Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房地产过户中的坑（8）消失的租客 下周四林哥就走了整五年了。 和往年一样，周先生照例去银行存了张支票到林嫂账户，算作慰问。 林哥是个热心仗义、耿直豪爽的北方汉子。当时经营一家不大的中餐馆儿有些年头，凭着能吃苦肯受累，一家人在美国虽说没有大富大贵也算是衣食无忧了。 初识的时候，周先生还是个落魄的穷学生，没少得林哥一家的照应。后来工作了，经济状况慢慢好起来，两家也一直来往频繁，如家人般走动着。 最后一次一起吃饭是2009年，林哥兴冲冲地对他说，遇到了一个很好的投资项目，是城郊一个新开发的中型购物中心。租赁合同长达十五年，经纪告诉他投资回报率近12%，绝对是个不可多得的赚钱机会。林哥还说准备把这些年攒下的积蓄都拿出来，和几个朋友合伙投资，这样自己就可以退休了，不用一辈子干餐馆了，还问他有没有兴趣也分一杯羹。当时周先生正准备换房子，资金紧张，迟疑了一下还是拒绝了。而且这种近乎天上掉馅饼的事儿，让他心里隐隐有些不安，但作为外行，又说不出哪儿不对劲儿。他只好提醒林哥商业地产投资比较复杂，一定要小心谨慎。 然而后来还是出事儿了。 十几家人每家几万到几十万不等，其中林哥是最大的投资人，凑够了首付把这个shopping center地产过户了，因为是刚建好，租客都在免租期内，那些租客也还因为装修等原因没有搬进来，可是过了免租期后，那些说好的租客竟然没一个真正开业，更不用提租金了。后来才发现原来是开发商和卖家经纪人联合做了手脚，为了卖这个刚造好的shopping center伪造了一批假租赁合同吸引投资人上钩，而所谓的租客根本不存在。所有的买家投资人慌了神，但首付已经投进去大部分积蓄，哪有余力再去支付每月数万的贷款。偏生又赶上金融危机，想贱价卖都无人问津，没办法，不到一年，房产因拖欠贷款被银行法拍（foreclosure）了。所有投资人的钱都打了水漂，其中几个大户损失惨重，特别是入股最多的林哥，十几年辛辛苦苦攒下准备退休的血汗钱就这么没了。本来就有高血压的他一个急火攻心，竟突发脑溢血，送去医院救回一条命来却落了个偏瘫的后遗症，话也说不利落了。老话说：“哀莫大于心死”。揣着那么一件过不去的憋心事儿，不久之后他就再次脑溢血复发，这回终究没抢救过来，人就那么去了。 其间周先生也到处帮他咨询律师，看有没有可能为买家们讨回公道。奈何律师也要吃饭，每家都要付律师费才愿意了解调查这桩案子。而且依照法律，了解地产状况以及发现其中存在的问题是买家自己的责任，这些买家连基本的尽职调查是什么都不知道，也当然没有做。而且这个案子就算起诉赢了，卖家开发商拿到钱早就不知所踪了，执行判决又是一桩诉讼案件，费用照样花，钱却不一定能拿回来。这样一桩惨剧，也只能不了了之。投资人们亏了钱，林哥还搭上了一条命。 林哥的经历虽然是个极端案例，但却是个真实的故事。买家们没有经验，也没有聘请专业律师在合同签署前审阅合同并谈判，签完合同后也没有做尽职调查（due diligence)，投资也不了解自己投的什么资，遇上了卖家及其经纪的恶意欺诈，导致吃了大亏。 商业地产交易中的买卖合同和住家买卖合同完全不同，它规定了以后买卖双方的行事规则，我们经常碰到老美卖家锱铢必较，所以合同的文字规定的意义一定要请律师把关， 绝对不要用中国人的哥们义气握手定乾坤的做法来买卖商业地产。而后面的尽职调查，主要是在买卖双方在签订合同之后，通过合理信息批露、调查，更细致全面地了解目标地产的状况和可能存在的问题，降低地产交易中的风险。尽职调查的对象不仅包括将要购买的商业地产，也包括卖家以及在商业地产上的租客等等，它的目的就是让买家了解自己买的是什么。因此可以说买方是尽职调查中受益最多的一方。 这项尽职调查往往需要由经验丰富的专业人士来完成，需要一定的时间，且往往收费不菲。有时买家为了省下这笔钱或为了尽快完成过户，就选择跳过这项调查，其实是很不可取的，很容易因小失大，得不偿失。