Posted on October 19, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
｜案例｜ 在当前房产交易过程中，我们常常面临一个重大挑战——如何保障客户转账的安全性。电汇欺诈（Wire Fraud）如今越来越猖獗。最近，一位地产经纪向我咨询了一起她在其它律师楼经历的真实案件，让我立刻意识到，尽管我们采取防范措施已有将近十年，但在广大经纪与客户中，警惕性依然不足。我希望通过这篇短文，提醒大家认识到电汇欺诈的严重性。 1 消失的购房款 事情是这样的：买家在签订合同时并未特别留意，想当然地认为过户就是走个流程，所有律师都差不多，结果因为卖方在合同中抢先指定了自己的律师，他们的过户由卖家指定的律师楼处理。 星期一办理过户手续时，律师第一句话便问：“我们还没收到您的钱，怎么回事？”买家一听就慌了，立刻打开自己的银行账户，说：“我周六就汇出去了，您看，我的账户上已经转出了四十多万。”而律师也立马查询自己的银行账户，回复说：“我的账户上确实没有收到您的款项。” 买家是按照之前收到的律师楼通过电子邮件送来的电汇指示进行汇款的。双方马上意识到问题的严重性，把各自所用的电汇指示互相对一下，发现竟然不一致，买家收到的是犯罪分子伪造的电汇指示！ 他们紧急报警，并前往收款银行索退资金。银行拒绝受理，称该款项已从账户中转出境外，目前账户中已无此笔资金。银行也拒绝冻结账户或进一步调查，表示非账户所有人无法查询该账户信息——即便那是一个犯罪分子的账户。结果，这笔钱就这样消失了。 买家因此非常气愤，不仅损失了巨额资金，房子也买不成了，还要投入更多的时间和财力去追回这笔钱，而这几乎是不可能完成的任务。 如今网络信息发达，存在这样一群犯罪分子，他们专门追踪与房地产过户相关的邮件，一旦锁定目标就紧盯不放，对整个过户的进展了如指掌，他们静等律师楼发出的通知买家汇款的邮件，一旦发出就立即劫持该邮件，把汇款指示来个狸猫换太子的神操作。 如果买家没有防范意识，以为有律师楼名字来的邮件就是真实的邮件，按照邮件的汇款指示行事，加上律师楼没有通过各种方式提醒买家一定要通过电话查询确认汇款指示后再汇款，一场灾难就这样降临了！ 2 小细节防大损失 这个真实的案件再次提醒我，要把电汇欺诈犯罪广而告之，提高大家的自我保护意识：在进行任何汇款前，无论金额大小，务必与收款方通一个电话。 不要仅依赖电子邮件或其他方式，一定要通过人与人之间的直接沟通，确认双方的汇款指示的一致性，从而确保对方能收到款项。 而且，电话必须是律师楼的惯用电话，而不是看那份收到汇款指示的邮件上写的电话，因为犯罪分子会在邮件里把律师楼的电话改成自己的电话，你跟犯罪分子核对，岂不是自投罗网？ 我们律师事务所在案件启动后，会立即向客户发送事务所的汇款指示，并不会等到过户前才送，并要求客户在收到后立即通过电话与我们口头确认。这样可以避免犯罪分子通过跟踪邮件而掌握过户进展，趁机篡改电汇指示。 同时，我们均采用加密邮件的方式发送这些信息。有时客户会抱怨流程繁琐，但他们可能并不了解，这一切都是为了保障客户的资金安全。我们还会在过户前主动致电客户，如果客户未回拨确认，我们会不厌其烦地联系他们，请买家核对所收到的电汇指示是否准确无误。现在客户们终于理解我们的一片冰心在玉壶。 客户在确认之后再汇款，就是安全的，无需再担惊受怕，也不必在到银行后才匆忙联系我们。一旦确认无误，汇款过程就是安全的——只要验证一次，事后任何时候汇款都是安全的。 这个小小的动作，能够预防几十万元的损失，可谓“以小搏大”，客户务必执行。 这正是我们律师事务所一贯遵循的“最佳办案操作规范”（Best Practice），通过细致的工作来保护客户的核心利益，发挥关键作用。 这一件小事就检验出公司之间的区别，一个办案严谨的律师楼对客户案子质量的审核，资金安全的保障都起了至关重要的作用。 【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. 联系电话：770-481-0609. 邮箱：aino_fan@attorneyliu.com 官方网站 : www.attorneyliu.com
Posted on October 12, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
