技及医疗人才视为重要客户来源。 3 政策“中线”的吸引力：乔治亚州受益于平衡与包容 乔治亚的吸引力不仅限于房价与地理，更重要的在于政策“温和”。相较佛州与德州的强硬保守，乔治亚在移民与劳动监管、地产税收等领域更注重稳定与长远发展。这种务实兼容的环境，使得州内高教系统能持续向国际科研人员、教授开放岗位，无过度政治化风险。 佐治亚理工学院、埃默里大学等高校继续在全球人才市场上具有竞争力。地方政府鼓励技术、物流、影视等行业发展，为跨州迁徙定居的高技能移民及其家庭提供就业和教育保障。 4 佛罗里达政策效应：危机之下的乔治亚机遇 从移民政策到地产链条，佛州H1B禁令及高昂申请费如同“双重打击”加速人才与资本转移。在这种周期性波动和结构性调整下，乔治亚州恰恰迎来受益窗口。本地企业、开发商以及政府应当正视这一人口涌入带来的结构性红利，合理推动住房、基础设施、教育投资，以应对不断变化的人口需求。对于外籍专业人士而言，乔治亚州代表了美国南方“中庸之道”下的稳定预期和成长空间——无论是短期租赁、长期自住还是房产投资，均显示出相较佛州更优的安全和回报预期。 长远来看，如果佛州政策继续收紧，南方经济板块重心极可能向乔治亚、北卡、田纳西一带偏移，催生新一轮“人口+资本+创新”重组。亚特兰大有望承接原本在迈阿密、坦帕等地的高科技及学术产业链，延续南方增长传奇。 5 结语：危中的机，机在何处？ 美国移民与地产两大体系的竞争与博弈，从来都是人才流动与资本配置的深层写照。佛罗里达的政策危机，给留学生与外籍专业人士带来了新的挑战；而乔治亚州正凭借其中庸稳定的政策与多元包容的环境，成为这一趋势下最大的受益者。 对于企业、学术机构、投资者和跨州迁徙家庭，主动应变方能抢占先机。在这个风雨欲来的秋天，乔治亚州的楼市与人口大门，或许正悄然敞开？ 真可谓： 楼市秋风起未休，移民潮涌势难收。 世事沉浮何需问，乔州故友待君游。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200,… Read More
Posted on November 28, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
微信公众号【 美房移投】 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 现在不少投资房业主想出售房产，但他们常常来电咨询：“我的房子里还有租客，这样是不是不能卖？”其实，他们大多不了解，有租客的房子是可以带着租约一起出售的。那么，带租约卖房需要注意哪些事项呢？ 1 带租约卖房的注意事项 首先，带租约卖房是否有困难？确实存在一些挑战，有几点需要特别提醒业主注意：第一，与租客保持良好的沟通关系非常重要。在决定卖房时，应及时告知租客，并明确说明他们的租约不会因房屋出售而终止，保障其合法权益。同时，务必在买卖合同中如实披露租约的存在、到期时间等关键信息，以便买家了解并继续履行原有合同。根据法律规定，买家通常无权单方面终止现有租约，必须保证租约的延续性。此外，要提前与租客沟通好，配合买家贷款银行进行的房屋估价（appraisal），以及买家聘请的验房师所做的房屋状况检查。这些安排可能会对租客的日常生活造成一定干扰，保持良好的沟通与互动，有助于获得他们的理解与配合。 其次，你需要整理好最新一版完整且有效的租约，并告知负责销售房产的经纪人，确保在房源信息中明确标注“带租约出售”。这样做可以吸引更多潜在买家，尤其是一些投资型客户，他们往往希望购房后能立即获得租金收益。 同时，在房源信息中还应如实披露押金金额及每月租金情况，让买家全面了解物业现状。大多数投资者在清楚这些细节后，通常会乐意接受。 最后，务必在买卖合同中如实向律师告知租约详情，以便律师在办理产权过户时协助双方顺利完成租约的交接。如果未作披露，律师将无法知悉房屋附带租约的情况。一旦买方接受条件，租约就可在过户时一并转移给新业主，当月租金也可按过户日期比例由买卖双方分摊。 此外，租客的押金也应在过户时由卖方转移给买方。自此，所有关于该租客的管理责任将完全转移给新业主，从而确保交易顺利完成。 2 买家需留心 那么，作为买家又需要注意些什么呢？你需要亲自前往物业进行实地考察，并与租客打个招呼、建立良好关系。