特别是在乔治亚州，秉承的是买者自慎原则（ buyer beware）。房产交易结束后出现的问题，如果是买方在交易前期有办法通过尽职调查发现的，事后法官是不会同情买家所受的损失的。 很多时候，买家可以选择使用自己的律师来做尽职调查，但尽职调查和过户是两个完全不同的工作。在投资过程中聘请一位律师同时做尽职调查和过户两项业务是可行的，这样其实会方便买家，也节省一些费用。因为律师在尽职调查的时候就开始熟悉地产的情况了，这样完成尽职调查后继续做后面的过户就更容易上手一些，当然这两项工作的费用会比单纯只做过户要高不少。 很多客户不太理解，只看价格，不管内容。我们经常碰到客户开口就问过户要多少费用，这个问题在商业地产过户中其实很难回答，是由客户需要的具体服务内容决定的。市面上很多律师为了拉来生意，往往只是给客户报一个较低的价格，只涵盖最简单的过户手续，像我们上面提到的尽职调查根本不管，也不会提醒买家其重要性。看似收费很低，但提供的服务却是不完善的，一旦出现问题，吃亏的还是买家。总之，尽职调查的费用虽高，但这笔钱花在刀刃儿上，每一分都是值得的。毕竟，事后声讨公道永远比事前规避风险代价昂贵得多。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房地产过户中的坑（7） “过户桌”上的谈判 近年来，随着美国经济的复苏，越来越多的人涌入地产投资的大潮。有人赚得盆满钵盈，也有人赔得倾家荡产。地产投资市场里看似风平浪静，鱼美蟹肥，实则机关重重，暗流涌动，所以大家在下水之前一定要先了解水势、识得水性。 商业地产的种类很多，有仓库写字楼、加油站、购物中心和大型商场等等。种类不同，需要注意的事项也不同。今天咱们主要聊一聊带租客的商业地产。 有租客，买家在决定投资前了解租赁关系和租约细则就非常重要。 首先，商业地产完全是从投资回报的角度定价，弄清租约的详细规定，估算出投资回报率，是评估地产定价是否合理的一个标准。另外，商业地产中的租赁关系在过户之后将相应地转到买家手里，租约条款搞不清楚，买家接手后便很难对租客进行管理。最重要的是，利润高收益好的地产才有投资价值，这其中租金的高低，租期的长短都是决定投资回报率的重要因素。 因此，买家必须了解地产的租赁状况，同时也要确保体现在买卖合同中，才能更好地降低投资风险，维护自己的利益。否则，按照乔治亚州“买家自慎”（buyer beware)的原则，买家是在交易中有责任了解地产状况，发现隐藏问题的地方。如果过户后出现了什么问题，所有的损失都只能由买家自己承担。 说到这里想到上个月我刚刚过户的一个案子。当时地产经纪提供的买卖合同非常简单，只是按标准合同注明了房屋地址、买家、卖家及成交价格。起初我以为是一般的住家房屋买卖，中间由于买家的许多问题我才跟买家有很多沟通，通过多次沟通后才得知是一桩商业地产买卖，但合同上只字未提。鉴于商业地产的复杂性，我多次联系了买卖双方了解情况，发现是两间出租的房间，分别出租给两个租客从事生意活动，而租约的情况在合同中也只字未提。 当时给我的过户时间非常短，发现问题时离过户不到三天。我立刻要求卖家经纪提供租赁合同，同时提供租客交付租金和定金的信息，便于过户时结算。结果他提供的信息与租赁合同上有多处不符。最后拖到过户当天，无奈之下的我只能在过户签字桌上要求卖家提供一份与租客认知一致的租约最终版本，才为双方完成了过户手续。 至今想想还有些后怕。作为过户律师，我们接触不到交易的地产，房子是自用还是商用，合同上未写，买卖双方没提，我们就不得而知。如果当时不是我警觉性高，多问了一句，房子就那么稀里糊涂过了户的话，接下来买家还不知道要面对什么样的糟心事儿。 总之，商业地产的投资回报率高，但同时情况复杂，陷阱也多。在这里提醒大家，在投资之前一定要多研究，了解地产投资的基本知识和相关流程；同时多考察，了解投资对象的自身状况；更重要的一点是选择一名专业的律师来把关，为投资保驾护航。