2025美国地产独特风景——大学冷清铁窗繁荣 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜洞察｜ 在高利率环境下，房地产市场出现独特分化：大学城因教育经费削减和留学生减少而租赁市场冷清、经济萧条；与此同时，政府增加执法预算，推动监狱与拘留设施的建设热潮，带动了相关地产和产业的繁荣。 这一“校园冷清、铁窗繁荣”的景象，反映了美国政策在短期安全与长期创新之间的价值取舍，成为时代的独特注脚。 1 一杯高利率 泡出的苦咖啡 2025年的美国房地产，就像一杯放凉的咖啡：香气犹存，味道却有点苦。 高利率迟迟不降，经济增长放缓，贸易政策阴晴不定——所有这些，让购房者按兵不动，投资者收紧口袋。 全美平均房贷利率仍徘徊在 7% 左右，开发商减少开工，购房需求下滑。房地产市场并未崩盘，但整体陷入“涨不动、跌不快”的尴尬局面。 然而，就在这片沉寂中，有两个小板块的表现形成了鲜明对比：一个是大学校园周边的租赁市场，突然冷得出奇；另一个是与监狱和拘留设施相关的不动产，却在悄然升温。 一个代表知识与未来，一个代表秩序与管控。 两者的分化，像极了当下美国的政策重心——教育收缩，执法扩张。 2 校园冷风： 当留学生不来，公寓空了 往年，每到秋季开学，美国大学城的租赁市场都会上演一场“抢房大战”。 从波士顿到奥斯汀，从洛杉矶的Westwood到安娜堡，校外公寓向来供不应求。学生、尤其是国际学生，是最稳定、最守时的租客群体。 但2025年，这种盛况戛然而止。 川普政府在年初宣布多项高教经费与签证政策调整： 削减对公立大学和科研机构的联邦拨款，尤其在人文与公共卫生领域； 限制国际学生入学人数与签证核发量； 强化对高校资金来源的审查，导致部分研究项目搁置。 这些举措迅速影响了大学的招生计划。根据《高等教育纪事报》数据，2025年秋季国际新生注册人数比2023年下降近 18%。 在留学生比例原本很高的大学城，如伊利诺伊州的香槟（Urbana-Champaign）、宾州州立大学的State College，以及南加州大学附近的洛杉矶南区，校外公寓空置率上升 30% 以上。 原本炙手可热的出租公寓，如今纷纷打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡机”、“首月减半价”成了街头新广告。甚至有房东无奈地说：“以前挑租客，现在被租客挑。” 房租的下滑还带来了连锁反应——咖啡店、打印店、外卖餐厅、二手家具店纷纷感受到人流锐减。一个学生的缺席，往往意味着周边商业生态的坍塌。 3 铁窗的热度： 预算往“安全”倾斜 与此形成对比的，是另一种“房产繁荣”。 在同一份2025年联邦预算中，川普政府宣布将大幅增加ICE（移民与海关执法局）和联邦监狱署的预算。其中包括： 新增 1万名ICE执法人员； 扩建拘留与监狱设施，以应对“边境与国内安全压力”； 扩大与私营监狱企业的合作计划。 这项政策几乎立刻点燃了华尔街的兴趣。私营监狱运营商 CoreCivic 和 GEO Group 的股价在预算公布后两周内上涨超过 25%。 随后，一波“监狱地产”热潮开始显现：废弃的工业园区被改造为“拘留中心”；郊区建筑公司接连中标“临时安置设施”项目；安防、供电、通信、食宿等配套产业也随之扩张。 这些项目看起来平淡无奇，却在地产市场中制造了罕见的“热岛效应”。 当大学城的房东在打折出租时，郊区的承包商正忙着加班施工。4 教育与监狱：… Read More
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
自己卖房中的坑 当前房市行情并不乐观，房屋销售周期较长，许多卖家把自己的房屋挂牌后，一段时间内未能售出，容易产生焦虑情绪。这类卖家往往会接到电话、邮件，甚至有人登门拜访，声称：“如果您想卖房，可以委托给我，我保证能帮您卖出去。您只需告诉我您的最低心理价位，希望收回多少资金，我就可以帮您操作。” 许多卖家听到这样的保证后，非常心动，他们缺乏相关经验，对市场的了解，也不清楚对方的意图和操作方式，他们很可能会认为：“既然自己卖房费心费力，委托房产经纪也未必能卖到理想价格，不如拿到自己想要的底价，交由他们处理。” 然而，这些卖家往往没有注意到，这些买家所提供的合同中往往隐含一系列的陷阱。 实际上，这类买家大多并非通过正规经纪渠道操作，而是市场上所谓的“批发商”（wholesaler）。他们以低价获取房屋购买权，再通过信息差转手给实际购房人，从中赚取差价。这些批发商经验丰富，会通过各种渠道搜集卖房信息，争取与卖家签订合同。 这类合同通常只有一两页，条款简单，卖家在未充分了解合同内容及对方背景的情况下，很容易草率签署。 而这些合同往往有两个对卖家非常不利的关键点：第一，合同一般不规定具体的过户时间，往往给予对方数月期限，或即使约定时间较短，仍会通过其他条款赋予其无限制的延长过户时间的权利；第二，合同允许其将购买权转让给第三方，这为他们转售合同留下操作空间。 市场上曾有一家臭名昭著的公司，专门从事此类非正规交易。他们并非持牌经纪人，却通过这类合同获取房屋购买权，并采用不正当法律手段——例如在房产上登记自己拥有该房产的购买权的文件——从而对未来其它买家造成遏制作用，让其它买家止步，对产权造成瑕疵，使卖家难以再向他人出售。该公司因多次被受害卖家提起诉讼而声名狼藉，但类似手段仍被一些不法分子效仿和使用，扰乱市场, 买家未经诉讼在卖家产权上放lien(留置权）的做法是被乔治亚州标准合同直接禁止的。 因此，特别提醒各位卖家：如果缺乏相关经验，切勿贪图所谓“捷径”，以为能够快速卖房。事实上，选择一位信誉良好、专业能力强的房产经纪，通过正规渠道出售房产，才是最为稳妥和省心的方式。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投… Read More