判断自己是否愿意接受现有租客，以及过去租客与卖家是否有纠纷，有无房东答应履行的义务没有履行，看看是否具备管理此类租客的能力，这对你购房后的管理体验至关重要，也能避免日后可能出现的麻烦。 【 美房移投】房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 19, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜案例｜ 在当前房产交易过程中，我们常常面临一个重大挑战——如何保障客户转账的安全性。电汇欺诈（Wire Fraud）如今越来越猖獗。最近，一位地产经纪向我咨询了一起她在其它律师楼经历的真实案件，让我立刻意识到，尽管我们采取防范措施已有将近十年，但在广大经纪与客户中，警惕性依然不足。我希望通过这篇短文，提醒大家认识到电汇欺诈的严重性。 1 消失的购房款 事情是这样的：买家在签订合同时并未特别留意，想当然地认为过户就是走个流程，所有律师都差不多，结果因为卖方在合同中抢先指定了自己的律师，他们的过户由卖家指定的律师楼处理。 星期一办理过户手续时，律师第一句话便问：“我们还没收到您的钱，怎么回事？”买家一听就慌了，立刻打开自己的银行账户，说：“我周六就汇出去了，您看，我的账户上已经转出了四十多万。”而律师也立马查询自己的银行账户，回复说：“我的账户上确实没有收到您的款项。” 买家是按照之前收到的律师楼通过电子邮件送来的电汇指示进行汇款的。双方马上意识到问题的严重性，把各自所用的电汇指示互相对一下，发现竟然不一致，买家收到的是犯罪分子伪造的电汇指示！ 他们紧急报警，并前往收款银行索退资金。银行拒绝受理，称该款项已从账户中转出境外，目前账户中已无此笔资金。银行也拒绝冻结账户或进一步调查，表示非账户所有人无法查询该账户信息——即便那是一个犯罪分子的账户。结果，这笔钱就这样消失了。 买家因此非常气愤，不仅损失了巨额资金，房子也买不成了，还要投入更多的时间和财力去追回这笔钱，而这几乎是不可能完成的任务。 如今网络信息发达，存在这样一群犯罪分子，他们专门追踪与房地产过户相关的邮件，一旦锁定目标就紧盯不放，对整个过户的进展了如指掌，他们静等律师楼发出的通知买家汇款的邮件，一旦发出就立即劫持该邮件，把汇款指示来个狸猫换太子的神操作。 如果买家没有防范意识，以为有律师楼名字来的邮件就是真实的邮件，按照邮件的汇款指示行事，加上律师楼没有通过各种方式提醒买家一定要通过电话查询确认汇款指示后再汇款，一场灾难就这样降临了！ 2 小细节防大损失 这个真实的案件再次提醒我，要把电汇欺诈犯罪广而告之，提高大家的自我保护意识：在进行任何汇款前，无论金额大小，务必与收款方通一个电话。 不要仅依赖电子邮件或其他方式，一定要通过人与人之间的直接沟通，确认双方的汇款指示的一致性，从而确保对方能收到款项。 而且，电话必须是律师楼的惯用电话，而不是看那份收到汇款指示的邮件上写的电话，因为犯罪分子会在邮件里把律师楼的电话改成自己的电话，你跟犯罪分子核对，岂不是自投罗网？ 我们律师事务所在案件启动后，会立即向客户发送事务所的汇款指示，并不会等到过户前才送，并要求客户在收到后立即通过电话与我们口头确认。这样可以避免犯罪分子通过跟踪邮件而掌握过户进展，趁机篡改电汇指示。 同时，我们均采用加密邮件的方式发送这些信息。有时客户会抱怨流程繁琐，但他们可能并不了解，这一切都是为了保障客户的资金安全。我们还会在过户前主动致电客户，如果客户未回拨确认，我们会不厌其烦地联系他们，请买家核对所收到的电汇指示是否准确无误。现在客户们终于理解我们的一片冰心在玉壶。 客户在确认之后再汇款，就是安全的，无需再担惊受怕，也不必在到银行后才匆忙联系我们。一旦确认无误，汇款过程就是安全的——只要验证一次，事后任何时候汇款都是安全的。 这个小小的动作，能够预防几十万元的损失，可谓“以小搏大”，客户务必执行。 这正是我们律师事务所一贯遵循的“最佳办案操作规范”（Best Practice），通过细致的工作来保护客户的核心利益，发挥关键作用。 这一件小事就检验出公司之间的区别，一个办案严谨的律师楼对客户案子质量的审核，资金安全的保障都起了至关重要的作用。 【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