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房地产投资过户的坑（6）谁动了我的房子 姐姐打电话来的时候，周先生正在下班回家的路上。 亚特兰大高峰期的高速是出了名的堵，他一边缓慢驾驶着车子，一边寻思着周末去趟Costco，给俩孩子买套play set放在后院。周先生有两个儿子，四岁和六岁，正是闲不下来的年纪。也正因如此，当年买房的时候，他们两口子专门挑了这套后院很大的，让兄弟俩放学后可以尽情撒欢儿，消耗多余的精力。想到房子，周先生忍不住嘴角上扬。当时准备换个大点儿的房子，也想找个好学区，千挑万选才遇上这么一个夫妻俩都满意，各方面都称心的，入住以后也是越来越喜欢，俩人不时得意地感叹当时运气真不错。 正想着，姐姐的电话打了进来，一接起，便是对方焦急又关切的声音：“你们最近这是出什么事儿啦？怎么房子都要被银行收走啦？”周先生一头雾水：“你这是听谁说的？没有的事儿嘛！”“没有的事儿？那这不是你家房子么？”说着姐姐拍了张照片发了过来。周先生定睛一看，照片上是当地当日的报纸一角，上面登的图片可不是自家的房子么，地址和门牌号也分毫不差，旁边的pre-closure格外醒目。周先生满心疑惑：房子的贷款、地税、保险明明每个月都按时交的啊，银行莫不是弄错了吧！ 后来经过多方联系查证，周先生了解到当初购房时，这个房子的卖家有第二顺位贷款，周先生的律师当时查证到他有第二顺位贷款，却因为欠款额为零而忘了把这笔贷款关掉， 所以那个银行仍然有这个房子的质押权。这不，如今卖家破产，还不起这笔账单，银行准备来收回这所房子了。周先生这才记起，前段时间曾先后收到来自某家银行的挂号信，但因为不曾与该银行有瓜葛，（再加上收件人不是自己的名字）他便没有留心，直接当做垃圾信件处理了。 摊上这事儿，少不得又是一通官司。幸好周先生买了产权保险，但心里还是一阵后怕。卖家的欺诈，律师的失职，差一点儿就让他们一家四口无家可归。 说到这里，到底什么是第二顺位贷款呢？ 通常贷款买房时我们会向银行借一笔钱，这是我们买房实际需要的借款数额。若房子增值，实际价值远大于当初的贷款数额，我们称之为净值有余。这种情况下有的银行会再给房主提供一笔贷款，也就是我们说的第二顺位贷款（HELOC LOAN）了。这种贷款对房主来说经常起到一种备用金的作用，或者有的人贷钱出来做房屋翻修更新用，他们是有权动用的。而且这种贷款也是把房子的产权抵押了的，如果过户时不跟原贷款银行要求还款并关掉这笔贷款账户，房产过户以后，卖家还是有动用这笔贷款的能力，就像保留了信用卡一样。如果他到时动用款项不还，银行是可以追债而拍卖房子的，买家就会因为这笔根本不是自己的贷款而失去房子，也就是上面周先生遇到的情况了。 在过去二十年的办案经验中我发现，往往搞清这个第二顺位贷款是最麻烦的。我就曾处理过一个类似案例。 当时我们一直找卖家要第二顺位贷款的银行联系方式，到过户前一周他才说已经还掉了。我没有轻信他，要求他提供证明，并由我们联系银行加以印证。拖了几天他只给了我们帮他还款的律师的联系方式。我立即联系那位律师并拿到了还款信息。看起来问题到这儿就解决了，但我犯了较真儿的毛病：在有现成的过户律师的情况下，他为什么要在过户前不到一周请别的律师来处理还款呢？于是我又给那个律师打了电话，交谈之后才发现卖家虽然是还了之前的贷款，却又立马贷了一笔数额更大的新的第二顺位贷款，而且没有告知办理的律师他在卖房子。 恍然大悟的我开始了和新的贷款银行进行交涉，要求还清贷款并关闭账户，这中间又是各种周折，导致这个过户拖了近三个月才最终完成。其间卖家数次打电话叫嚣，还对我们进行了几次言辞非常激烈的辱骂，用恶劣的态度向我和助手们施压。而急于过户的买家也对我的处理非常不理解，甚至有了换过户律师的念头。还是他的房产经纪耐心向他解释了原委。