Posted on September 26, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
一个众目所盼的判决 近日，美国乔治亚州法院对一起引发广泛关注的房地产经营行为作出判决，该判决获得了社会各界的普遍认可。本案不仅涉及金额巨大，更影响了成千上万户家庭的权益，极具警示意义。 本案被告为MV Realty公司，是一家美东南连锁公司，它最初成立于佛罗里达州，通过推出所谓“屋主受益计划”（Homeowner Benefit Program），系统性欺骗众多房产所有者。 该公司以“支付一笔数百至数千美元资金”为诱饵，诱使房主签订一份有效期长达40年的协议。根据协议，房主若日后有房产买卖需求，必须委托MV Realty作为独家代理。然而，合同中隐藏了多项苛刻条款：例如，房主在未获得该公司同意的情况下出售房产或办理再融资（Refinance），都须向MV Realty支付高额的“提前终止违约金”（Early Termination Fee）。 更为严重的是，该公司还通过法律手段，在参与该计划的房主产权上登记“法律备忘录”（Memorandum），声称拥有对该房产的独家代理权。这一操作导致房产所有权链（Title Chain）出现瑕疵——任何意向买方或金融机构在进行产权调查（Title Search）时都会发现该限制，致使交易无法顺利进行。此时，房主若想解除约束，就必须向MV Realty支付高额赔偿金。 MV Realty起初在佛罗里达州开展业务，之后逐渐扩展至其他地区，受害民众成千上万，仅乔治亚洲目前报案的就有三千多名屋主。许多房主在未充分了解协议条款的情况下，受小额资金诱惑，误以为自己获得了实惠，最终却导致房产权利长期受限，事件引发公众强烈愤慨。该案诉讼历时多年，去年在佛罗里达州取得胜诉，直至近日才在乔州迎来胜诉判决。 根据乔治亚州总检察长办公室2025年9月4日发布的公告，法院已下令永久禁止MV Realty在乔州执行其40年委托协议及产权留置权，同时严禁其收取相关协议中的任何费用，并要求向所有已支付提前终止违约金的房主全额退款。这一判决为超过3300名房主——其中包括约1000名60岁及以上的老年人——提供了关键救济。 总检察长Chris Carr表示：“MV Realty的掠夺性计划使数千名乔治亚州居民面临失去毕生积蓄的风险。我们采取行动保护全州房主，并在他们最需要的时候提供了关键支持。这是家庭和老年人的重大胜利。” 法院还命令MV Realty必须在2025年9月11日前自行承担费用，解除所有在受影响房产权上登记的法律备忘录，并撤销所有相关诉讼。此外，该公司被禁止通过任何方式向乔治亚州消费者广告推广其“屋主受益计划”及相关服务。 借此案例，我们郑重提醒广大房主：应切实加强风险防范意识，切勿因贪图短期利益而签署此类所谓“受益计划”，以免陷入长期的法律与金融风险之中。尤其值得注意的是，MV Realty所推出的合同期限长达40年，其对房主权益的约束与潜在危害绝对不容忽视。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076…. Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
案例分享 | “我命由我不由天！”：24小时生死过户战 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例分享｜ 故事背景 上个星期我经历了一个非常艰难的过户。 我的这个客户住外州，时常来亚城出差，他看好了亚特兰大的房地产市场，去年9月在网上看到了一个小型商业中心出售的信息，就直接跟卖家联系，跟卖家谈好了一个不错的价钱后，没有多想，没有请自己的经纪，也没有让律师把关，为了抓住这个物业，就急匆匆地在卖家提出的一个非常简单的合同上签了字，他以为合同没有什么大事，他唯一做对了一件事就是坚持用自己的律师处理过户手续。 客户委托与初期挑战 他因为曾经请我办理过其他物业的过户手续很满意，这次他就又来找我了。