“刘律师为这个案子多做这么多工作，承受这么多压力，到现在为止她一分钱还没收呢，她是切切实实地在为你的利益着想，杜绝过户以后可能出现的任何产权纠纷。换个不负责任的律师草草帮你过户了，拿到钱就撒手不管了。像你这个案子隐患这么大，以后出了问题倒霉的还是你啊。”买家这才明白了我的苦心和跟卖家针锋相对的不易，开始百分百配合我的工作。 当然这种欺诈性案例都是少数，但很多人因暂时不需要用钱而没有动用第二顺位贷款，在欠款额为零（balance is zero）的情况下，便不认为自己有两笔贷款。到了卖房的时候，大多数的卖家都不记得自己有这笔贷款了，常常向我们发脾气，认为自己不欠银行钱，是我们纠缠不清，不信任他们。就需要我们跟卖家做耐心和清晰的解释，来保证过户顺利推进。 每想起这些，我都对我的助手们心怀感恩。别人都以为我们的工作很简单，不过是过户时让买卖双方签签字。殊不知我和助手们在幕后做了多少准备工作，承受了多少委屈和压力。然而也正是这些压力和付出，才使得我们经手的每一个案子都能干干净净，我们负责的每一个客户都能满意而归。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房地产投资过户的坑 （5）不翼而飞的巨款 2011年，当Hardwick从公司的客户信托账户（Escrow Account）里拿出第一笔钱用在自己身上的时候，不知他可曾想到数年之后会东窗事发；而他，春风得意，叱咤一时的知名过户律师，将会被送上审判台等待法律的制裁。 Hardwick，全名 Nathan E. Hardwick IV，曾是业界赫赫有名的地产过户律师事务所Morris Hardwick Schneider（MHS）的主要合伙人，持有该律所55%的股权。Morris Hardwick Schneider，这家如今已经宣告破产的地产过户律师事务所，于2005年成立，并迅速垄断了房产交易市场大份额的过户业务。它曾在全美16个州拥有近千名雇员，其中包括约近百名律师。在市场繁荣的那几年，该律所每月处理房产过户数千起，收到寄存在客户信托账户的各项客户资金高达数亿美元。 事业上的成功催生了私欲的膨胀，丰厚的收入让Hardwick日渐开启了挥霍的人生。他开始乘坐私人飞机，流连于路易斯安那、内华达等州的各大赌场；砸下巨款购置数栋百万豪宅；频繁出入各大高档消费场所；在女友们身上豪掷千金。他曾付下十八万多的定金，只为在某个私人岛屿上办一场宴会；也曾花六十三万多美金包下一架波音737，只为载他的高尔夫球友们去参加英国公开赛。 可惜好景不长，2008年全球金融危机带来了房产市场的萧条和衰退，也使 Morris Hardwick Schneider的运营陷入低谷。雪上加霜的是，同年七月Hardwick和发妻离婚，根据判决书，他需支付前妻为期五年，每年五十五万多的赡养费及其他开销。 “由俭入奢易，由奢入俭难”, 彼时Hardwick的正常收入已经无力支撑他挥金如土的生活，却未能让他收敛长久以来的挥霍行径。他曾先后向银行和私人借贷七百九十多万美元，用于填补个人财务亏空。但耐不住日常开销太大，补上东墙又有西墙。负债累累的他铤而走险地打起了公司和客户资金的主意。据官方统计，在2011到2014年间，Hardwick伙同MHS前CFO Asha Maurya陆续从公司的账户窃取两千六百多万美金，其中约一千九百六十万来自客户信托账户。纸里终究包不住火，2014年律所其他律师发现律所支付不出马上要过户的一笔过户资金，由此律所其他合伙人最终觉察到异常，于2014年夏天一纸诉状将他告上法庭。在2018年十月的庭审中，评审团一致判定Hardwick挪用客户款项的行为构成犯罪，法庭将在2018年12月19日对此案进行最终审判。而等待他的，将是余生的牢狱生涯。 这个案子带给亚特兰大的所有过户律师和开发商以及广大的买房客户极大的冲击。这中间还有各类受损失的客户发起的连带诉讼，余震尚未结束。 