因为金额比较大，他需要找银行贷款才能买下这个物业，而商业物业的银行审核是非常繁琐的，本来根据合同应该12月过户的，因为银行还没有完成贷款手续，他只好向卖家申请再延期到一月份。结果一月份银行还是没有完成贷款手续，为了保住这个买卖，他答应多付卖方两万块延期费，让卖方同意再次延期30天，到上个星期。 在整个办案过程中，因为我知道他需要找银行贷款，而商业贷款银行多半用自己指定的律师过户，那将不是我，这个由买家请的律师。为了节省他的律师费，我告诉他了这个惯例，婉言谢绝了他让我做律师的请求，并让他跟银行紧密联系尽早让银行的律师开始工作，也许不需要花钱请我介入。在第一次过户到期的时候他就跟我说，哪怕就是多花律师费，他也希望我先把产权调查等准备工作做了，因为银行实在是手续繁琐，他怕只靠银行律师来不及。我就开始做了这些工作，离过户日还差一个礼拜我再次提醒他合同的规定，要他赶紧准备过户啊，不然就违约了。他却没有严肃对待，以为合同总能延期的。直到过户前一天还没有收到贷款批准的消息，这个时候他再次请卖方推延过户日期，卖方无论如何不答应了，卖方说明天要么过户要么定金没收，他不卖了。 危机爆发与紧急应对 这个时候买家慌了手脚，早上11点打电话来问我怎么办？眼看买家高额定金，外加延期多付的两万块等投入就快全部损失，我立马把整个案子整理了一下，我们分析卖家是有人出高价了，而且他还想故意制造买家违约的现象让自己合法地把定金据为己有。此时买家想要避免损失已经几乎无望，但作为我的老客户，我义不容辞的临危受命：我说你现在把你所有的存款和所有能借的钱全部找出来看能不能凑齐，如果能，我们明天过户，保住这个合同，事后再找银行重新贷款，把钱贷出来。如果明天不过户，买家就是违约，银行贷款没有完成不是违约可以被原谅的理由。 买家这才意识到自己对合同条款没有足够重视，应该签合同时好好增加一些对自己有利的条款。经过几个小时的努力，下午三点他告诉我可以凑到买房需要的钱，但是人还在外州，而且什么过户需要的文件都没有准备。我当机立断告诉他现在就通知卖家明天下午2:00过户，并让他立马订飞机票赶最早一班飞机飞过来，今天我尽一切力量把过户需要的文件全部办好。 通宵准备与卖家博弈 挂完电话后我卷起袖子立马和助手一起把所有过户需要的文件一一做出来，包括阅读租约弄清楚每个租客交租、预付租金、定金等等详细资料，这些原本卖家应该提供的，他也拒绝提供，一直做到晚上快半夜。当我在晚上11点多钟把过户结算书给卖家送过去并通知他买家已经做好全部的过户准备工作，明天下午2:00准时过户时，卖家慌了手脚，开始怪我没有提供足够的提前通知，他已经安排其他事情了。 第二天早上卖家又发邮件通知我他要出庭还要有医生预约，过不来，必须要延期。这时候我的买家非常生气，他说我千里之外飞过来，昨天你逼我今天一定要过户，其实你昨天逼我的时候，你自己并没有能力过户，为什么？而且为了赶这个过户买家把自己的医生预约延期到后天了，他今天晚上就要飞回去了，怎么办？ 最终对决与成功过户 我从两点开始跟卖家进行了激烈的沟通，我戳穿了他想制造买家违约的意图，告诉他既然昨天他提出来今天不过户他就不卖了，而他今天明明有一堆预约安排，也就是说他在自己不能履行合同的情况下却逼买家履行合同，是不是构成恶意违约？我义正严辞地告诉他如果他今天不来过户，而买家必须赶晚上的飞机回去，过户不成完全是卖家造成的，卖家必须承担一切违约责任并补偿买家的所有损失，我们第二天就会提起诉讼，那这个物业就不能卖了。 卖家一听傻眼了，告诉我4点还要见医生，我说你6点之前到我们还能完成过户。5:30卖家急急忙忙赶过来，我们才开始签字做完了整个过户手续。 反思与感悟 在这24小时中，我像打了鸡血一样，为买家奋力一搏，以保住他的定金和他想买的这个物业。晚上7点，当我坐在办公室整理过户签字的所有文件时，长舒了一口气，精疲力尽。 我想起客户时常在问我的一个问题，刘律师你都干了三十年了，为啥还每个案子亲力亲为，干嘛还这么努力的工作？你也不需要赚钱了啊？干嘛这么拼命呢？我也经常在问我自己这个问题。 这次过户让我突然想起最近看的《哪吒2》的电影，电影里让我热血沸腾的一句话，我命由我不由天！哪吒最后为了自己的命运奋力一搏的精神，我似乎在这次过户中有所体会。在这样一个买家几乎是注定要输的情况下，我临危受命，油然而生一种使命感，必须为了我的客户奋力一搏，买家的命和我一线相系，我命由我不由他（卖家）！ 当客户最后放心地离开办公室的时候，我心底升起了一阵自豪，它冲淡了我的疲惫，我又一次不辱使命，完成了客户托付的重任！ 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
房产过户背后的时代悲歌：从离婚、移民到白发人送黑发人 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划 中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜观察｜ 美国房地产交易的光环正在褪色。离婚分产、移民身份危机、留学生与年轻科技工作者猝然离世… 越来越多的过户文件背后，是破碎的家庭、仓惶的抉择与白发人送黑发人的至悲。 房产不再是单纯的财富象征，已成为社会剧变的缩影。然而，在裂痕与伤痛中，人性之光不灭——单亲者重建家园、移民者砥砺前行、失亲者化悲为力。钢筋水泥或许冰冷，但真正的家园，是心中那盏不灭的、充满爱的明灯。 1 社会剧变的缩影 在美国，房地产一直被视为资产管理和财富积累的重要工具。过去，无论是自住还是投资，不动产交易常与家庭成长、资产增值等美好愿景紧密相连，是令人愉悦甚至值得庆祝的事情。 然而近年来，社会环境的剧烈变化与动荡，使得房地产过户的“底色”正经历着细微却深刻的转变。这一点从我们律所最近处理的一系列房地产过户案件中便可见一斑。 离婚潮 首先，离婚导致的房产处理案件数量快速增长。 相关报道和数据统计显示，2023年美国涉及离婚的房地产交易约占二手房销售的15%，且“灰色离婚”（50岁以上群体）比例持续攀升。 传统上，房地产交易因生活进步而发生；如今，却常因婚姻解体而启动。这不仅带来情感的创伤，更让家庭资产的分割成为当事人不得不直面的难题。对于许多人而言，房屋已不再是未来美好生活的寄托，而成了处理困局的无奈选择。 移民身份危机 其次，新移民政策引发的身份焦虑与冲击不容忽视。 随着美国移民执法趋严，因身份危机被拘留乃至面临遣返的案件增多。过去数月，我们律所接到了大量此类咨询。许多家庭在遭遇紧急状况时，必须迅速处置在美房产，否则资产可能遭冻结，家庭成员的经济安全亦难保障。 律师在处理此类房产时，其角色已从“财富管理”转变为“危机处理”。移民家庭的资产安排，深受国家政策与身份不确定性的影响。 青年早逝悲剧 第三，最令人扼腕的，是那些因抑郁症或精神疾病猝然离世的跨国留学生和年轻科技工作者。 他们曾是父母的骄傲，怀揣全家希望远渡重洋，最终冰冷的房产却成了留给至亲的唯一遗物。 白发人送黑发人的痛楚，实乃人间至悲——父母不仅要强忍丧子之殇，跨国奔波办理继承手续，还需面对“死亡房产”的文化污名、折价抛售以及繁琐法律程序的双重打击。 这些现象表明，美国房地产已成为社会剧变的缩影。 离婚潮、移民危机、白发人送黑发人……每一份过户文件背后，都是被时代浪潮裹挟的个体命运。 2 结语 李白曾叹“生者为过客，死者为归人；天地一逆旅，同悲万古尘”，道尽人世沧桑与困惑；而刘禹锡“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”的豁达，又为这沧桑注入了新的希望。 看那单亲家庭在破碎中重建家园，移民者在异乡砥砺前行，丧子父母以爱化悲为力——他们用行动诠释：房屋或许会留下裂痕，但永远无法摧毁人性的光芒。 王阳明先生说：“此心光明，亦复何言”。在这剧变的时代里，或许真正的家并非钢筋水泥的居所，而是我们心中那盏永不熄灭、充满爱的明灯。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu… Read More
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
离婚别忘了分房：房产分割中的暗雷 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 离婚夫妻的房产交易，眼看就要因一场费用争议彻底崩盘。作为经手律师，如何将他们拉回谈判桌，保住双方那岌岌可危的净资产？这个故事，深刻揭示了离婚分房那些易踩的“坑”——资产割不明白，感情离了也难安生。 1 离婚协议藏雷 今天分享一个历时3个月才完成的案子：帮一对离婚夫妻卖掉他们的房子。最初接手时，这看起来就是个普通交易：一位美国客户卖房，产权证上只有他一个人的名字。但在核查产权时，我发现这位先生刚结束离婚。我立刻调阅了他们的离婚协议。 离婚协议藏“平分”条款 协议中有个看似公平的条款：尽管房产证只登记了先生的名字（离婚时的情况），双方同意在房子卖出后，付清银行贷款、扣除所有相关费用，剩余的净值由两人平分。 实际操作起来却遇到了麻烦。起初处理过户时，我以为一切正常。但这位先生反复向我确认：“过户后，卖房的钱会分别开给我和前妻吧？”当时我没太在意，只觉得他问得有点频繁，就回答：“当然可以，只要你们双方同意就行。” 由于前妻不在产权证上，卖房前期我们并未联系她。但离婚协议明确了前妻有权分得一半净值，我随即联系了她。前妻表示：“我同意卖房，但你们必须保证钱会给我，我才同意过户。”我谨慎地保留了她的联系方式，持续沟通。 2万维修费突然发难 过户前五天，情况突变。