曾经何时亚特兰大最大的地产过户律师事务所，业界的标杆，只因合伙人存了私欲，起了贪念，一夕之间分崩离析，宣告破产。这是给我们所有从业者狠狠敲起的警钟。过户过程往往牵涉到买卖双方及银行的多笔资金往来。在交易完成前，客户的资金存放在一个叫做客户信托账户里(Escrow Account)，由律师暂时保管，比如说买房的定金，买房马上要过户的房款等，以保证条件满足后买卖双方履行合约。建立这个账户的目的是为了同时保护买卖双方的利益，进而保障房产交易可以安全顺利进行。 对客户信托账户的管理也是过户律师的工作之一，而不动客户一分一毫是我们做好管理工作的基本原则。日常经手大量流水资金，很容易让人产生错觉，好像即使挪用一下，只要很快补上便不会有任何影响。而且律师每天经手这么多钱，那种诱惑是要坚定的职业操守才能把它抵挡住的。Schneider初心萌动的出发点就是那份侥幸心理和强大的诱惑，殊不知人的贪念如同潘多拉的魔盒，一旦打开，隐患重重。今天挪用一千，明天挪用一万，拆东墙补西墙，终有一天补之不及，墙倒人伤。看似仅仅越出雷池半步，迈入的却可能是万劫不复的深渊。所以说，做我们这行的必须练就一颗见钱不眼开的心， 不能让经手的百万金钱蒙昧了自己的心，客户的钱绝不能当成自己的钱！ 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房产过户中的坑（4）莫名其妙的罚单 北京的林先生由于生意的关系，经常往返于中美两地，亚特兰大是他最常落脚的地方。看着这两年亚城的房市红红火火，他萌生了在这里买房的念头。一来可以做出租房投资，二来过两年孩子大了出来读书还能自住。 房子很快就锁定了。林先生是个谨慎的人，合同条款逐字逐句看了，产权调查的结果也是干干净净。唯一不太满意的是卖家坚持用自己认识的过户律师，让林先生有些不快，但想到也不是大问题，便没有争执。从看房到过户整个过程倒也顺顺利利，没出什么幺蛾子。 林先生领了钥匙，合计着先适当修整一下房子，然后放上市场，就可以迎接他随时可能出现的第一任房客了。谁知没过多久，房客还没等到，竟然先等到了国税局一张7000多美金的罚单。 这又是怎么回事儿呢？ 原来外籍人士买房，国税局要求交一项费用叫做预扣税。依照法律，执行交税义务的人是买家，但实际出钱的却是卖家。而卖家找的这位律师之前没有处理过这类过户案例，忘了替买家交这个预扣税，这国税局就把债讨到林先生头上了。 弄清原委，林先生赶紧给过户律师打电话，可谁知人一走茶就凉，律师根本不理。反正服务费已经到手，摆明了不想接手这个烂摊子。这种情况他只能自己花钱再请个律师，去跟这个过户律师打官司了。合着过户时的律师费用由他出，现在出了纰漏，还要再花钱去告他，真是劳民伤财，赔了夫人又折兵。 其实结案后的服务也是我们过户律师的工作之一。就算这位同行因没有经验出了差错情有可原，但选择逃避、推卸责任就实在有失职业操守了。 我们律所在处理案子的时候一直本着严谨认真的原则，也是为了消除这样一些后续隐患。所以我的客户在过户之后最多可能会回来要一下丢失的过户资料，或者询问一些不明白的问题，并不曾出现林先生那样的状况。但上个星期我却收到一个客户的留言，说去年四月在我所办的过户案子，现在都快一年了，县地税局的房产税上房子依然在前屋主名下。地税局说是过户律师的过失，需要重新登记corrective deed。我一听吓了一跳，百密一疏，莫非真的是我们处理过程中出了问题？为了避免给客户造成困扰，我当下立马调出去年的案卷重新核查了一遍，然而并没有发现什么纰漏。带着满腹的疑问我又去地税局查看最近的地税，终于发现了端倪，原来是地税局在处理中出现了失误。其实事情到这儿，证明了自己的清白，我就可以撒手不管了。但担心客户英文不好沟通不清楚，我决定帮她跟县地税局联系。衙门的电话总是难打，花了好几个小时打了好几通电话才终于找到负责人最终解决了问题。 事后客户很是感激，我也很高兴。虽然不在职责范围内，但遇上这种由我经手，有卷可查的案子，我都会在能力范围内提供最大帮助。