先生突然提出新的分配方案：房价扣除银行贷款后，他还要再扣减一笔房屋维修费。我立刻警觉起来：“这些维修费必须和前妻商量确认！因为扣完这些费用后剩下的钱才是你们平分的基数。你单方面扣得越多，前妻分到的就越少，这直接影响她的利益，必须征得她同意。” 他顿时不悦，和我争执起来：“协议写得清清楚楚，‘除去各项开销’后才平分！”我回应道：“条款没错。但关键是‘各项开销’指的是双方认可的开销，还是你单方面认定的开销？我认为必须是前者。否则开销由你随意决定，平分的钱就会相应减少，这不就损害了另一方的权益吗？”他沉默了。 我接着建议：“或者让你的离婚律师介入，界定哪些费用合理。只要你们双方达成书面协议，我都能执行。但如果没有协议，仅凭你一方意见，我无法操作。” 这位丈夫意识到遇到了懂行且能看穿他意图的律师，态度软化了，开始说好话。我顺势提议：“这样吧，我把你这份维修清单发给前妻，如果她同意，我们就按此处理。”他无奈之下只得同意。 濒临崩盘 清单发过去，前妻的回复很快也很干脆：不同意！她指出，部分项目并非必要维修，或者她从未同意过。双方随即就“哪些维修费可扣除”激烈争执起来。这笔维修费高达2万多美元。房子净值本就不多，再扣掉这笔钱，双方能分的就更少了。 过户在即，我发出最后通牒：“如果你们无法达成一致，这房子就过不了户！”这时，丈夫终于崩溃，向我哭诉：“律师，你务必帮帮我！这已经是我第三次尝试卖房了！再卖不掉，市场越来越冷，就更难出手。我快付不起房贷了！最后要是房子既卖不掉又断供，肯定会被银行收走！到时候别说分钱，我们连一分钱的净资产都拿不到，彻底清零！” 形势紧迫，我决定把前妻请到办公室。让这对曾经的夫妻面对面坐下，进行了一次深度沟通。我直指核心：“你们现在的目标是什么？如果是为了继续争吵，那这房子就别卖了。后果是什么？就是贷款断供，银行收房！那时损失的不是一方，而是双方的利益！现在卖掉，好歹还能分点钱；继续僵持下去，你们将一无所有。” 这番话终于点醒了他们。面对共同的威胁——房产被没收的风险，两人开始冷静思考。 律师破局顺利过户 最终，在我的斡旋下，他们达成协议：将有争议的维修费款项单独预留出来，交由双方各自的离婚律师后续协商解决。其余无争议部分的分配方案，双方一致同意。 这样，剥离了争议点，交易得以推进。 买方那边其实也焦急万分：租住的公寓即将到期，贷款锁定的利率也要过期。在买卖双方都亟需完成交易的压力下，这个方案被接受了。第二天，我们紧张而顺利地完成了过户。 买家欢天喜地搬进了新家，全然不知为了确保他的产权干干净净、免受卖家离婚纠纷牵连，为了让这对怨偶点头交易，我在幕后付出了多少艰辛努力。 房子卖出后，那笔有争议的维修费，我严格按照协议预留并存入托管账户，由他们的离婚律师在特定期限内协商出结果，这笔钱按达成的协议分配。 两人只得回到离婚律师那里继续“战斗”。又过了两个月，他们终于达成协议，托管账户的钱才得以处理完毕。 2 结语 回顾这个案子，深感离婚牵涉之广，尤其是房产分割。离婚不仅是感情的终结，更是资产的彻底分割与清算。唯有将财产分割得一清二楚，这场离婚才算真正画上句号。离婚，别忘了分房更要分得明明白白。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on September 05, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
被遗忘的空地 房产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务 ｜案例｜ 在房地产买卖过户的世界里，外人看到的，往往是客户签个字、律师盖个章、钥匙交接这样简单的画面。但在这些看似平静的流程背后，却隐藏着繁琐、复杂、甚至一点疏忽就可能引发麻烦的细节。作为一名从业者，我一次次经历了这种“暗流涌动”。今天，就和大家分享一件差点让整笔近百万美金交易陷入僵局的小插曲。 1 被遗忘的空地 上周五，我们协助一位客户，在距离亚特兰大约两小时车程的郊区购买一处价值近百万美元的豪宅。产权调查顺利完成后，我们立即启动了签字过户程序。由于卖家居住在外地，不便亲自到场，他选择在当地的律师事务所完成签署。所有过户文件寄送到位，一切看似按部就班。然而，就在签署当天上午，我们接到卖家突然打来的电话。电话那头，他带着一丝不安地问道：“我想确认一下，你们的文件里，包括了我的房子和后面那块附带的空地，对吗？” 这一问，把我们从常规流程中一下拉回到高度警觉状态。助理第一时间把电话转到我这，我立刻调出相关档案，心中一沉——合同中只列明房屋的地址，意味着我们处理的，仅是房子及其占地范围。那卖家口中的“后面那块空地”又是什么？ 我谨慎地追问：“您的意思是，您的物业实际分为两块独立的地块？房屋占一块，后面还有另一块空地？” 这不仅是一次简单确认，而是要判断——文件中的法律描述，是否真实反映了双方的交易意愿，以及物业的完整状况。毕竟我们不在现场，也未参与早期沟通，任何一处遗漏，都可能在未来引发一连串的产权纠纷。卖家明确答复是两块地：房屋所在的地块约一英亩，房屋正后方还有一块面积约一英亩的空地。难怪整个物业价格不菲，原来地如此之广！我立刻核对合同文本，发现合同仅注明了房屋的地址。若仅依据该地址进行产权查询，只能检索到房屋所在的这块地，无法自动关联到后方那块无独立地址的空地。 我立即请卖家提供更详细的信息，并暂停了手头其他工作，紧急核查那块空地的产权状况。同时通知卖家暂缓签署文件，我们需要迅速判断他应签署哪些文件，并立即将遗漏的后方空地补充到交易中。 经过一小时的紧张工作，我们迅速查明：卖家确实不仅拥有房屋所在的土地，还单独拥有房屋后方的那块空地。问题在于，合同中提及的物业只用了这块房屋的地址来表示，并未明确表述还包含后方的空地，也就是说合同本身是有瑕疵的，标的物不完整。由于两块土地产权独立、并非一体，无法想当然地认为合同将两块地都包含在交易中。 万幸这位卖家非常诚实，主动提出确认。他本人清楚，这两块地是分两次交易购入的—可能最初购买了房屋地块，后来发现后院地块出售，便又购入后者，从而使房屋坐落于总计两英亩的土地上，而非最初的一英亩。 经过数小时的紧急处理，我迅速更正了所有文件，确保卖家能够顺利签署。买家最终购入的物业才得以完整包含那差点被遗漏的一英亩后院。完成这一切后，我不禁长舒一口气——真是险些铸成大错！ 2 结语 通过这个案例，我想与大家分享：我们的工作远非表面看起来那般简单，其中潜藏着诸多犯错的风险。尤其是在合同条款表述不清时，我们往往难以全面掌握物业的实际情况。很多时候，需要买卖双方共同协助，才能深入了解物业的真实构成。因此，在合同中对标的物的描述必须清晰、准确、完整。这份工作绝非许多人想象的那般轻松。正因为合同规定时常不够明确，买卖双方的经纪人也未必完全了解物业的每一个细节，这就需要我们具备敏锐的洞察力，能够迅速识别潜在问题，并立即采取行动，纠正因合同疏漏或其他原因导致的错误，避免类似遗漏事件的发生。 回想那天，如果卖家没在最后一刻提起这块被“差点遗忘”的空地，买家未来可能会陷入产权纠纷，而我们也将面对一场漫长的补救战。这次经历再次提醒我：在房地产过户的世界里，真正的功夫，往往隐藏在不为人知的角落。 所以，下次当你看到一笔顺利完成的交易，不妨想想，那背后也许有一个团队，正默默替你守护着每一寸土地的归属。 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所律师和团队为中国企业和个人在美国投资，安居乐业提供一站式全面服务。联络邮件：info@attorneyliu.com。地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；网址：www.attorneyliu.com。 微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章 美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
借名贷款买房的风险 ｜案例｜ “借名贷款买房”看似是解决贷款难题的捷径，实则埋藏着巨大的产权纠纷和利益争夺的隐患。在行动前，务必充分评估风险，寻求专业法律意见，优先探索合法合规的融资渠道。切莫因一时便利，陷入被动局面。 1 授权书背后的困局 两周前，我接到了一个紧急电话，一位老客户焦急地告诉我，她的女儿即将离开美国前往瑞士，急需办理一份授权书（Power of Attorney）。 这本是个常规程序，我的助手足以处理。但客户语气异常急迫，强调她的女儿坚决要求必须直接与我见面才肯做这个授权书。 于是第二天一早，我便在办公室等候。没想到，客户带着女儿，甚至她已离婚的第二任丈夫（即女儿的继父）都来了。基于严格的律师-客户保密关系原则，我不能同时与所有潜在利益方会面。我立刻询问：“谁需要做授权书？”女儿回答：“是我。”于是，我单独与她进行了面谈。 女儿向我道出了令人意外的隐情：几年前她和母亲想购买一处房产，可是母亲因信用不佳无法贷款，但又迫切想购置这套房产。情急之下，她们想出了一个办法：用母亲当时的丈夫（即继父）的名字贷款，因为他有良好的信用记录，可以顺利获得贷款。而继父作为贷款人，名字也必然要写在产权上。 如今，房产价值已经翻倍，她们决定出售房产。但问题来了：当初的首付款以及之后每个月的月供，全部是由她和母亲承担的，如今继父也与母亲离婚，但卖房需要继父同意签字，他却提出条件：“卖房后，必须分给我3万美元。” 母女俩觉得这要求极不合理，问我：“房子的首付和月供都是我们出的，难道不能拒绝这个已离婚的继父的无理要求吗？” 