毕竟，客户满意才是我们的宗旨。然而遇到别的律师经手的案子，很多时候我就爱莫能助了。因为我不了解案情，不想根据自己的猜测而信口开河误导了客人。 总而言之，购房时找一位好的过户律师非常重要。不仅可以保障过户的顺利进行，避免过户后可能出现的种种问题，而且还能享受到优质的后续服务。为了咱们“买得放心，住得舒心”，大家一定要慎重选择。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on August 07, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
房产过户中的坑（3） 陌生女人的起诉 小李夫妇几经周折终于买下了心仪的房子。新房入住不到半年，乔迁的喜悦就被一张法院的传票一冲而散。 原告是一位S姓的美国女士，向小李索要近8万美元的赔偿金。面对传票，夫妇两人面面相觑。这位S女士是何方人士？她和小李夫妇有什么瓜葛？凭什么狮子大开口张嘴就是八万块？ 两人绞尽脑汁，搜寻记忆库里可能与这位S女士有关的蛛丝马迹，但没有一点头绪，咨询了律师后才搞清楚状况。 原来他们买的这座房子的卖家离过婚，卖家的前妻也就是这位s女士离婚时为了方便丈夫处理房子，暂时签字放弃了房子的产权。但是他们夫妻之间还是有离婚协议书的另外规定的，房子一旦出售，前妻可以获得40%的净收益， 因此前妻的签字并没有放弃对卖房收益的权利。而当小李的过户律师要求卖家提供离婚协议时，被对方以时间太久找不到为由推脱了。因为已经有了前妻转让产权的文件，那位律师就没有再追究，谁知这一疏忽竟埋下了这么大的一颗隐形炸弹。 房子过户成交后，女方来找前夫分自己应得的那杯羹。“冤家”见面，分外眼红，男方拒不支付，女方死咬不放。最后气急败坏的女方竟然把房子的买家也就是咱们的小李夫妇也告上了法庭。所以出现了故事开头的场景。 您说这事儿整的！人在家中坐，锅从天上来！就问你背不背吧？！ 当然这里讲的是一个极端案例，生活中像S女士这种无理取闹的人毕竟还在少数。但这里也提醒了我们，房产交易过程中有一位专业、负责、细心、有洞察力的过户律师多么重要。 在美国，产权是近乎可流动的无形资产，很多东西可以牵制它。房主欠税，政府可以把罚单变成质押权，房主被告，法院可以把经济赔偿变成质押权。房主不交物业管理费，物业管理公司也可以质押。此外还有夫妻离婚，房主去世等种种状况，非常复杂。作为过户律师，很重要的一个工作就是检查卖方的产权。除了检查卖家是否是真正的房主，还要检查是否有任何第三方对房子的产权有权利。 我想到了年初自己处理的一个案子。 客户看好了房子，但产权调查中我们发现卖家曾因生意失败被银行追债，房子上有几个数万元的质押权；又因两年没交税，州政府也有质押权。如果这些问题不处理就过户，这些质押权就会跟着房子一起转移到买家头上。合着这卖的不是房，是个大坑。 然而客户偏偏非常喜欢这套房子，舍不得放手，问题只能由我们来解决了。情况非常棘手，我经过多方斡旋，费了许多周折，让每家债权人都从卖家拿回的钱中分得一部分，进而都同意解除了他们的质押权，这才使买家客户买到一个干净的产权。 说到这里再看我们过户律师的作用，如果解释合同是为了扫清过户中的障碍，那审阅产权就是为了消除过户后的隐患。从业二十多年来，动辄大几十甚至两三百页的产权调查报告我看了无数，正是这一繁琐又枯燥的环节提高了我的职业敏感度和洞察力，可以及时发现产权报告中隐藏的问题。时至今日，我仍是坚持每一个案子最后亲自把关，就是希望用自己的专业知识为客户朋友扫出一条后无远虑前无近忧的平坦大道来，让每一个客户都能开开心心购房，顺顺利利过户。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on July 29, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