我告诉她们，很遗憾，不太可能。 我解释道，“整个卖房过程必须得到继父（作为共同产权所有人）的同意。如果你们不满足他的要求，他拒绝签字，这房子就无法出售。” 她们权衡再三，最终无奈决定接受继父的条件。此时，即将离境的女儿又抛出一个关键问题：“继父还要求我在授权书中将卖房事宜的权限授予他，这样他就能全权办理卖房手续。这合适吗？” 我立刻警觉，指出了潜在风险：“如果授权书完全交给继父掌控，届时他提出任何额外要求，你们都将处于被动，恐怕非常不合适。” 我建议，“更稳妥的办法是：你们应先与继父协商确定他应得的金额，达成书面协议。 然后，你的授权书可以授予母亲，由母亲在需要时代你签字处理卖房事宜。这样，至少你们（母女）还能保留一部分控制权。” 她们采纳了我的建议。随后，我也非常坦诚地与那位离异的继父沟通，表达了母女的诉求。最终，继父同意：只要拿到他要求的钱款，他就配合签字过户。这笔交易才得以推进。 至此，我才恍然大悟：他们真正需要的，远不止一份简单的授权书，而是如何妥善拆解因“借名贷款买房”埋下的产权和利益分配这颗“雷”！ 借名贷款买房的致命风险 这让我想起一些客户常问的问题：“如果我信用不好贷不到款，是不是可以用亲戚或朋友的名字来贷款买房？” 我时常提醒她们这样做会隐藏的风险！” 借名贷款买房的致命风险在于： 产权必然共享： 银行要求贷款人必须是产权所有人，才能将房产作为抵押物抵押给银行以担保贷款的偿还。因此，被借名者（如案例中的继父）必然要被登记为房产的共同所有人，这等于直接赋予了他们一部分房屋产权！ 事后，你必须经过他们同意才能将他们的名字从产权上移除。一旦移除，银行发现贷款人不再是产权所有人，很可能会触发借贷合同中的贷款加速到期条款，银行会要求立即偿还全部贷款。 违反贷款规定： 本质上，利用他人名义贷款买房，是违反美国银行贷款规定的。贷款本应基于借款人自身的信用、收入和还款能力。如果真正买房的人不是银行审批的借款人，这就违反了银行的规定。 关系破裂风险： 无论买房者和贷款人的关系多亲密（亲人、朋友），风险永远存在！ 案例中原本的夫妻关系，在利益（房价翻倍）和关系变化（离婚）面前，矛盾立刻显现。被借名者（继父）主张分享房产增值收益（3万美元），在法律上并非完全“无理”。 控制权旁落：… Read More
Posted on August 15, 2025 by Nancy Liu | Category: Chinese
外国人投资美国房产的税务雷区 | 30年经验专家深度分析 ｜指南｜ 在我职业的30年生涯中，除了服务成千上万的本地居民实现他们的美国房产梦以外，也有越来越多的外国人, 尤其是中国公民，请我帮助他们在美国购买和出售房产，我想跟大家分享一下外国人在美国拥有房地产的税务考虑。 1 收入所得税 第一，收入所得税。一旦你在美国拥有了房地产，如果有租金收入，你就要按照美国法律申报收入所得税的，income tax 。 纳税义务 尽管你是外国人，可是你的收入是从美国来源所得，要按照美国法律报税，说到报税很多人就想，哎呀，就这么这么点钱还要报税，想不报税。 税务筹划 其实很多时候，如果你找对了会计师，并不是你的租金的每一分钱都要交税的，因为有很多开销可以抵消收入，比方说房产管理员的费用，缴纳的房子的地税，如果你的房子是贷款买的，贷款的利息也是可以扣除的，你的房子如果进行了任何维修，这些维修费用也是可以扣掉的，房子还有depreciation，资本折旧，这些减去以后，真正留下来的收入是不多的，那样你需要真正缴纳的税务金额是非常少的，这样做可以避免将来偷税漏税的法律责任。 另外还有个很好的好处，你就可以因为报税拿到一个税号，US Tax ID, 它可以方便你以后做很多事情。 2 资本利得税 当你卖房的时候，你还要交一个资本利得税， Capital gain。 纳税基础 比方说你当初是100,000块钱买的，卖出了150,000，你的房子增值的50,000块钱是要交capital gain的。 另外在卖房子的时候还有一个法律很多人不知道, FIRPTA。 这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。 这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务，而且一般是15%的税率。 退税机制 很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。 因为每一个在美国卖房产的外国人都因为FIRPTA而多交了预扣税，想退回来，需要报税并申请退税，那么处理这个房产交易的过户律师就非常重要了。他们如果没有经验，预交的材料没有报备齐全，都影响到以后申报的成功。 … Read More