王先生火急火燎地走进我办公室的时候，手上拿着一份购房合同，满脸写着焦灼与不安。看到我，他仿佛抓住了救命稻草一般：刘律师，都说您又专业又负责，这回您可得帮帮我啊！ 我让他不要着急，坐下慢慢说。 原来，经过千挑万选王先生看中了一套房子，买卖双方几经交涉，签好了合同，拟好了过户日期，可谓万事俱备，只差过户了。 “刘律师您看这儿”，王先生指着合同上的一个条款对我说，“按照过户律师的解释，这里卖方需要承担的房屋维修费用现在算到我这个买方头上了！这也太不靠谱了！不是白纸黑字糊弄人吗？” 我接过合同仔细看了一下，发现那一项条款的英文表述确实不够清楚，容易产生歧义。既可以从维护买方利益的角度解释，也可以从维护卖方利益的角度解释。再一打听，这个房子的过户律师是卖家指定的，那自然是不肯让卖家吃亏，也难怪搞得王先生着急上火了。 在这里给大家科普一下，房屋购买合同通常是以乔治亚州地产经纪协会的范本合同为基础，再通过买卖双方协商后稍作修改的结果。修改过程中难免出现一些特殊条款表义模棱两可的情况，这时过户律师的解释就起到了至关重要的作用。 再回到王先生这儿，我向他分析了条款表述中存在的问题，应该如何修改才不会产生歧义。但王先生表示，现在卖家不答应做任何修改，由卖家指定的过户律师又处处维护卖家利益，拒绝了他提出的调整费用分摊的要求。眼看着过户日期就到了，拿着这样的合同去过户，王先生心里憋屈啊！ “刘律师，您说还有办法挽救吗？” 看着他满怀期待的眼神，我多希望告诉他“有”。可事情发展到这一步，木已成舟，纵使我经验再丰富，也爱莫能助了。当然王先生可以选择拒绝过户，但这一行为属于违约，需要按合同承担违约责任。除了一笔数目可观的罚金，还有纠纷带来的劳民伤财的诉讼，所以最终王先生只能以哑巴吃黄连般的“含冤”过户收场了。正可谓“宝宝心里苦，宝宝说不出”。 那我们在房产交易过程中该怎么避免重蹈王先生的覆辙呢？ 首先建议大家用自己指定的律师过户，这样出现问题时，自己的利益才能得到最大保障。再以王先生为例，如果当时的过户律师是他指定的，那便不会轻易将合同向利于卖方的单一方面解释，而是给双方一个重新协商的机会。如果我来处理的话，则会问清双方在签署这一条款时的真实意愿，然后在这个基础上将条款的措辞重新修改，既不让一方钻空子，也不会让另一方含冤不服。 另外建议广大做地产经纪的朋友在对合同条款的阐述把握不到位的时候，及时向有经验的律师咨询，使合同向对自己客户有利的方向定稿。 在王先生不无失落地起身告别后，我许久不能从遗憾的情绪中回过神来。我们这些在异国打拼的人，离乡背井，除了克服地域文化差异，还要克服语言文字的不同，一个不留神就栽个大跟头。而自己从业这么多年，一次次将客户们约到办公室，逐字逐句地推敲合同，当面问询客户对交易条件的理解和要求，找出书面合同和客户真实意愿的出入，及时修改完善相关条款，就是为了避免客户吃这种“哑巴亏”。虽然这样做无形之中加大了自己的工作量，但每一次的顺利交易和客户的满意，都让我觉得所有的辛苦都有了意义。 赠人玫瑰,手有余香，我想这也是过户律师这份工作带给我的乐趣吧。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on July 29, 2025 by Nancy Liu | Category: Real Estate
这几年亚特兰大房地产非常热，尤其是亚特兰大最近被多家媒体评为全美最宜居的城市之一，越来越多的公司把总部搬到乔治亚州来，很多公司员工也来亚特兰大安家落户了，更不用说很多买投资房的。但不少客户都不明白律师在地产投资方面所起的作用，常常是在找到了价钱合适的房子就匆匆开始过户手续了。等出了问题，面临巨大的经济损失的时候才想起找律师咨询帮忙。往往是亡羊补牢，为时晚也！ 华人因为喜欢地产投资，在房地产买卖过程中作为买家的时候是比较多的。按常理作为买家，是能处于比较有利的地位来保护自己的利益的，尤其在选择自己的过户律师方面。因为乔治亚州只需要一位律师处理整个过户手续，费用一般是买家出的。既然买家出钱，就有权利指定自己的律师，但是不少客户往往在签约的时候就在不知情中放弃了选择自己的律师的权利，任由卖方把自己想用的律师指定为过户律师了。其结果是卖方没有付费，但有律师保护自己的利益。而华人作为买方，虽然付了律师费，但律师却是帮卖家说话。在这样的情况下，华人作为投资方，是赔了夫人又折兵。 乔治亚州和美国其他很多州比如加州很不一样，其他州多用Title Company（产权公司），也叫Escrow Company（第三方信托公司），来处理房产过户。而乔治亚州为了保护消费者的利益，必须用律师过户。虽然都是律师过户，为什么每年还有那么多产权纠纷案件发生，而且产权保险的保费几乎每几年都涨一次呢？这说明不同的律师，服务的质量是很不同的。不少律师办的案子有遗留的产权问题，给投资人带来不少麻烦和损失。鉴于地产过户费多半由买家出，买家就应该多方打听，聘请一个办事严谨、信誉好、经验丰富的律师为自己把关，以免给自己造成重大经济损失。 俗话说：人无远虑，必有近忧！很多投资人只关注于买房，没有考虑卖房所可能出现的问题。在地产“买卖“中，卖远比买重要。因为买房只是我们安家置业的第一步，只有把房子卖掉了，才能赚钱，不管这个房子是自己住还是投资出租。如果买房时律师过户处理不当，在产权或者其他方面有瑕疵，卖起来就很困难，投资就不能成功。 在接下来的文章中，我会针对房地产投资中比较关键的四个方面，根据我处理过的实际案件，来说明客户可能会掉在那些“坑”里，有什么办法保护自己的权益。 本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com. 电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com. 刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
Posted on December 16, 2019 by Nancy Liu | Category: Real Estate
In the last article, we have mentioned the three main reasons for refinance and a lot of owners come to consult what the best time is for refinance and what factors need to be considered besides interest of refinance Generally speaking，refinance is worth considering for owners as long as the interest is 0.25% -0.5% or… Read More
Posted on December 16, 2019 by Nancy Liu | Category: Real Estate
The Warranty Deed is a property ownership document. There are many kinds of Warranty Deed and acronyms. The most common forms are the following three: General Warranty Deed, Special Warranty Deed and Quitclaim Deed. 1. General Warranty Deed General Warranty Deed is also called Warranty Deed. It is the most comprehensive deed transfer document. In… Read More
